چرا نرخ اجاره از کاهش قیمت مسکن تبعیت نمی کند؟

نرخ اجاره مسکن در تهران و مناطق شهری در حالی در 8 ماه امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۱.۴ و ۳۱.۷ درصد افزایش یافته که قیمت مسکن کاهش داشته است.

 اگر چه نرخ اجاره مسکن تابع قیمت مسکن است اما در ماههای گذشته اتفاقات جالبی در بازار اجاره مسکن رخ داد که باعث شد نرخ اجاره مسکن از کاهش قیمت مسکن تبعیت نکند.

«نرخ اجاره بها همواره تابع قیمت مسکن است». این اصطلاحی ست که همواره مشاوران املاک و فعالان و کارشناسان مسکن به آن اشاره می کنند. اما اینکه چرا قیمت مسکن کاهش داشت اما نرخ اجاره افزایشی بود موضوعی است که باعث تعجب خود املاکیها و اکثر فعالان بازار است.

مطابق آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی متوسط اجارهبهای یک متر مربع واحد مسکونی سال 95 در مناطق 22 گانه 23 هزار و 544 تومان بوده، به عبارت دیگر اجاره ماهانه یک واحد مسکونی 100 متری با احتساب پول پیش آن به نرخهای سال 95 حدود 2 میلیون و 354 هزار تومان بوده است. در منطقه یک اجاره یک مترمربع واحد مسکونی 40 هزار و 975 هزار تومان و در منطقه 2 و 3 به ترتیب نرخ اجاره 33 هزار و 402 تومان و 39 هزار و 273 تومان بوده است.

* دلیل پایین نیامدن اجارهبها چیست؟

موسویان یکی از املاکیهای منطقه 11 تهران در گفت و گو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس می گوید: اگر بخواهیم با توجه به رشد جهشی قیمت مسکن در دو سال گذشته نرخ اجاره بها را در نظر بگیریم باید اذعان کرد که قاعدتا باید نرخ اجاره بها به تبعیت از قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای یابد.

وی افزود: اما با توجه به افت قیمت مسکن در چند ماه گذشته که به دلیل افت نرخ ارز و کاهش میزان معاملات بوده می بینیم که هنوز نرخ اجاره بها افزایشی بوده است.

آگاهان بازار مسکن دلیل رشد نرخ اجاره بهای مسکن را وضعیت نه چندان مناسب اقتصادی و پایین بودن قدرت خرید مسکن می دانند.

مهدی روانشادنیا کارشناس مسکن می گوید: اگر رفتار بازار اجاره بهای مسکن در ۳۰ سال گذشته بررسی شود، متوجه خواهیم شد که اجاره بها بر خلاف خرید و فروش که هر ۴ سال یک بار دچار رونق و افزایش قیمت میشود، سالانه از یک رشد مشخص برخوردار میشود.

این کارشناس مسکن ادامه داد: اجاره بها هر سال با یک افزایش قیمت مواجه میشود و این طور نیست که مثل قیمت مسکن بخواهد ۴ سال یا ۵ سال بدون رشد باقی بماند.

بر اساس این گزارش، بانکمرکزی در تازهترین آمار خود، تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران را در آبان در حالی منتشر کرد که آمارها حاکی از افزایش دوباره اجاره بها نسبت به ماه قبل را دارد.

* ساماندهی بازار اجاره بدون سامانه ملی املاک ممکن نیست

در این خصوص مهدی غلامی کارشناس مسکن با تأکید بر اینکه دولت برای ساماندهی بازار اجارهبهای مسکن ناگزیر است که سامانه ملی املاک را راه اندازی کند، گفت: در کلانشهرها خانوادههایی که صاحب مسکن ملکی نیستند بخش قابل توجهی از درآمدشان را بابت اجاره واحد استیجاری پرداخت میکنند.

وی ادامه داد: در تهران به صورت میانگین مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینههای مربوط به تأمین مسکن خود میکنند پس اینکه نرخ اجاره مسکن از قیمت مسکن تبعیت نکرده را باید در سایر موارد اقتصاد کلان هم جستجو کرد.

وی با بیان اینکه کمبود عرضه و کاهش قدرت خرید می تواند دلیل دیگری باشد ادامه داد: مستأجران نیمی از درآمد خود را صرف هزینه مسکن میکنند در حالی که خانوادههایی که دارای مسکن ملکی هستند هزینه جاری مسکن را برای ارتقای کیفیت زندگی و رفاه بیشتر خود به کار میبندند.

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز با تاکید بر اینکه معتقد است نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست گفت:این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است اما اینکه رشد اجاره بها باید همواره متناسب با رشد و یا کاهش قیمت مسکن باشد اینطور نیست.

رشد نرخ اجاره بها در 8 ماه امسال یک هشدار به مسئولان است چرا که اگر وضعیت بخش مسکن بدون هیچ برنامه کوتاه مدت و بلند مدت پیش برود قطعا سال آینده و با آغاز فصل نقل و انتقالات شاهد رشد لجام گسیخته اجاره بها خواهیم بود.