بررسی معاملات مسکن در فضای کنونی رکود بر بازار

رابطه معکوس عرضه و تقاضا نمود خود را در آستانه ورود بازار مسکن به رکود سه تا چهار ساله نشان داد. شرایط فعلی بازار نشان میدهد رکود تورمی که از آذرماه ۱۳۹۶ آغاز و تا تیرماه ۱۳۹۸ ادامه داشته جای خود را به رکود غیرتورمی داده است. مردادماه ۱۳۹۸ نسبت به ماه مشابه سال قبل معاملات ۷۳ درصد کاهش و قیمت ۷۵ درصد افزایش یافت. با این حال شاخص بانک مرکزی از کاهش ۲.۴ درصدی قیمت نسبت به ماه قبل حکایت دارد.

خانههای میلیاردی باد میخورند

یک اشتباه محاسباتی در زمان رونق ساخت و ساز بازار آپارتمانهای بزرگ متراژ، لوکس و نیمه لوکس را دچار رکود کرد. حجم سنگین سرمایهگذاری بر روی این نوع واحدها که بین سالهای ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۱ صورت گرفته به کسادی پنج ساله بازار فروش واحدهای لوکس در بین سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ منجر شد. با این حال این نوع آپارتمانها از رونق نصفه و نیمه واحدهای میان متراژ و ارزان قیمت در سال ۱۳۹۷ بینصیب بودند. با اینکه خانههای میلیاردی، آگهیهای فروش ملک را قبضه کردهاند واحدهای کمتر از ۱.۲ میلیارد تومان سهم ۶۵ درصدی از معاملات مسکن شهر تهران در مردادماه ۱۳۹۸ داشتند.

همچنین در مردادماه ۱۳۹۸ بیشترین قراردادهای خرید و فروش در واحدهای ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان منعقد شد که سهم ۱۵ درصدی از معاملات را به خود اختصاص دادند. رتبه دوم به آپارتمانهای ۴۵۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان با ۱۲.۳ درصد مربوط شد و خانههای ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان با ۹.۴ درصد از کل معاملات شهر تهران رتبه سوم را به دست آوردند.

تهرانیها به خانههای کوچکتر رو آوردهاند

آنطور که بانک مرکزی گزارش داده، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب زیربنا در مردادماه ۱۳۹۸ نشان میدهد بیشترین سهم از معاملات به واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۶۰ متر مربع با سهم ۱۵.۹ درصد اختصاص داشته است. مردادماه سال گذشته این سهم به خانههای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع اختصاص داشت. امسال اما این دسته از آپارتمانها با سهم ۱۳.۴ درصد به رتبه دوم معاملات تنزل کردهاند و واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر با سهم ۱۲.۱ درصد در رتبه سوم قرار دارند. در مردادماه ۱۳۹۸ واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۵.۹ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

رشد فروش خانههای قدیمی

افت توان مالی طرف تقاضا، منحنی فروش خانههای قدیمی را صعودی کرده است. مردادماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۵۸.۲ درصد قراردادهای خرید و فروش به خانههای بیش از پنج سال ساخت مربوط شد؛ در حالی که شش سال قبل یعنی سال ۱۳۹۲ این گروه از آپارتمانها حدود ۴۱ درصد قراردادها را در بر میگرفتند.

بیشترین معاملات در قیمتهای زیر شاخص کل

از سوی دیگر واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۹ تا ۱۰.۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۰.۹ درصد بیشترین تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادهاند و دامنه قیمتی ۶ تا ۷.۵ میلیون و ۷.۵ تا ۹ میلیون تومان به ترتیب با اختصاص سهم ۱۰.۶ و ۱۰.۵ درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه ۵۸.۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (۱۳.۰۳ میلیون تومان) معامله شدهاند.

کوچ سرمایهها از بازار مسکن

نقدینگی موجود در بازار مسکن هر ماه کمتر میشود. بر اساس گزارش دفتر اقتصاد مسکن در پنج ماهه نخست امسال حجم نقدینگی بازار مسکن شهر تهران به ۳۲ هزار و ۴۷۰ میلیارد تومان رسیده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۲.۵ درصد کاهش داشته است. اما آنچه که چشمانداز این بازار را ناامیدکنندهتر نشان میدهد آن است که در مردادماه امسال ارزش معاملات ۵۶ درصد نسبت به مردادماه سال قبل افت کرده است.

تحولات قیمت نیز بر اساس آمار دفتر اقتصاد مسکن نشان میدهد شاخص نقطه به نقطه ۷۷.۵ درصد افزایش داشته اما میانگین رشد دوازده ماهه منتهی به مردادماه ۱۳۹۸ در شهر تهران تنها ۵ درصد بوده است. به طوری که در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸ بیشترین رشد معادل ۱۱.۴ درصد و در مردادماه ۱۳۹۸ کمترین رشد معادل ۳.۱- درصد را تجربه کرده است.