جست‌وجوی متفاوت در بازار مسکن

ریزش قیمتها در حالی ادامهدارد که همچنان بخش قابل توجهی از خریداران برای ورود به بازار مقاومت میکنند و به جای «جستوجو برای خرید»، فرآیند «جستوجو برای رسیدن به کف قیمتی پایینتر» را آغاز کردند. در کنار افت سه باره معاملات و قیمتها در دیماه و صبر فراگیر خریداران، اما در سوی مقابل فروشندگان با شوک قیمت مواجه شدند. سردی زمستان به بازار معاملات مسکن سرایت کرد تا بازار زمستانهای که هر سال پایانش بهاری بود، متفاوت از سالهای گذشته پیش بینی شود.

توقف رشد قیمتها طی دو ماه گذشته ناشی از کاهش ریسکهای غیراقتصادی، به یکباره جهش قیمتی مسکن را متوقف کرد. پس از توقف این جهش قیمتی، تحقیقات میدانی از افت سه باره قیمت و معاملات در پایتخت برای سومین ماه متوالی حکایت دارد. مرور آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن حاکی از آن است که سرعت گیر قیمت مسکن از آبانماه ورود به دوره پساجهش را آغاز کرده است. در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن در سال جاری حدود ۸ درصد بود، نرخ رشد قیمت مسکن در آبانماه افت محسوسی داشت و به ۸/ ۱ درصد رسید.

در آذرماه نیز توقف سرعت رشد قیمت مسکن، خود را با نرخ تورم منفی نشان داد تا اینکه پس از مدتها بازار خرید و فروش ملک تورم منفی را تجربه کند. اما به رغم اینکه هنوز آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن در دی ماه منتشر نشده، بررسیها و مشاهدات از معاملات قطعی ملکی در دیماه و مقایسه آن نسبت به آذرماه از «تداوم روند کاهشی تعداد معاملات و قیمتها» حکایت دارد تا با افت سهباره قیمت و تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران، ورود به دوران پساجهش قوت بگیرد.

مناطق مصرفی ۲۵ درصد از کل معاملات مسکن را به خود اختصاص میدهند و به نوعی تغییر و تحولات در این مناطق میتواند در بازار مسکن اثر گذار باشد. به تعبیری آثار هر تغییری در بازار مناطق مصرفی، در میانگین مناطق ۲۲گانه مشهود خواهد بود.

بازار مسکن در انتظار سومین افت متوالی؟

برآوردها از تحقیقات میدانی بازار مسکن در مناطق مصرفی(۴ و ۵) و مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی تهران (۹ و ۱۰) از افت ۳۸ تا ۵۰ درصدی حجم معاملات حکایت دارد.

همچنین برآوردها از تحولات قیمتی مسکن نیز به طور متوسط، ریزش ۹ تا ۱۵ درصدی قیمت در مناطق مصرفی و ریزش ۹ تا ۱۲ درصدی قیمتها در مناطق مصرفی واقع در مرز نیمه شمالی و جنوبی را حکایت میکند.

نکته قابل توجه اینکه میزان افت قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمالی شهر، محسوستر از افت قیمتها در مناطق مصرفی واقع در مرز میانی پایتخت بوده که دلیل اصلی آن حباب بیشتر مناطق مصرفی مناطق شمالی طی ادوار گذشته بوده است.

بر اساس این گزارش، در اوایل سال ۹۷ همزمان با ورود به دوران جهش قیمتی، مناطق شمالی پایتخت در میزان رشد پیشرو بودند اما در سال ۹۸ رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی از مناطق شمالی سبقت گرفت. اما آنچه در مقاطعی از ماههای اخیر رخ داده این است که باز هم مناطق شمالی گوی سبقت را در میزان رشد از مناطق جنوبی ربودند. آمارهای رسمی نشان میدهد در آذرماه در حالی که متوسط رشد ماهانه قیمت در مناطق شمالی۵/ ۰ درصد بود اما نرخ رشد ماهانه قیمت در مناطق جنوبی منفی ۴ بوده است.

در معاملات نیز در آذرماه تعداد معاملات در مناطق جنوبی ۴۳ درصد و در مناطق شمالی ۳۲ درصد کاهش پیدا کرده است.

مقاومت در برابر کاهش قیمتها با اسم رمز «شب عید»!

در حالی بازار مسکن سومین افت ماهانه را به استناد مشاهدات و تحقیقات میدانی تجربه میکند که سفتهبازان و گروهی در بازار مسکن کاهش قیمت مسکن را مقطعی میدانند و با اسم رمز «شب عید» به دنبال مقاومت در برابر کاهش قیمتها هستند.

این در حالی است که بازار مسکن امسال متفاوت از سالهای گذشته است و به واسطه طی دوره طولانیمدت جهش قیمتی، پیشبینی میشود رکود در بازار مسکن ادامهدار باشد. یکی از مهمترین عواملی که حباببازان و سفتهبازان اعلام میکنند کاهش قیمتها مقطعی است، این است که این بازار در دو ماه پایانی سال نمیتواند مانعی برای تداوم تخلیه حباب مسکن شود.

خریداران به دنبال کف جدید قیمتی

اما ریزش قیمت اخیر در بازار مسکن، «تغییر رفتار و هدف از جستوجو» را در بین خریداران نشان میدهد تا جستوجو در این بازار را متفاوت کند. تا پیش از ورود به دوران ریزش قیمتی طی حدود سه ماه گذشته، طی یکسال اخیر و همزمان با رشد ادامهدار قیمت مسکن، عطش خریداران برای ورود به بازار و خرید ملک بیشتر میشد اما بررسیها و تحقیقات میدانی از وضعیت بازار مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران از یک تغییر هدف برای جستوجو در بین خریداران حکایت دارد.

کاهش ادامهدار قیمت ارز ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، پایان بدبینی و کاهش انتظارات تورمی از مهمترین دلایل ریزش قیمتها در بازار مسکن هستند که طی سه ماه گذشته خود را در آمار رسمی نیز نشان داد.

آنچه در حال حاضر نیز در بازار مسکن رخ میدهد این است که سمت تقاضای خرید به واسطه کاهش ادامه دار نرخ ارز و کاهش انتظارات تورمی همچنان در برابر خرید مقاومت میکنند و به امید تداوم ریزش قیمتها در جستوجوی کف قیمتی جدید برای ورود به بازار هستند.

واکنش خریدار و فروشنده ملک به ریزشها

هر چند که با وجود توقف جهش قیمتی از سه ماه گذشته پیش بینی میشد بخشی از خریداران مسکن وارد بازار شوند، اما تثبیت بازارهای اقتصادی و کاهش ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی باعث شده بخش قابل توجهی از متقاضیان همچنان برای خرید صبوری کنند.

با این حال تحقیقات در بازار مسکن حاکی از آن است که واسطههای ملکی عمدتا درخصوص یک واکنش خریداران و یک واکنش غالب فروشندگان اشتراک نظر دارند.

درخصوص خریداران و سمت تقاضا، تحلیل واسطههای معاملات ملکی معنادار بود، به این معنا که «صبر فراگیر» در سمت تقاضای مسکن محسوس است در حالی که طی یکسال گذشته آنچه که بیشتر در بین خریداران دیده میشد تعجیل برای خرید بود. رفتاری که جای خود را به «تاخیر برای ورود» داده است.

این تاخیر برای ورود از سوی بخش قابل توجهی از خریداران بعد از دو ماه ریزش قیمتها همچنان ادامهدارد؛ به تعبیری خریداران همچنان دنبال کف قیمت پایینتر در بازار هستند و این متفاوت از آن چیزی است که برخی حباببازان بر خلاف آن تلاش دارند بازار را متشنج کنند و بر طبل «موقتی بودن کاهش قیمتها» بکوبند.

اما ریزش قیمتها، واکنش بخش قابلتوجهی از فروشندگان را نیز در پی داشت. به این معنا که بخشی از فروشندگان از جریان ریزش یکباره قیمتها در شرایطی که بازار تا دو ماه پیش سیر نزولی داشت، شوکه شدند. افت محسوس رشد قیمتها در آبان و تورم منفی قیمت در آذر باعث شد برخی فروشندگان حتی با ارائه تخفیفهایی نسبت به فروش ملک خود تعجیل کنند تا مبادا با افت شدیدتر قیمت مواجه شوند.

آنچه که در حال حاضر برآیند اتفاقات و متغیرهای اثرگذار در بازار مسکن نشان میدهد این است که جریان خروج تقاضا سنگین تر و شدیدتر از انصراف از فروش است و با این توجیه به نظر میرسد افت و ریزش قیمتها در بازار مسکن همچنان ادامه داشته باشد.

سامانه اعلام قیمت مسکن از کار افتاد؟

اعلام قیمت و مشخصات معاملات صورت گرفته در بازار مسکن در روزهای اخیر در سامانه اعلام قیمت مسکن متوقف شده است.

بررسیها از آخرین وضعیت اطلاعات مندرج در این سامانه که یک مرجع مهم در اطلاعرسانی به متقاضیان وفعالان بازار برای اطلاع از وضعیت حجم و سطح قیمت در بازار معاملات مسکن محسوب میشود، نشان میدهد در روزهای اخیر هیچ اطلاعات جدیدی مربوط به معاملات تازه صورت گرفته در بازار مسکن در این سامانه درج نشده است.

در واقع اطلاعاتی که درخصوص حجم و قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در این سامانه وجود دارد مربوط به معاملات صورت گرفته تا قبل از تاریخ بیستم دی ماه یعنی حدود 15 روز گذشته است و طی دو هفته اخیر هیچ آمار تازهای از مشخصات معاملات صورت گرفته در بازار مسکن در این سامانه درج نشده است.

بررسیها نشان میدهد این موضوع میتواند به دو علت باشد. یک علت میتواند به ایجاد اختلال فنی در این سامانه وعدم انتشار آمار و مشخصات معاملات صورت گرفته در بازار مسکن طی 15 روز اخیر مربوط باشد. به این معنی که اعلام قیمت در این سامانه هر چند بهصورت موقت، متوقف شده وبا تاخیر زمانی انجام میشود.

یک علت دیگر میتواند این احتمال را ایجاد کند که در دو هفته گذشته هیچ معامله خرید وفروشی در بازار معاملات صورت نگرفته است تا اطلاعات مربوط به آن در این سامانه درج شود.

در هر صورت و با لحاظ هر کدام از این دو عامل، برآیند این اتفاق برای بازار مسکن مطلوب نیست. بهخصوص اگر این اتفاق به دلیل از کار افتادن یا تاخیر در انتشار آمار مربوط به مشخصات قیمتی و حجم معاملات صورت گرفته در بازار مسکن در 15 روز گذشته، به وقوع پیوسته باشد. از آنجا که مقطع زمانی فعلی در بازار مسکن مقطع زمانی حساسی در این بازار است که هر سیگنال قطعی از بازار میتواند به رفتار خریداران وفروشندگان مسکن جهت درست بازار را برای تصمیمگیری درستتر نشان دهد، بنابراین توقف انتشار آمار و مشخصات معاملات بازار مسکن، به خصوص سمت وسوی قیمتی بازار ملک، به زیان بازار و هر دو سمت عرضه وتقاضای مسکن است. در شرایط فعلی که شواهد موجود در بازار مسکن از جمله تعدیل قیمتهای پیشنهادی که در آذرماه نیز خود را در شکل کاهش محسوس قیمت مسکن در معاملات انجام شده نشان داد حکایت از ادامه روند کاهش قیمتها در بازار مسکن دارد، بازار به شدت به انتشار اخبار و جزئیات موثق معاملات قطعی و صورت گرفته مسکن نیازمند است. با توجه به نزدیک شدن بازار مسکن به مقطع زمانی حساس شب عید که در سال جاری به دلیل افزایش عمق رکود در بازار از حساسیت بیشتری نیز برخوردار است دسترسی به این اطلاعات که واقعیترین اطلاعات قیمتی بازار مسکن محسوب میشوند به خصوص برای خریداران وفروشندهها و همچنین واسطهها وسایر فعالان بازار ملک اهمیت ویژهای دارد.

کارشناسان به متولیان این سامانه توصیه میکنند در صورتی که توقف انتشار اطلاعات معاملات مسکن در سامانه اعلام قیمت مسکن به دلیل نقص فنی یا تاخیر در انتشار آمار است لازم است هر چه سریعتر نسبت به رفع مشکل یا مشکلات موجود در این زمینه اقدام شود تا امکان دسترسی فعالان و به خصوص متقاضیان خرید وفروش مسکن به اطلاعات درست از بازار میسر شود.