پرریسک‌ترین معامله ملکی

معاملات خرید و فروش یک گروه از آپارتمانهای تازهساز، هماکنون به نوعی ردوبدل طلب شهرداری از سوی برخی سازندهها به خریداران مسکن تبدیل شده است.تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار معاملات آپارتمانهای تازهساز و کلید نخورده نشان میدهد در حالی که عمده این واحدها فاقد سند ملکی هستند یک نقص مهم در مدارک ساختمان یعنی عدم برخورداری از پایان کار ساختمانی منجر به ایجاد دو تهدید بزرگ برای خریداران این واحدها شده است. به گونهای که هماکنون معاملات واحدهای مسکونی تازهساز فاقد پایان کار را میتوان بهعنوان پرریسکترین معامله ملکی معرفی کرد.

در بخش قابلتوجهی از این معاملات در واقع طلب شهرداری از سازنده بابت تخلفات صورت گرفته و همچنین هزینه نصب انشعابات و... به خریدار منتقل شده بدون آنکه خریدار در زمان انجام معامله از این موضوع اطلاع داشته باشد. برخی سازندهها در حالی اقدام به فروش واحد مسکونی تازهساز در بازار مسکن میکنند که به دلیل وجود یک یا چند نقص عمده در استانداردها و ایمنی ساختمان، عدم تامین یک یا چند مورد از انشعابات ضروری ساختمان (از قبیل دریافت کنتورهای برق، آب و...)، عدم دریافت گواهی عدم خلاف بهرغم انجام تخلف در پروسه ساخت و ساز و در نتیجه بدهکار بودن به شهرداری و... تمایلی به دریافت پایان کار ندارند و سعی میکنند از طریق فروش واحدهای دارای نقص، مسوولیت خود را به فرد خریدار منتقل کنند. در واقع در این گروه از معاملات آپارتمان کامل، بدون نقص و ایمن که برای بهرهبرداری وسکونت بهطور کامل آماده باشد از سوی خریدار تملک نمیشود.در چنین معاملاتی دو نوع خطر عمده خریداران را تهدید میکند. مخاطراتی که خریدار از همان ابتدا و در زمان انجام معامله از آنها مطلع نیست و با یک فاصله زمانی بعد از خرید واحد متوجه آنها میشود.

یک خطر و تهدید بزرگ در این گروه از معاملات واحدهای مسکونی(خرید واحدهای مسکونی تازهکار فاقد پایان کار ساختمانی)، مربوط به عدم ایمنی، عدم تامین شاخصههای مربوط به استانداردهای ساخت، رفاه وآسایش بهرهبرداران وساکنان است. در واقع از آنجا که ساختمانهای فاقد پایان کار چکلیست نهایی مربوط به تامین ایمنی، بهداشت، بهرهدهی مناسب، آسایش و صرفه اقتصادی و همچنین تامین نیازهای ساکنان و استفادهکنندگان را دریافت نکردهاند و ساختمان از بابت این شاخصهها مورد تایید قرار نگرفته است، هر کدام از این موارد که با ایمنی، رفاه و آسایش شهروندان و ساکنان این گروه از واحدها در ارتباط قرار دارد، ممکن است با نقص و نارسایی مواجه باشد. دومین خطر مهمی که در این زمینه این گروه از خریداران مسکن را تهدید میکند، «زیان اقتصادی» است. یکی از مهمترین انگیزههای سازندگانی که به رغم اتمام ظاهری عملیات ساختو ساز برای دریافت پایان کار پیگیریهای لازم را انجام نداده و در واقع تمایلی به دریافت پایان کار قبل از فروش واحدها ندارند تخلفاتی است که در پروسه ساخت مرتکب شدهاند و هماکنون برای برطرف کردن این تخلفات و دریافت گواهی عدم خلاف بهعنوان یکی از موارد و اسناد ضروری ساختمان، مشمول پرداخت جرایم سنگین و قابلتوجه هستند. از سوی دیگر، در برخی از موارد، سازنده برای برقراری انشعابات همچون آب و برق با مشکل مواجه است و باید هزینههای سنگینی برای دریافت انشعابات تفکیکی برای هر کدام از واحدها به دستگاههای مرتبط پرداخت کند. از این رو برخی از این سازندهها با فروش واحدها قبل از رفع این مشکلات تلاش میکنند مسوولیت خود را به خریدار منتقل کنند بدون آنکه فرد خریدار از این موضوع اطلاع داشته باشد.

این موضوع باعث بروز زیان اقتصادی گسترده برای فرد خریدار میشود. پایان کار ساختمانی نشان میدهد که واحدهای مسکونی ساخته شده دارای تخلف ساختمانی نیستند و بر اساس معیارها واستانداردهای فنی و مهندسی مورد تایید شهرداری و براساس قوانین و ضوابط از جمله مقررات ملی ساختمان ساخته شدهاند.نداشتن پایان کار در ساختمانهای تازهساز که از سوی سازنده برای فروش به بازار مسکن عرضه میشوند خود میتواند یک علامت از وجود نقص و عیب در ساختمان چه به لحاظ فنی و چه از نظر احتمال بروز تخلفات گسترده و وجود بدهیهای سنگین باشد. این در حالی است که خریدار این گروه از واحدهای مسکونی تازهساز که فاقد پایان کار هستند امکان فروش واحد را نیز ندارند. چرا که خریدار جدید با مشاهده عدم برخورداری واحد مسکونی از پایان کار در حالیکه قبلا یک بار به فروش رفته و کماکان پایان کار برای آن صادر نشده است از خرید واحد منصرف میشود.در واقع این گروه از واحدهای مسکونی تازهساز نه تنها غیرقابل سکونت و غیر قابل بهرهبرداری هستند بلکه در واقع غیر قابل فروش نیز هستند.

بررسیها نشان میدهد عمده سازندههایی که این گروه از آپارتمانها را به بازار مسکن برای فروش عرضه میکنند عمدتا این اقدام را با دو نیت و هدف انجام میدهند؛ نیت آنها از این کار آن است که یا بدهیها و تعهدات خود را در برابر شهرداری و سایر مراجع مربوطه همچون دستگاههای خدماترسان پرداخت نکرده و به انجام نرسانند یا این تعهدات و بدهیها را با تاخیر زمانی هر چه بیشتر انجام داده یا پرداخت کنند. در هر دو حالت زیانهای روانی، جانی و مالی مربوط به این اقدام سازندهها متوجه خریداران خواهد بود. برآوردها نشان میدهد رقمی در حدود ۸ تا ۱۰ درصد از ارزش فروش این گروه از واحدهای مسکونی تازهساز که فاقد گواهی پایان کار هستند صرف تبدیل این واحدهای مسکونی به واحدی با قابلیت بهرهبرداری بهعنوان یک واحد کامل و بدون نقص خواهد شد.به این معنا که به طور متوسط هزینهای معادل ۸ تا ۱۰ درصد ارزش فروش ملک باید صرف شود تا واحد مسکونی به لحاظ تامین ایمنی، نصب آسانسور، انشعابات بهصورت کامل، سیستمهای اعلام و اطفای حریق، مشاعات و... قابل سکونت و بهرهبرداری شود. این موارد عمدهترین آیتمهایی است که واحدهای مسکونی فاقد پایان کار، فاقد آنها هستند. در حالیکه خریداران این گروه از واحدها در زمان خرید آنها کاملا از این موارد بیاطلاع هستند و با تاخیر به این نواقص پی خواهند برد. در آن زمان نیز، خریدار با توجه به آنکه عمده هزینه خرید مسکن- حدود ۸۵ تا ۹۰ درصد بهای واحد-را پرداخت کرده معمولا قادر به مجاب کردن سازنده و ملزم کردن وی برای رفع نواقص و پرداخت هزینههای ناشی از کمکاری در پروسه ساخت واحد نیست. در نتیجه برای پیگیری این موارد ناچار به مراجعه به مراجع قضایی و طرح شکایت علیه سازنده میشود. چرا که در چنین شرایطی معامله انجام شده است، عمده بهای واحد خریداری شده نیز پرداخت شده است و همچنین در قرارداد نیز معمولا اشارهای به نحوه برخورد با احتمال بروز اینگونه مسائل در آینده به لحاظ جبران ضرر و زیان فرد خریدار از سوی سازنده متخلف نشده است. اگر چه معمولا ۱۰ تا ۱۵ درصد از بهای کل واحد خریداری شده تا زمان انتقال مالکیت و ثبت سند در دفاتر اسناد رسمی از سوی خریدار به سازنده پرداخت نمیشود اما این میزان در برابر هزینه ۸ تا ۱۰ درصدی رفع نقص فنی از واحدهای فاقد پایان کار ساختمانی تفاوت محسوسی به حساب نمیآید؛ ضمن آنکه به موجب قرارداد فیمابین خریدار و سازنده در زمان انجام معامله، خریدار مکلف است بهای باقیمانده را در زمان انتقال سند به سازنده پرداخت کند حال آنکه در عمده قراردادهای مربوط به معاملات این گروه از آپارتمانهای تازهساز اشارهای به نحوه جبران خسارت وارده به خریدار در صورت وجود نقص فنی در پروسه ساخت از سوی سازنده نشده است.

در نتیجه خریدار نه تنها مکلف به پرداخت مابقی بهای آپارتمان خریداریشده در زمان ثبت سند است بلکه برای جبران خسارتهای وارده به دلیل تخلفات سازنده نیز باید به مراجع حقوقی مراجعه کرده و به پروسههای دادگاهی وارد شود. با این حال مشکل بزرگتر این گروه از ساختمانها، مطالبات شهرداری از سازندههای متخلف یا هزینههای قابلتوجه برای برقراری انشعابات است.

دریافت گواهی عدم خلاف و گواهی پایان کار برای این گروه از ساختمانها معمولا هزینههای هنگفتی در پی دارد که سازنده باید آن را پرداخت کند. براساس یک برآورد صورت گرفته رقم بدهی سازندههای واحدهای مسکونی تازهساز فاقد پایان کار به شهرداری و دستگاههای خدماترسان، به طور متوسط، حدود ۱۰ درصد قیمت فروش این واحدهاست. به عبارت دیگر در کل خریدار در معرض خطر تحمیل هزینهای معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش کل آپارتمان خریداریشده فاقد پایان کار است. در چنین شرایطی این پرسش ایجاد میشود که آیا براساس قانون، عرضه آپارتمانهای فاقد پایان کار به بازار تخلف محسوب شده و جرم است؟ هماکنون بهطور کلی سازندهها و بسازو بفروشهای مسکن مکلف به رعایت و تبعیت از دو قانون عمده در حوزه ساختوساز یعنی قانون نظام مهندسی وکنترل ساختمان و مقررات ملی ساختمان هستند. اگرچه در مبحث چهارم مقررات ملی و در ماده ۲۸ قانون نظام مهندسی ساختمان به موضوع پایان کار و تامین ایمنی ساختمانها اشاره شده است اما در این قوانین به صراحت فروش واحدهای فاقد پایان کار جرم اعلام نشده است. در واقع اگرچه از محتوای این قوانین میتوان استنباط کرد که سازنده و مرجع صدور پایان کار ساختمانی مسوولیت تضمین ایمنی ساختمان را بر عهده دارند اما در این قوانین به صراحت این موضوع اعلام نشده است. براساس ماده ۲۸ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان برای ساختمانهایی که طبق تشخیص ناظران و تایید سازمان نظام مهندسی ساختمان استان، مقررات ملی ساختمان در آنها رعایت نشده باشد، تا زمان رفع نقص، پایان کار صادر نخواهند کرد. محتوای این قانون میتواند این معنا را برساند که عدم برخورداری از پایان کار میتواند به معنای احتمال بالای وجود نقص در ساختمان باشد. در مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان که به موضوع ایمنی ساختمانها اشاره دارد نیز اعلام شده است: ساختمان، تجهیزات و اجزا و عناصر آن باید بهصورتی طراحی و ساخته شوند که در دوران ساخت یا بهرهبرداری، ایمنی ساکنان یا استفادهکنندگان و سایر افراد تامین شود. لذا باید شرایط لازم فراهم باشد که در وهله اول هیچ گونه احتمال خطر بر اثر حوادثی مانند لیز خوردن، سقوط افراد یا اشیا، برخورد، برقگرفتگی و آتشسوزی یا انفجار رخ ندهد، در مرحله دوم امکان ایجاد حریق یا توسعه آتش و دود در انطباق با مبحث سوم مقررات ملی ساختمان به حداقل تقلیل یابد و در صورت بروز آتشسوزی، اطفای آن و نجات ساکنان مطابق مبحث یاد شده امکانپذیر باشد. در وهله سوم امکان استتار، فرار، نجات، یا پناه گرفتن در شرایط بروز سوانح یا جنگ، در انطباق با مبحث بیست و یکم مقررات ملی ساختمان، برای افراد فراهم باشد. و در وهله بعد در همه ساختمانهای موجود که توسط مقام قانونی مسوول، به علت عدم هماهنگی با این مقررات، برای ساکنان، استفادهکنندگان و سایر مردم، غیرایمن، غیر بهداشتی و خطرناک تشخیص داده شوند، شهرداریها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان باید با تعیین مهلت مقرر در مورد تعمیرات، تغییرات و تعبیه تجهیزات لازم به دارنده ملک و بنا دستور اقدام دهد و تا اصلاح آن پیگیریهای لازم را انجام دهد. اگر چه مسوولیت بهرهبرداری وفروش غیرمجاز واحدهای مسکونی فاقد پایان کار براساس محتوا و استنباط از این قوانین بر عهده شهرداری بهعنوان نهاد حاکمیتی شهری است، اما از آنجا که در متن قانون این مسوولیت به صراحت بیان نشده است شهرداریها میتوانند از انجام وظیفه بازرسی و شناسایی این گروه از واحدهای مسکونی و سازندههای آنها خودداری کنند.

این در حالی است که تنها نهادی که میتواند پروسه سالمفروشی آپارتمانهای تازهساز را تضمین کند، شهرداریها هستند؛ چراکه آمار مربوط به جزئیات همه پروانههای ساختمانی صادر شده در اختیار شهرداریها قرار داد. در صورت ورود این نهاد حاکمیت شهری به پروسه سالمفروشی واحدهای تازهساز، مدیریت شهری میتواند با اعزام بازرسان به محل ساخت وسازهایی که اعتبار پروانه ساختمانی آنها به اتمام رسیده اما سازنده هنوز برای دریافت پایان کار مراجعه نکرده است وضعیت این پروژهها را به لحاظ احتمال فروش و بهرهبرداری غیرمجاز قبل از دریافت گواهی عدم خلاف وپایان کار مشخص کرده و برخوردهای لازم را در اینباره انجام دهد و سازنده متخلف را تحت پیگرد قانونی قرار دهد. همچنین میتوان سازوکاری را بهصورت قانونی مصوب کرد که ضریبی از بدهی سازنده بهعنوان جریمه بهرهبرداری غیرمجاز از ساختمانهای تازهساز تعیین شود و از این طریق بازدارندگی لازم به منظور جلوگیری از انتقال طلب سازنده به خریدار ایجاد شود. با توجه به اینکه هماکنون بخش عمدهای از پروندههای قضایی مربوط به دعاوی ملکی است، قوهقضائیه نیز میتواند برای ارائه طرح یا لایحهای از سوی مجلس و دولت برای وضع قوانین صریح در این باره وارد عمل شود. به خصوص آنکه این موضوع در دورههایی مشابه وضعیت فعلی که بازار مسکن با جهش قیمت مواجه شده وسازندهها سعی دارند واحدهای مسکونی خود را به سرعت به فروش برسانند، تشدید میشود.