کنترل بازار مسکن و شفاف‌سازی قیمت‌ها با عرضه املاک در بورس

عرضه املاک در بورس و ایجاد سازوکاری شفاف برای معاملات املاک از مهم ترین دغدغه های سال های اخیر بوده که چندی است به مرحله اجرا نزدیک شده است. در تازه ترین گام در تحقق این ایده، یکی از بانک های خصوصی براساس تکلیف قانونی، برخی املاک مازاد خود را هفته آینده در بورس کالا عرضه میکند. «فردین آقابزرگی» کارشناس ارشد بازار سرمایه، در خصوص این رویداد، عرضه املاک و مستغلات در بورس کالا را در تعادل سطح عمومی قیمتها موثر می داند. او میگوید با توجه به اینکه قیمت زمین و مسکن در تهران حتی از برخی محلههای «تورنتو» کانادا نیز گرانتر است، عرضه املاک مازاد دولتی و بانکها در بورس این اتفاق مثبت را در پی خواهد داشت که قیمتها شفاف شود و استانداردی مشخص برای قیمتگذاری خانهها رواج پیدا کند.

در ادامه گفتگو با فردین آقابزرگی کارشناس بازار سرمایه را میخوانید:

چند وقتی است که یکی از بانکهای خصوصی برای واگذاری املاک مازاد خود در بورس کالا پیشقدم شده است، شما این حرکت را چگونه ارزیابی میکنید؟ این رویه چقدر میتواند در بهبود بازار آشفته مسکن و ملک تأثیر بگذارد؟

در انجام و فرآیند معاملات در اقتصاد کشورها یکی از بهترین و متمایزترین حالتها، استفاده از ابزارهای مالی و امکاناتی است که در حوزه بازار سرمایه پیشبینی شده که در این زمینه میتوان به بورس کالا اشاره کرد. در این میان موضوع عرضه املاک در بورس کالا اول بهصورت شفاف و دوم بهصورت فراگیر، جهت دسترسی اطلاعات خریداران و فروشندگان در سطح عام عمل میکند و موجب شفافیت و تنظیم قیمتها شده و شرایط عادلانهای را برای خریدار و عرضهکننده فراهم می آورد. در این زمینه برخی میگویند عرضه املاک و مستغلات در بورس، باعث افزایش قیمت خواهد شد که به نظر میرسد این نظریه درست نیست و اتفاقاً این رویداد، سطح عمومی قیمتها را متعادل میکند.

اگر قیمت مسکن و املاک در داخل ایران را با کشورهای فوقالعاده پیشرفته مقایسه کنیم، خواهیم دید که قیمت هر مترمربع زمین در کشور ما بسیار گرانتر از آن کشورها است و اگر این قیمتها را به نسبت درآمد، متوسط هزینه و اصطلاحاً «خط فقر» در نظر بگیریم، متوجه گرانی ملک در ایران خواهیم شد که اتفاق خوبی نیست. در همین حوزه ورود بانکها برای فروش املاک خود از طریق سازوکارهایی که بورس فراهم کرده، نهفقط هزینههای مربوط به انجام معاملات را کاهش میدهد بلکه باعث بیشتر شدن گردش معاملات نیز میشود و درنهایت منجر به تعادل قیمت املاک و مستغلات خواهد شد.

قیمت مسکن را با دیگر کشورها مقایسه کردید، هماکنون در تهران نیز قیمتها حتی محله به محله و کوچه به کوچه متفاوت است، فروش املاک و مستغلات در بورس، چقدر میتواند به استاندارد شدن قیمت زمین و مسکن کمک کند؟

استانداردسازی به همین شیوه امکانپذیر است، اگر به گذشته نگاه کنید، خواهید دید که در دورهای، افراد بسیاری از فضای معاملاتی بورس اوراق بهادار اطلاعات چندانی نداشتند، اما اکنون مردم به دلیل استفاده از ابزارهای اینترنتی مانند شبکههای اجتماعی به نوسانات و اتفاقات بورسی، اشراف پیدا کردهاند و تجربه و شناخت بهتری از بورس دارند اما متأسفانه هماکنون نیز در مورد مسکن و مستغلات، بهجز فردی که بهصورت انفرادی معاملهای انجام دهد و یا بهصورت تصادفی اخباری را در این زمینه به دست میآورد، هیچگونه معیار و استانداردی از قیمتهای مسکن نداریم.

عرضه املاک در بورس در این زمینه میتواند کمک بسیار بزرگی باشد به این معنا که هر روز میتوان قیمتها را در آن رصد کرد و اگر فردی بخواهد خارج از قیمت تعیینشده در بورس معاملهای انجام دهد، مسلماً با مشکل مواجه خواهد شد، بورس درواقع، هم قیمتها را شفاف میکند و هم باعث تعادل قیمتها میشود.

بهعنوانمثال در «تورنتو» کانادا، محلهای وجود دارد که قیمت هر ملک در آنجا نسبت به متوسط درآمد ماهیانه افراد، یکسوم قیمت ملکی است که در شمال تهران معامله میشود. همین نکته، نشان میدهد در قیمتگذاری مسکن در ایران، هیچ تناسب و استانداردی وجود ندارد و بنا به دلایلی، قیمتگذاری، خارج از سیستم رسمی صورت می گیرد و درنتیجه، قیمت مسکن بهصورتی که میبینیم افزایش یافته است. اگر دولت و بانکها به واگذاریهای املاک خود در بورس ادامه دهند و از این ابزار و سامانه به همین منوال استفاده کنند و این اقدام در میان دیگر سازمانها نیز گسترش پیدا کند، کمک بسیار زیادی به شفاف شدن قیمتها خواهند کرد و دولت نیز به اهداف خود در جهت تعادل و حتی کاهش قیمت مسکن میرسد.

روال کار گذشته به این صورت بوده که قبلاً املاک دولتی بهصورت مزایده به فروش میرسید، با عرضه این املاک و مستغلات در بورس چه تغییراتی رخ خواهد داد؟

اول اینکه مشارکتکنندگان در مزایده، بسیار محدود هستند، دوم اینکه سازوکاری که برای نظارت در مزایدهها وجود دارد در مقایسه با نظارتی که در بورس وجود دارد و مردم میتوانند قیمتها را در لحظه روی تابلو نگاه کنند، قابلمقایسه نیست. مانند این است که دو نفر سهام یا کالای موردنظر خود را خارج از بورس با هم معامله کنند که امکان هر اتفاقی وجود دارد اما وقتی این اتفاق در تالار بورس رخ میدهد، عرضهکننده و خریدار میتواند آنقدر زیاد شود که درنهایت قیمت به نحو شایسته و درست کشف شود؛ این در شرایطی است که قیمتهای مذاکرهای که از طریق مزایده و... به دست میآید، به دلیل محدود بودن متقاضیان امکان مقایسه و کشف منصفانه آن وجود ندارد و تفاوت آن با بورس در اینجا است.