کمبود ۴ میلیون واحد مسکونی در بازار

به دنبال جهش قیمت مسکن که به نابسامانی در این بازار منجر شد، بانک مسکن بستهای را به منظور کمک به هردو سوی عرضه و تقاضا ارائه داد. دولت نیز برنامه تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ را در دستور کار قرار داده است. با این حال گفته میشود با توجه به اینکه کشور سالیانه به حداقل یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد و هم اکنون با وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور، هنوز با کسری چهار میلیون واحد مواجهیم، دولت بستهای را در دستور کار دارد که قرار شده در جلسه با سران سه قوه آن را رونمایی کند.

روز گذشته بانک مرکزی آخرین وضعیت قیمت و معاملات مسکن شهر تهران را اعلام کرد که مشخص شد رکود تورمی هنوز در بازار مسکن وجود دارد. مطابق گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران به ۱۲ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل ۱۲.۵ درصد و نسبت به اردیبهشت پارسال ۱۱۲ درصد افزایش را نشان میدهد. معاملات اما با کاهش ۳۶.۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۱۲ هزار و ۱۰۰ مورد رسیده است.

کارشناسان، مهمترین عوامل ایجاد جهش قیمتی در بازار مسکن را تاثیرپذیری از رشد قیمت ارز و همچنین کاهش ساخت و ساز به دلیل رکود شش ساله بازار مسکن میدانند. بر اساس پروانههای ساختمانی تخمین زده میشود که تولید در سالهای ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷ به حدود ۳۰۰ هزار واحد رسیده که یک سوم تقاضای مطلق است و طبیعتاً در چنین شرایطی شاهد بهم خوردن توازن در بازار مسکن بودیم.

احتیاط سازندگان از تعریف پروژههای جدید

رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته است که بر اساس تحقیقات کمیسیون عمران طبق آمارهای رسمی کشور مشخص شد که کشور با کمبود چهار میلیون واحدی مسکن مواجه است.

با این وجود، انبوه سازان به دلیل فشار هزینهها، مالیات، عوارض شهرداری و نبود چشم انداز مناسب در خصوص بازده سرمایه، ریسک سرمایهگذاری در بازار مسکن را نمیپذیرند. فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه سازان میگوید: از هشت جلسه اخیر که در شورای مسکن به ریاست وزیر راه و شهرسازی برگزار شده در هیچ یک از جلسات از انبوهسازان به عنوان تنها تشکل فعال در حوزه تولید مسکن دعوت به عمل نیامده است.

وی بیان میکند: زنگ خطر برای گرانی مسکن به صدا درآمده اما میبینیم که اولویت بعضی از آقایان به موضوعات فرعی همچون بخشنامه خدمات مهندسی مربوط میشود. عرضه مسکن کاهش یافته و طبیعتاً هر کالایی دچار کمبود شود با افزایش قیمت مواجه میشود. ما هیچ برنامهای برای این منظور ندیدیم و به عنوان بخش خصوصی از مجلس هم این گلایه را داریم که فرصت طلایی پنج شش ساله برای تقویت حوزه تولید مسکن از دست رفت.

همسویی دولت و مجلس برای ساماندهی بازار مسکن

رئیس کمیسیون عمران مجلس اما ضمن ابراز خرسندی از برخورداری وزارت راه و شهرسازی به درک صحیحی از واقعیت وضعیت مسکن در کشور و برنامه ریزی برای رفع آن با حضور مهندس اسلامی گفته است: به رغم تمام مشغلههای کاری در وزارت عریض و طویل راه و شهرسازی هر دو هفته یکبار جلسه شورای عالی مسکن به ریاست وزیر راه و شهرسازی برگزار میشود و معاونت مسکن این وزارتخانه به صورت نرم افزاری و با جدیت به این حوزه ورود کرده است.

محمدرضا رضایی کوچی با بیان اینکه «در سالهای گذشته کاهش تولید مسکن از سالی ۸۰۰ هزار واحد به ۳۰۰ هزار واحد، موجب ایجاد یک نیاز انباشته شده است» تاکید کرد: این اتفاق منجر به افزایش قیمتها شد و باید در نظر داشت که نمیتوان در کوتاه مدت به این نیاز انباشته پاسخ داد.

البته طبق طرح جامع مسکن، تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی در کشور ضروری است اما برخی کارشناسان میگویند حتی در زمانی که تولید به میزان مناسب در کشور انجام شد بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ در زمان دولتهای نهم و دهم قیمت مسکن ۵۰۰ درصد و قیمت زمین ۷۰۰ درصد رشد داشت. این در حالی است که هم اکنون حدود ۲.۵ میلیون مسکن خالی و ۴.۷ میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود دارد. بنابراین ایراد کار را باید در جایی دیگر جست و جو کرد. وضع مالیات بر خانههای خالی به منظور جلوگیری از معاملات سفته بازانه، شاید کلید حل معمای عرضه و تقاضای مسکن باشد.

چراغ سبز دولت به مالیات مسکن

در روزهای اخیر وزیر راه و شهرسازی از حمایت وزارتخانه متبوعش با طرح مالیات بر عایدی سرمایه خبر داده و سازمان امور مالیاتی هم در حال بررسی این قانون است. هم چنین طبق اعلام سرپرست سازمان امور مالیاتی، این سازمان هم اکنون در حال بررسی وضع مالیات بر عایدی سرمایه در حوزه املاک، طلا، ارز و خودرو است. محمدقاسم پناهی البته گفته که با توجه به ساختار اجرایی کشور، فرهنگ اجتماعی و زیرساختهای اطلاعاتی میتوان تصمیم گرفت که این مالیات قابلیت اجرایی پیدا کند. پناهی ابراز امیدواری کرد که به زودی لایحه مالیات بر عایدی سرمایه تدوین شود.

یکی از برنامههای دولت و مجلس، کمک به اقشار اجاره نشین است. در این زمینه معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، طرحی را به منظور کنترل بازار اجاره بها ارائه کرده و گفته میشود به موجرانی که اجاره بهای پایین دریافت کنند مشوقهای مالیاتی ارائه میشود. هرچند سلمان خادم المله، کارشناس اقتصاد مسکن، دخالت دولت در بازار اجاره و فروش مسکن را بی تأثیر میداند.

وی میگوید: در یک اقتصاد شفاف که همه آیتمهای کنترلی روی اقتصاد وجود دارد قابلیت کنترل معاملات اشخاص حقیقی در سطح خرد امکان پذیر است، اما در اقتصاد غیر شفاف هر نوع دخالت در قرارداد موجر و مستأجر صرفاً به توافقات غیر رسمی دامن میزند و احتمال موفقیت چنین طرحهایی نزدیک به صفر است. به طور مثال موجر یک قرارداد رسمی میبندد و ما به ازای آن را وجه نقد یا دلار دریافت میکند و هیچ نظارتی نمیتوان روی آن صورت داد.

با این حال رئیس کمیسیون عمران مجلس با تاکید بر مدیریت بازار مسکن استیجاری اظهار کرد: یکی از راهکارهای ارائه شده مشخص کردن یک مبنا بر اساس نرخ تورم اعلامی از سوی بانک مرکزی است که سالانه یا پس از اتمام قرارداد میان مستأجر و موجر به اجاره بها اضافه شود. در مقابل طبق ضوابط موجر حق مطالبه اجارهبهای بیشتر را ندارد و در صورت مطالبه اجاره بهای بیشتر مشمول مالیات و با تمکین از ضوابط از معافیتهای مالیاتی برخوردار میشود. هم اکنون در مجلس آمادگی وجود دارد تا برای اجرایی شدن این پیشنهاد، مصوبات لازم را در جلساتی با سران سه قوه اخذ شود.

لزوم افزایش سقف تسهیلات با بازپرداخت متناسب با درآمد قشر متوسط به پایین

وی با اشاره به راهکارهای تحریک عرضه در بازار مسکن بیان کرد: استفاده از زمینهای دولتی و ساخت مسکن با مشارکت بخش خصوصی از اقدامات خوب دولت بوده است اما دیگر راهکارها میتواند وضع مالیات بر زمینهای بایر و رها شده، خانههای خالی در شهرها و معاملات با هدف تحریک مالکان برای تولید مسکن، تنظیم اجارهبها و از همه مهمتر جلوگیری از سوداگری باشد.

عضو مجلس یازدهم در ادامه از تصویب این لایحه در کمیسیون عمران خبر داد و گفت: این لایحه با جدیت از سوی کمیسیون عمران در دست پیگیری قرار دارد تا از سوی سایر کمیسیونها نیز مصوب و به سرعت اجرایی شود.

رضایی کوچی، آمادگی مجلس برای حمایت از بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن که قرار است در جلسهای با حضور سران سه قوه ارائه شود را اعلام کرد و گفت: این طرح پیشنهادی شامل برنامههای کوتاه مدت و بلند مدت با هدف کنترل نرخ اجارهبها، کمک به جریان پایدار تولید مسکن در کشور و جلوگیری از سوداگری است.