با وجود اخبار رسمی؛ خبری از کاهش قیمت ها در بازار مسکن نیست

بازار مسکن پس از جهشهای ماهیانه که ۲۰ ماه طول کشید از تیرماه سال جاری وارد فاز فروش واحدهای زیر قیمت شده و معاملات عمدتا در این گروه از آپارتمانها صورت میگیرد. به همین لحاظ آنچه در بازار مسکن شهر تهران دیده میشود با آماری که از معاملات بیرون میآید متفاوت است. گروهی از فروشندگان که حضور چشمگیری در آگهیهای مجازی فروش ملک دارند هنوز در مقابل پذیرش رکود بازار مقاومت نشان میدهند و قیمتهای پیشنهادی را پایین نمیآورند. این موضوع به اختلاف معنادار قیمتها در آمار رسمی و کف بازار منجر شده است.

در سوی مقابل حدود یک چهارم مالکان که چشمانداز رکودی در بازار میبینند با ارایه تخفیفات ۵ تا ۱۵ درصد از قیمتهای نامتعارفی که در اردیبهشت ماه به ثبت رسید کوتاه آمدهاند. بررسیها نشان میدهد که معاملات صرفا بین خریداران واقعی و فروشندگان پوللازم انجام میشود و به همین دلیل حجم معاملات در شهریورماه امسال نسبت به سال گذشته ۷۳ درصد و نسبت به دو سال قبل ۸۲ درصد کاهش یافته است. قیمت قطعی نیز نسبت به دو ماه قبل به طور میانگین ۶۹۰ هزار تومان پایین آمده است.

تعلل برای انعقاد قرارداد تا تیرماه سال جاری از سوی عرضه انجام میشد اما هماکنون معاملات از طرف تقاضا به حالت تعلیق درآمده است.

دوگانه کاهش قدرت خرید و انتظار برای کاهش قیمت باعث افت تاریخی قیمت مسکن دست کم در شش سال اخیر شده است. بجز تعداد اندکی از متقاضیان مصرفی که در بازار حضور دارند، بخش عمده خریداران واقعی در انتظار کاهش بیشتر قیمتها هستند. این در حالی است که فایلهای نامتعارف حدود نیمی از بازار را در بر گرفتهاند و انتظار میرود با ناامید شدن فروشندگان این نوع واحدها از افزایش قیمت، به تدریج سهم این فایلها در آگهیها کاهش یابد.

بازار مسکن به تاریکترین نقطه رسید

شهریورماه ۱۳۹۸ به لحاظ حجم معاملات مسکن در تهران افت تاریخی رقم خورد؛ به طوری که حتی در شهریورماه ۱۳۹۴ نیز که بازار در مقایسه با سالهای قبل و بعد از آن در رکود عمیقی قرار گرفته بود حجم معاملات ۴.۶ برابر امسال بود. کسادی بازار مسکن در شهریورماه امسال از زمان آغاز ارایه گزارشهای ماهیانه این بخش توسط بانک مرکزی در سال ۱۳۹۲ تاکنون بیسابقه بوده است.

از سوی دیگر مردادماه کلنگ احداث ۵۵۶۲ واحد مسکونی در تهران زده شد؛ در حالی که معاملات تنها ۲۷۸۷ فقره بود. با اینکه سبقت ساخت و ساز از معاملات میتواند به تعادل عرضه و تقاضا منجر شود اما طبیعتا در زمان رکود خرید و فروش، سازندگان انگیزه خود را برای ساخت و ساز از دست میدهند و انتظار میرود در ماههای آینده حجم ساخت و ساز باز هم کاهش پیدا کند.

افت حدود ۵ میلیون تومانی قیمت مسکن در شمال تهران

شهریورماه بازار مسکن شهر تهران دومین تخلیه حباب قیمتی را تجربه کرد. مطابق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت مسکن شهر تهران از متری ۱۳ میلیون و ۲۵ هزار تومان در مردادماه ۱۳۹۸ به متری ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در شهریورماه رسیده که کاهش ۲.۸ درصدی را نسبت به مردادماه امسال و افزایش ۵۶.۵ درصدی را نسبت به شهریورماه پارسال نشان میدهد. معاملات نیز به ۲۷۸۷ فقره رسید که ۱۵ درصد نسبت به ماه قبل و ۷۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافت. این دومین افت پیاپی قیمت ماهیانه است و به نظر میرسد بازار خرید و فروش قفل شده است.

با وجودی که به دلیل حجم اندک معاملات نمیتوان ارزیابی مناسبی از تحولات قیمتی در مناطق مختلف تهران داشت، آمار گویای آن است که در منطقه ۱ قیمتها نسبت به مردادماه ۳.۲ میلیون و نسبت به تیرماه ۴.۸ میلیون کاهش یافت که بیشترین میزان کاهش در بین مناطق مختلف شهر تهران محسوب میشود. افت تا ۴.۸ میلیونی قیمت از خروج سفتهبازان حکایت دارد که تا تیرماه نبض خرید و فروش در شمال پایتخت را در اختیار داشتند.