ظاهر و باطن خانه‌های جدید

نیازسنجی صورت گرفته در بازار مسکن بابت میزان واحد مسکونی مورد نیاز برای ساختوساز در هر سال طی سالهای منتهی به ۱۴۰۰ نشان میدهد: کشور سالانه به ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیازمند است. در این مطالعه که برای تدوین طرح جامع مسکن انجام شده، حتی یک نیاز حداقلی یا همان نیاز اورژانسی نیز تعریف شده است. نیاز حداقلی به معنای کف مورد نیاز بازار مسکن به واحد مسکونی در هر سال است به این معنا که اگر بازار مسکن در بدترین شرایط برای ساختوساز قرار گرفت؛ بهطوریکه سازندهها نتوانند نیاز طبیعی بازار (نزدیک به یک میلیون واحد) را تامین کنند لااقل باید نیاز حداقلی برآورده شود. بر این اساس نیاز حداقلی بازار مسکن به ساختوساز چیزی در حدود ۵۵۰ هزار واحد مسکونی در سال است.

اما آنچه سال گذشته در این بازار (ساختوساز) رقم خورد، بیش از ۳۰ درصد کمتر از کف مورد نیاز بود. سال گذشته حدود ۳۷۰ هزار واحد مسکونی جدید در شهرها احداث شد. اکنون ظاهر بازار ساختوساز از کمبود عرضههای جدید مسکن در مقایسه با نیاز بازار خرید خانه حکایت دارد.

نیاز مسکن از روی آمارهای مربوط به ازدواج، انباشت تقاضا، آمار طلاق و همچنین نوسازی بافتهای فرسوده محاسبه میشود. طلاق منجر به افزایش تقاضا میشود و نوسازیهای بافت فرسوده نیز نیازمند ساخت واحد مسکونی جدید است. از طرفی بخشی از اجارهنشینها، تقاضای بالقوه برای خرید مسکن محسوب میشوند و چون بخشی از واحدهای اجارهای هیچ وقت از سمت مالکان آنها روانه بازار فروش نمیشود در نتیجه، از این سمت نیز به ساخت واحد مسکونی جدید نیاز است. با این حال، باطن آمار مربوط به ساختوساز شرایط کمبود عرضه را شدیدتر از ظاهر آمار نشان میدهد. باطن آمار مربوط به ساختوسازهای سال گذشته حکایت از آن دارد که متوسط مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده نزدیک به ۱۹۰ مترمربع بوده است.

یک خانه ۱۹۰ مترمربعی به قدرت خرید قابلتوجهی نیاز دارد حال آنکه قدرت خرید مسکن هم در تهران و هم در اکثر شهرهای کشور طی یکی، دو سال گذشته تحت تاثیر شرایط اقتصادی (تورم هزینههای سبد مصرفی خانوارها) و جهش قیمت مسکن، به شدت آسیب دیده است.

عمده متقاضیان مسکن حتی از تامین هزینه خرید یک خانه ۱۰۰ مترمربعی نیز ناتوان هستند. در این صورت، بخش زیادی از ساختوسازهای جدید، ارتباطی با تقاضای موجود در بازار مسکن برقرار نمیکند. بنابراین میزان عرضه مناسب تقاضا طی سال گذشته به مراتب کمتر از ۳۷۰ هزار واحد مسکونی بوده است که در این صورت، فاصله عرضه تا نیاز، بیشتر از ۳۰ درصد برآورد میشود.

سازندهها باید در رفتار ساختمانی خود تجدیدنظر کنند چون رکود خرید و فروش عملا بازار کار آنها را نیز با خطر مواجه کرده است.