تغییر نقش مشاوران املاک در معاملات؟

معاون رییس قوه قضائیه از اقدام برای «منع تنظیم قرارداد در بنگاههایاملاک» خبر داد
برنامه قضایی برای معاملات مسکن
انتقاد رییس سازمان ثبت اسناد از موازیکاری بنگاههایمسکن با دفترخانهها: فعالیت مشاوراناملاک هزینههای مضاعف تحمیل میکند
جزئیات طرح «قراردادن صنف مشاوراناملاک در زیرمجموعه سازمان ثبت اسنادواملاک»

سازمان ثبت اسنادواملاک کشور از طریق رایزنی با اعضای کمیسیون حقوقیوقضایی مجلس قصد کرده بنگاههای مسکن را از تنظیم قرارداد و ثبت معاملات، منع و همزمان مسوولیت صنف مشاوراناملاک را در حد «دالان ارتباطی بین مردم و دفترخانهها» محدود کند.
نهاد وابسته به قوه قضائیه به دنبال زندهکردن مادهای از قانون برنامه پنجم توسعه است که سال89 در جریان بررسی آن در مجلس ناگهان از متن لایحه خارج شد.
ماده 188 لایحه برنامه پنجم صلاحیت مشاوراناملاک را صرفا در حدود «دلالی» تعریف کرده و تاثیر کلیه عقود اموال غیرمنقول را به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی موکول کرده بود.
تلاش قضایی برای الزام مشاوراناملاک به وظیفهای که در قانون برایشان پیشبینی شده یعنی انجام مشاوره و دلالی مدتها است از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پیگیری میشود، اما این بار این سازمان درنظر دارد با متقاعدکردن کمیسیون حقوقی مجلس به ارائه طرح در صحن، راه صدور سندغیررسمی –مبایعهنامه ملکی- برای نقلوانتقالات ملکی را مسدود کند تا استفاده از مسیر قانونی صدور سندمحضری برای متعاملین اجباری شود.
در حال حاضر عمده خریداران ملک بعد از دریافت مبایعهنامه از بنگاههای مسکن، به دلیل خلفوعده فروشنده در انتقال مالکیت، از دریافت سندمحضری باز میمانند طوری که فروشنده از حضور در دفترخانه برای انتقال سند خودداری میکند.
از سوی دیگر برخی خریداران نیز با این تصور که مبایعهنامه، اصل سند انتقال محسوب میشود هیچ اقدامی برای دریافت سندرسمی نمیکنند.
رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای پایان دادن به این نابسامانی روز گذشته میزبان اعضای کمیسیون حقوقیوقضایی مجلس بود و مذاکرات اولیه بین معاون قوهقضائیه و نمایندگان منجر به برنامهریزی برای تدوین طرح دومنظوره شد.
براساس این طرح قرار است: مشاوراناملاک از زیرمجموعه دولت –وزارت صنعت، معدن و تجارت- خارج شوند و تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک قرار گیرند.
همچنین به موجب بخش دیگری از این طرح، تنظیم مبایعهنامه یا قولنامه در بنگاههای املاک برای نقلوانتقالات ملکی ممنوع خواهد شد.
البته به گفته عضو کمیسیون حقوقی مجلس، این طرح بعد از جمعبندی کمیته سهجانبه متشکل از نمایندگان دولت و مجلس و قوهقضائیه، نوشته میشود.
درخواست بالاترین مقام سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای پایان دادن به تولید حجم گستردهای از پروندههای قضایی املاک که هم اکنون تعداد زیادی از آنها در دادگاهها انباشته شده است، به مسیر قانونگذاری کشور وارد شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، پس از آنکه در لایحه قانون برنامه پنجم به صراحت عنوان شد: مشاوران املاک به عنوان دلالان معاملات املاک، تنها وظیفه معرفی طرفین معامله به یکدیگر را دارند و از تنظیم کلیه عقود مالکیت فی مابین خریدار و فروشنده ملک معذورند، هم اکنون رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تصویب این بند حذف شده از قانون، از مجلس درخواست کرده تا با به جریانانداختن مجدد آنچه با عنوان منع مشاوران املاک از تنظیم مبایعهنامه خرید و فروش، دو سال پیش از لایحه برنامه پنجم حذف شد، تخلفات و دعاوی مربوط به تنظیم قراردادهای غیر رسمی در بنگاههای املاک، را به حداقل برساند.
قوهقضائیه یا وزارت صنعت، معدن و تجارت؟
سازمان ثبت همچنین معتقد است: بنگاههای مشاوران املاک هم اکنون به اشتباه زیرمجموعه وزارت صنعت، معدن و بازرگانی هستند و برای این اظهارنظر خود دلیل میآورد که: زمانی میتوان اتحادیهای را زیرمجموعه این وزارتخانه دانست که کار صنفی انجام دهد، در حالی که هم اکنون مشاوران املاک، فعالیت صنفی نمیکنند، بلکه اقدام به تنظیم مبایعهنامهها و قولنامههای عادی و غیررسمی میکنند که همین امر باعث افزایش روز افزون حجم پروندههای مربوط به تخلفات صورت گرفته از سوی خریدار یا فروشنده میشود.
همچنین عدم اطلاع مشاوران املاک از صحت و سقم اظهارات طرفین در معاملات خرید و فروش و عدم دسترسی بنگاهها به منابعی که این اظهارات را تایید یا رد کند، مهمترین دلیل مطرح شده از سوی سازمان ثبت اسناد برای این مساله است.
دو طرح تازه برای ساماندهی مشاوران املاک!
به این ترتیب، نمایندگان حقوقی و قضایی مجلس با توجه به اظهارات مقام ارشد سازمان ثبت مبنی بر ضرورت همکاری نهادهای قانونگذار برای کاهش دعاوی مربوط به معاملات املاک، وارد مسیری شدهاند که براساس آن با تنظیم طرحی بند فراموش شده از لایحه قانون برنامه پنجم را دوباره به جریانانداخته و به تصویب برسانند.
همچنین براساس اظهار این نمایندگان در صورت توافق سه جانبه میان کارشناسان املاک، نمایندگان مجلس و کارشناسان سازمان ثبت، طرحی تنظیم میشود که به موجب آن مشاوران املاک به سبب تکلیف قانونی که برای مراجع قضایی با تنظیم مبایعه نامههای عادی ایجاد میکنند زیر مجموعه و تحت نظارت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درآیند.
البته نمایندگان تهیه چنین طرحی و تصویب آن را موکول به زمانی کردهاند که بررسیها به صورت کامل صورت گرفته و مزایا و معایب آن به تایید کارشناسان سه طرف ذکر شده برسد.
منع بنگاهها از تنظیم مبایعه نامه
بر این اساس، مقام ارشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که پیش از این نیز از فعالیت مشاوران املاک در تنظیم مبایعهنامه یا همان قولنامههای غیررسمی ما بین خریدار و فروشنده به عنوان یکی از بزرگترین دغدغههای دستگاه قضایی کشور یاد میکرد، در جریان بازدید دو روز قبل نمایندگان کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس از سازمان ثبت، گفت: قانون برای مشاوران املاک تنها نقش مشورتی در امر خرید و فروش ملک را تعریف کرده است؛ این در حالی است که امروزه مشاوران املاک اقدام به تنظیم مبایعه نامه و قولنامههای عادی میکنند در حالی که ابزار لازم برای احراز مالکیت فروشنده در اختیار آنها نیست و خریداران بی خبر از صحت و سقم ادعای فروشندهاند؛ به این ترتیب در موارد بسیاری دیده میشود که یک ملک یا آپارتمان به افراد متعدد فروخته میشود یا تعارض در حد و مرز ابعاد املاک به ویژه در شهرهای بزرگ، عوارض و مشکلات گوناگون حقوقی، اقتصادی و اجتماعی پدید میآورد.
احمد تویسرکانی افزود: براین اساس معتبرترین حوزه تعریف شده قانونی برای انجام معاملات، دفاتر اسناد رسمی هستند و مشاور املاک باید دالان ارتباط مردم با دفاتر اسناد رسمی باشند.
وی تاکید کرد: در حال حاضر بنگاههای مشاوران املاک، یکسری اقدامات موازی با سازمان ثبت انجام میدهند که گذشته از تشدید دعاوی قضایی ناشی از تخلفات قراردادهای غیررسمی ملکی، تحمیل هزینههای مضاعف به کشور است.
نظر مجلس چیست؟
عضو کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: در جریان رسیدگی به درخواست مقام ارشد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مقرر شد پس از بررسی نظرات کارشناسی با حضور کارشناسان و مسوولان این سازمان، کارشناسان و مسوولان املاک در وزارت صنعت، معدن و تجارت و نمایندگان حقوقی و قضایی مجلس، طرحی تهیه شود که به موجب آن مشاوران املاک، به عنوان تسهیلکنندگان ارتباط بین مردم و سازمان ثبت اسناد، از تنظیم قراردادهای غیررسمی منع شوند.
موسی غضنفرآبادی افزود: همچنین، بنا بر نظر مسوولان ارشد سازمان ثبت اسناد، اتحادیه املاک به سبب تکلیف قانونی که به جهت پاسخگویی در مورد تخلفات ناشی از تنظیم قراردادهای عادی برای مراجع قضایی کشور ایجاد میکند، باید زیرمجموعه قوهقضائیه و سازمان ثبت اسناد قرار گیرد.
وی تصریح کرد: به طور قطع با اقداماتی که در خصوص شفافسازی اسناد مالکیت در سالهای اخیر انجام شده است، روند انجام معاملات املاک و صدور اسناد مالکیت باید به مسیری هدایت شود که امکان هرگونه جعل یا هر تخلف دیگر به صفر برسد.