بررسی بهترین روش معامله ملک در رهن بانک

فروش مالِ غیر، غیر قانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیر قانونی و مصداق کلاهبرداری به شمار میآید. هر چند ملکی که با تسهیلات بانکی خریداری شده، متعلق به مالک است اما به دلیل لطمه دیدن منافع بانک، در صورت فروش ملک بدون رضایت بانک تسهیلاتدهنده، موضوع قابل پیگیری حقوقی است.

اگر تسهیلاتی بابت خرید ملک اخذ شده و در نتیجه سند ملک در رهن بانک قرار گرفته باشد، در صورت پرداخت نشدن اقساط، بانک حق توقیف ملک در رهن بانک را دارد. در صورت کمتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، مابهالتفاوت باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات (که عموما اینطور است) ملک به مزایده گذاشته می شود و پس از کسر خسارت بانک و اقساط پرداخت نشده، باقی مبلغ به مالک بازگردانده میشود.

اما چطور میتوان آپارتمانی که سند آن در رهن بانک قرار دارد را معامله کرد؟ در صورت در رهن بانک بودن ملک، مالک نمی تواند به طور رسمی و محضری سند را به نام شخص دیگری منتقل کند، اما انتقال ملک به شخص دیگری از طریق انعقاد مبایعهنامه در بنگاههای ملکی امکانپذیر است و میتوان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات توسط تسهیلاتگیرنده اولیه موکول کرد.

راه دیگر این است که طبق ضوابط رسمی، خریدار جدید جانشین مالک قبلی شده و پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در اینصورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل میشود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت.

بهترین و عاقلانهترین راه فروش ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است. راه مطمئن دیگر در این زمینه نیز همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات اخذ شده به نام خریدار جدید است.

اما ممکن است مالک به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد. تا چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر، این خانهها از طریق مبایعهنامه خرید و فروش میشد و صاحبخانه تعهد میکرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند از رهن بانک، سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند؛ اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تامالاختیار واگذاری، اجاره و ... میدهد.

فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا میکند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود، اما با فوت یکی از طرفین مشکلاتی ایجاد میشد. در عین حال اغلب دادگاهها وکالت تامالاختیار و بلاعزل را به منزله فروش ملک تلقی میکنند؛ اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل و روی ملک فروخته شده ادعا کنند. از اینرو حقوقدانها توصیه میکنند خریدار شرط وصایت را نیز قید کند تا بعد از فوت احتمالی هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.

با این همه کارشناسان توصیه میکنند مطمئن ترین و قانونیترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده شود و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن قابل انجام است.