مزایا و معایب دخالت دولت در بازار مسکن

موضوع مداخله یا عدم مداخله دولت در بازار مسکن، سالهاست که مطرح میشود. عدهای از کارشناسان معتقدند که ورود دولت میتواند به تحرک بخش مسکن منجر شود اما در مقابل، برخی میگویند دولتها توان تاثیرگذاری در تولید مسکن را ندارند. از ابتدای انقلاب نیز دولتها با شدت و ضعف تلاش کردند که در حوزه مسکن اثرگذار باشند؛ گاهی با ارایه زمین ارزان قیمت، گاهی با تولید مسکن. اوج مداخله دولت در پروژه مسکن مهر بود که کارنامه آن پس از اجرا رشد ۵۰۰ درصدی قیمت مسکن و رشد ۷۰۰ درصدی قیمت زمین را نشان داد.

آغاز یک طرح بینابینی در دولت تدبیر و امید

دولت تدبیر و امید از دی ماه سال گذشته تصمیم گرفت برای ایجاد تحرک در بخش مسکن ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را تا سال ۱۴۰۰ احداث کند و پنجم شهریورماه سال جاری رسما این طرح را آغاز کرد. دولت زمین رایگان در اختیار سازندگان قرار میدهد و پس از پایان پروژه با توجه به قیمت روز و هزینههای صورت گرفته، واحدها بین دولت و سازندگان تقسیم میشود. طرح مسکن اقساطی برای کارمندان دولت نیز در ماههای اخیر ارایه شد که البته بجز وزارت دفاع هنوز هیچ دستگاه دولتی به شکل جدی برای این موضوع اقدام نکرده است. همچنین ۵۰۰ هزار واحد باقیمانده مسکن مهر باید تا پایان سال جاری به اتمام برسد.

از سوی دیگر مذاکراتی بین دولت و شهرداری تهران برای تولید واحدهای استیجاری انجام شده که هنوز شکل عملیاتی به خود نگرفته است. بعضی افراد از تولید واحدهای ۳۰ متری با توجه به تقاضای واقعی سخن میگویند.

همچنین به دنبال نوسانات بازار مسکن، ساخت و ساز تا حدودی رونق گرفته است. مطابق آمار در پنج ماهه نخست سال جاری احداث ۲۷ هزار و ۳۸۴ واحد مسکونی در شهر تهران آغاز شده که تقریبا با تعداد معاملات برابری میکند. با این حال تجربه نشان داده همواره در زمان رکود معاملاتی، ساخت و ساز نیز کاهش مییابد و لذا تقاضای مطلق در پایان دوره رکود یکباره بروز پیدا میکند.

تحمیل ۲۰ نوع هزینه در پروانه های ساختمانی

با وجود آنکه ایران سالیانه به تولید حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز دارد بخش عرضه مسکن با قوانین مزاحمی همچون بیمه کارگران و مالیاتهای مستقیم درگیر است. افزایش شدید هزینه پروانه ساختمانی نیز به رکود این بخش دامن زده است. سال ۱۳۹۷ کمیسیون تلفیق املاک در تهران اعداد و ارقامی برای ارزش معاملاتی املاک لحاظ کرده که به اعتقاد انبوه سازان در صورت اجرا تورم بسیار سنگینی را در قالب ۲۰ نوع عوارض، مالیات و سایر وجوه پرداختی به صنعت ساختمان تحمیل میکند.

البته زمستان سال گذشته ۱۱۴ هزار پروانه مسکونی با میانگین ۲.۵ واحد برای هر پروانه در کشور صادر شده، اما علت اصلی این تحرک نسبی ارایه تخفیفات صدور پروانه از سوی شهرداری عنوان می شود. این موضوع به خوبی نشان می دهد در صورتی که قوانین دست و پاگیر از سر راه سازندگان برداشته شود، تولید مسکن می تواند تکافوی تقاضا را بدهد و بخش مسکن از نوسانات ادواری مصون خواهد ماند. با این حال شواهد گویای آن است که بعد از فصل زمستان، تقاضا برای دریافت پروانه ساختمانی به طور محسوسی افت کرده و بخش تولید به نوعی مجددا وارد رکود شده و این در حالی است که همواره بیش از ۹۰ درصد ساخت و ساز همواره توسط بخش خصوصی انجام شده است.

رونق گرفتن بازار ساخت و ساز مسکن نیازی به سرمایه دولتی ندارد

عضو کمیسیون عمران مجلس که رییس سازمان نظام مهندسی نیز هست با بیان اینکه رونق گرفتن بازار ساخت و ساز نیازی به سرمایه دولتی ندارد، گفته است: این مسئله تنها به حمایت دولت از بخش خصوصی نیاز دارد.

فرجالله رجبی با اشاره به برنامه ریزی شهرداری تهران و وزارت راه و شهرسازی برای تولید مساکن ۳۰ متری در پایتخت، گفت: اجرای پروژه های عمرانی مانند تولید مسکن باید منطبق با پیوست های فرهنگی و اجتماعی باشد، از این رو این موضوع باید مورد بررسی قرار گیرد که مسئله ای مانند تولید مسکن ۳۰ متری در راستای حل مشکل کمبود مسکن بوده و یا اینکه اجرای آن مشکلات جدیدی را ایجاد خواهد کرد.

نماینده مردم شیراز در مجلس شورای اسلامی ادامه داد: به نظر من دستگاه های دولتی و عمومی مانند وزارت راه و شهرسازی و شهرداری نباید خود را درگیر مسائلی مانند تولید مسکن کنند، بلکه با سیاست گذاری صحیح، باید تسهیلاتی را فراهم کنند تا بخش خصوصی و سرمایه گذاران به سمت تولید مسکن هدایت شوند.

یک کارشناس: دولت شرایط را فراهم کند

بیتالله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن درباره برنامههای دولت برای تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تا سال ۱۴۰۰ به ایسنا گفت: طی ۴۰ سال گذشته همواره مداخله دولت در بخش مسکن صورت گرفته اما هرگز نتیجه نداده است. سیاست واگذاری زمین، مسکن ویژه، مسکن مهر و بسیاری دیگر از طرحها ارایه شد اما هنوز دهکهای بالا و میانی جامعه هم با مشکل خانهدار شدن درگیر هستند؛ چه برسد به دهکهای پایین. به اعتقاد من کارشناسانی که به قوه مجریه مشاوره میدهند صورت مساله را کوچک و حل شدنی طرح میکنند و دولتها را همواره به خواب خرگوشی میبرند. من این را خیانت کارشناسی مینامم.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مشکل مسکن با طرحهای یک ساله و دو ساله حل نمیشود تاکید کرد: قبول کنیم که سالیانه یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی باید تولید شود و همه ابزارهای اقتصادی و تکنولوژی را برای این تعداد واحد مسکونی مهیا کنیم. قوانین دست و پاگیر هم باید حذف شود. کسانی که میگویند سالیانه یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم ضریب استهلاک سالیانه ۶۰۰ هزار واحد مسکونی را در نظر نمیگیرند.

اجارهداری حرفهای نیازمند اصلاح آییننامه

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درخصوص برنامههای وزارتخانه برای بازار اجاره به ایسنا گفت: بحث اجارهداری را در شقوق مختلف در دستور کار قرار دادهایم؛ از جمله اجارهداری حرفهای که علاوه بر بخش خصوصی، دولت نیز بتواند برای مدیریت بازار، ورود کند. البته در این برنامه، گروههای کمدرآمد مدنظر هستند. در این خصوص طرحی نوشته شده اما برای اینکه بتوانیم آن را پیش ببریم باید مجوز قانونی برای اصلاح آییننامه صادر شود. اجارهداری حرفهای قبلا هم در قانون بوده اما نتایج مدنظر را به دنبال نداشت.

محمود محمودزاده خاطرنشان کرد: در طرحهای قبلی برای پنج سال سازنده باید اجاره میداد و بعد زمین به او واگذار میشد. این موضوع نمیتوانست در بازار اجاره تعادل ایجاد کند. به همین منظور باید آییننامه را اصلاح کنیم که اراضی برای همیشه در اجاره بماند تا بتوانیم واحد ارزان قیمت تولید کنیم.