تاثیر مذاکرات وین بر بازار مسکن

امیدواریها به احیای برجام، ثباتی را در بازارهای ارز، طلا و بورس ایجاد کرده است. البته بورس به دلیل جهش سنگین از اواسط سال گذشته روند نزولی داشته و کماکان در مسیر افت قرار دارد. اما آرامش بازارهای ارز و طلا میتواند پیش درآمد توافقات سیاسی این روزهای گفتوگوهای وین پیرامون برجام باشد. قیمت مسکن شهر تهران نیز در اولین ماه از سال جاری ۳ درصد نسبت به ماه قبل کاهش پیدا کرد. همین مساله منجر به گمانهزنیها برای افت قیمت مسکن در آینده شد؛ این در حالی است که قیمت زمین، مصالح ساختمانی، عوارض شهرداری، خدمات مهندسی و دستمزد کارگران با رشد ۴۰ تا ۱۲۰ درصد در سال گذشته همراه شد.

اخیرا محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ گفته است: اگر مذاکرات نتیجهبخش باشد و برجام احیا شود با رکود معناداری در بازار مسکن مواجه میشویم که به دنبال آن، قیمتها ریزش خواهد کرد. او دو روز قبل هم از رکود و کاهش قیمت مسکن در شهرستانها خبر داد و گفت که علت افزایش قیمت مسکن در تهران، ثبات بازار های موازی و ورود سرمایه ها از بازارهای طلا، ارز و بورس بوده است.

از سوی دیگر سازندگان معتقدند پس از کاهش قیمت دلار از محدوده ۳۰ هزار تومان به حدود ۲۳ هزار تومان، نرخ نهادههای ساختمانی، زمین و دستمزد نه تنها کاهش نیافته بلکه با افزایش مواجه شده است.

جمشید برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ با بیان اینکه هر زمان مسئولان پیشبینی افت قیمت مسکن را داشتند با رشد قیمتها مواجه شدیم گفت: طی یک سال گذشته قیمت ساخت هر متر مسکن در مناطق معمولی کشور حداقل ۲ میلیون تومان افزایش یافته و در بعضی مناطق تهران و کلانشهرها با رشد ۲۰ میلیون تومانی هر متر مربع هزینه ساخت مواجه بودهایم. از دفترخانه گرفته تا نظام مهندسی و شهرداری و دستمزد کارگر و غیره هزینه به ما تحمیل می شود. در شهر تبریز عوارض شهرداری برای تراکمهای مجاز ۲۰۰ درصد و تراکم مازاد ۸۰۰ درصد افزایش یافته، چطور انتظار دارند قیمت مسکن کاهش یابد؟

با وجود صحبتهای رییس کانون انبوه سازان، تجربه نشان داده زمانی که مسکن با رکود مواجه میشود بسیاری از واحدها زیر قیمت ساخت به فروش میرسد؛ موضوعی که خود برزگر نیز به آن اذعان دارد و میگوید که در حال حاضر بعضی همکاران ما که به نقدینگی نیاز دارند واحدها را تا ۵ درصد ضرر میفروشند. برزگر مدتی قبل هم گفته بود که الان در بازار میشود واحدهای آماده را با قیمت به مراتب کمتر از هزینه ساخت، خریداری کرد. اما خروجی این وضعیت به قهر سرمایهها از حوزه ساخت و ساز میانجامد.

انتظار مسئولان و برخی کارشناسان برای افت ۲۵ درصدی قیمت

گفته میشود محمد اسلامی ـ وزیر راه و شهرسازی ـ معتقد است که قیمت مسکن باید تا ۲۵ درصد کاهش پیدا کند. اما انتظار مصطفیقلی خسروی ـ رییس اتحادیه مشاوران املاک ـ کاهش بیش از ۲۵ درصد است. او همواره از آمار بانک مرکزی و مرکز آمار درخصوص رشد قیمت مسکن گلایه دارد و اخیرا نیز گفته است: متاسفانه بانک مرکزی با این گزارشها بازار را به تنش می کشد. نمیدانیم چه کسی از بانک مرکزی خواسته، گزارش تحولات بازار مسکن را منتشر کند. خسروی فراتر از این صحبتها گفت که بانک مرکزی هیچ تعاملی با اتحادیه ندارد و ماموریت دارد بازار را به تشنج بکشاند تا بانکها ورشکسته نشوند.

در شرایط فعلی دو نوع تحلیل از وضعیت بازار مسکن وجود دارد؛ گروهی میگویند که قیمتها کاهش مییابد و گروه دیگر معتقد به عدم افت قیمتها هستند. البته معدود افرادی هم مثل بیت الله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن ـ از رشد قیمت سخن میگویند. ستاریان بیان میکند: هماکنون سه پارامتر رشد نسبی ساختوساز، رونق اقتصادی و رونق تولید ایجاد شده و با تأمل در معاملات مسکن مواجهیم اما نمیتوان از واژه رکود استفاده کرد. او اسفندماه ۱۳۹۹ هم گفته بود: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالی که همواره طی ۵۰ سال گذشته تقاضای مسکن بیش از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این روند ادامه می یابد؛ معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایهگذاری در بخش مسکن با رشد مواجه میشویم.

با همه این صحبتها محتملترین سناریو با توجه به تجربه ادوار بازار مسکن می تواند ثبات قیمت برای دوره میانمدت باشد که معمولا در پس هر رونق بازار مسکن ایجاد شده است؛ تا جایی که حتی سازندگان هم از رکود محتوم در آینده سخن میگویند. سید محمد مرتضوی ـ عضو هیات مدیره کانون انبوه سازان ـ  با بیان اینکه فقط در بخش مسکن لوکس با مقداری افت قیمت مواجه شده و کاهش قیمت در حالت کلی نداشتهایم معتقد است: اگر انتظارات تورمی و نگرانی از کاهش ارزش پول ملی ایجاد نشود باید منتظر رکود ۴ تا ۶ ساله در بخش مسکن باشیم اما به دلیل تورم ۴۰ درصدی خدمات و دستمزد در سال جاری نمیتوان انتظار داشت قیمت مسکن در بخش تقاضای واقعی کاهش پیدا کند.

متوسط قیمت مسکن در تهران ۲۹.۳ میلیون تومان

بنابراین گزارش، فروردین سال ۱۴۰۰ متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران ۲۹ میلیون و ۳۲۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۳.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۹۱.۷ درصد افزایش نشان میدهد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه معادل ۲.۱ هزار فقره بود که از کاهش ۶۰ درصد نسبت به ماه گذشته و افزایش ۶۸ درصد در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته حکایت دارد.