رشد بازار مسکن در خرداد نگران کننده است؟

بازار مسکن شهر تهران پس از دو افت ماهیانه در فروردین و اردیبهشت، رشد ۳ درصدی قیمت را به ثبت رساند. خردادماه ۱۴۰۰ معاملات هم ۳۰ درصد نسبت به اردیبهشت افزایش یافت هرچند در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۵۳ درصد کاهش پیدا کرد. در چهار ماه اخیر میانگین قیمت مسکن در محدوده ۲۹ تا ۳۰ میلیون تومان در هر متر مربع نوسان کرده است. اسفندماه ۱۳۹۹ میانگین قیمت به متری ۳۰.۳ میلیون تومان رسید که در ماههای فروردین تا خرداد ۱۴۰۰ به ترتیب ۲۹.۳، ۲۸.۷ و ۲۹.۶ میلیون تومان شد. بنابراین نمی توان از رشد ۳ درصدی قیمت به عنوان برگشت بازار یاد کرد.

افزایش ۳ درصد نرخها در مقایسه با جهشهای سنگین سال گذشته اهمیت چندانی ندارد. سال گذشته در همین زمان با افزایش ۱۱.۶ درصدی قیمت در یک ماه مواجه شدیم؛ آن هم در شرایطی که معاملات ۴.۷ درصد کاهش پیدا کرده بود. سپس در تیر و مردادماه به ترتیب در هر ماه قیمتها ۱۰.۴ درصد و ۱۰.۵ درصد بالا رفت.

افزایش ماهیانه قیمتهای قطعی در شرایطی رخ داد که قیمتهای پیشنهادی در ماه گذشته ۸ درصد کاهش یافته و حباب بازار در حال تخلیه شدن است.

از سوی دیگر رشد سالیانه قیمت هم با افت مواجه شده است. آخرین ماه از سال گذشته تورم نقطه به نقطه یک ساله بازار مسکن شهر تهران ۹۴ درصد بود که در حال حاضر به ۵۷ درصد رسیده است. مهمترین علت ثبات نسبی بازار مسکن، کاهش انتظارات تورمی ناشی از توقف سرمایهگذاری به دلیل تغییر دولت و امیدواری به احیای برجام است.

در بهار امسال بازار پول با بازدهی ۴.۵ درصد نسبت به بازارهای مسکن، ارز، طلا و سهام بازدهی بیشتری داشته است. نقدینگی سرگردان در حسابهای بانکی قرار گرفته و در انتظار است تا پس از تغییر دولت با شناسایی بازارهای پربازده به آن سمت حرکت کند. در واقع هماکنون با نوعی کمتحرکی در اقتصاد مواجه هستیم و دست کم در کوتاه مدت جهش قیمت مسکن بعید به نظر میرسد. علت دیگر، پر شدن ظرفیت بازار است و طرف تقاضا دیگر توانی برای خرید ندارد.

با این حال اغلب کارشناسان معتقدند ثبات درازمدت بازار مسکن منوط به رشد اقتصادی، رونق تولید، کنترل تورم، مهار نقدینگی، تغییر وضعیت بازار مسکن از حالت سوداگری به مصرفی و افزایش ساخت و ساز است. دولت رئیسی اگر قصد دارد در بازار مسکن آرامش ایجاد کند باید این اصلاحات را انجام دهد.

عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با اشاره به جهش قیمت مسکن در ۳.۵ سال گذشته خاطرنشان کرد: وقتی آرامش بازارها به هم خورد همه انتظار داشتند از ملک نهایت استفاده را ببرند و طبیعتا رشد قیمتها اتفاق افتاد. اما با نزدیک شدن به انتخابات ریاست جمهوری، رفتن ترامپ و آمدن بایدن در آمریکا و مطرح شدن مجدد احیای برجام انتظارات تورمی کاهش پیدا کرد. البته امتناع بانک مرکزی از چاپ پول برای جبران کسری بودجه هم اقدام خوبی بود که در ثبات نرخها تاثیر گذاشت. همین که کسری بودجه با پول بدون پشتوانه جبران نشد سرعت رشد تورم را گرفت و جای تقدیر دارد.

وی گفت: اگر نرخ ارز در یک مدت طولانی باثبات بماند حتما ثبات در دیگر بازارها پیش میآید و شاهد افزایش حباب گونه نخواهیم بود. چیزی که در چهار ساله دوم دولت تدبیر و امید نداشتیم همین بیثباتی بود. تنشهای سیاسی و بینالمللی هم در تلاطم اقتصادی نقش داشت.

اما بیت الله ستاریان ـ تحلیلگر بازار مسکن ـ تنها راه ایجاد ثبات در این حوزه را افزایش ساخت و ساز میداند. او با اشاره به کسری پنج میلیون واحد مسکونی در کشور میگوید: طی ۳۰ سال گذشته قیمت طلا و دلار حدودا ۱۸۰ برابر شده در حالی که مسکن ۱۲۰۰ برابر شده است که نشان میدهد این بخش ذاتا ظرفیت دارد و علت اصلی آن کمبود عرضه نسبت به تقاضاست.

به گفته ستاریان: آمارهایی که از رصد کوتاه مدت بازار مسکن به دست میآید قابل اعتنا نیست؛ بخصوص در شرایط فعلی که معاملات در رکود به سر میبرد. موقعی میتوانیم بگوییم قیمت یک کالا پایین آمده یا بالا رفته که در یک زمان مشخصی تعداد قابل توجهی معامله صورت گرفته باشد و بعد آن را با مقطعی مشابه در گذشته مقایسه کنیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه منحنیهای کلان اقتصادی در حوزه مسکن نشان دهنده رکود یا افت قیمت نیست و نخواهد بود، تاکید کرد: شاخص های توسعه اقتصادی در حال حاضر نشان دهنده رونق بخش مسکن است. سال قبل بعد از چندین سال رشد اقتصادی کشور ما مثبت بود و احتمالا امسال هم ادامه پیدا میکند. بحث بودجه عمرانی دولت، اثرات مذاکرات هستهای بر اقتصاد، رشد نقدینگی و چرخش پول، ارتباط با چین و کشورهای غربی، همگی از رشد و توسعه خبر میدهند. با توجه به پیشران بودن حوزه مسکن قطعا در این بخش نیز با رونق و رشد مواجه میشویم.

از طرف دیگر، مسئولان دولتی از کنترل بازار مسکن سخن میگویند. محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ میگوید: طی حدود سه سال گذشته که بازار روند افزایشی به خود گرفته بود نمیشد به طور مطلق گفت این موضوع ناشی از اقدامات مثبت و منفی یک بخش یا دستگاه است و یک بعدی به آن نگاه کرد. در حال حاضر نیز همینطور است. اما قطعا برنامههای وزارت راه و شهرسازی در ایجاد ثبات بازار مسکن در ماههای اخیر تاثیرگذار بوده است.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بیش از ۵۳۰ هزار واحد مسکن ملی به مرحله اجرا رسیده است گفت: طرح اقدام ملی مسکن، مالیات خانههای خالی و اقداماتی که برای کنترل بازار اجاره انجام شد تاثیر خود را در بازار مسکن ایجاد کرده است. اما تاکید میکنم که نمیتوان از این موارد به عنوان عوامل اصلی کاهش قیمتها نام برد.

محمودزاده درباره پیشبینی بازار مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری گفت: دلیلی بر افزایش قیمت مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری نمیبینم و امیدواریم هرچه جلوتر میرویم با به ثمر رسیدن پروژههای وزارت راه و شهرسازی، بازار از پایداری بیشتری برخودار شود.