پیش‌بینی تازه از قیمت مسکن در ماه‌های آینده

بازار مسکن تکان خورد؛ این را میشود در اعداد و ارقام تازه بانک مرکزی مشاهده کرد. بر همین اساس، قیمت مسکن بعد از ۲ ماه مجددا صعودی و در خردادماه میزان معاملات آن یکماهه ۳۰ درصد بیشتر شده است. این در حالی است که بنا به تحلیل کارشناسان، در این ماه بازدهی بورس و طلا تنها یک درصد بوده، ولی قیمت مسکن ۳ درصد گران شده است.

بنا به گزارش بانک مرکزی، در خردادماه امسال تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۵.۱ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل ۲۹.۶ درصد افزایش یافته؛ اگرچه این تعداد معاملات نسبت به خردادماه پارسال ۵۲.۷ درصد کاهش داشته است.

البته کاهش معاملات در طول یکسال گذشته به نظر میرسد به دلیل رشد ۵۶.۶ درصدی قیمت در طول یکسال بوده است؛ به طوری که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن از ۱۸.۹ میلیون تومان در خردادماه ۹۹ به ۲۹.۶ میلیون تومان در خردادماه افزایش یافته است.

طبق آمارهای بانک مرکزی، قیمت مسکن در ماه خرداد نسبت به اردیبهشت نیز رشد ۳ درصدی را تجربه کرده است؛ این در شرایطی است که رییس اتحادیه مشاوران املاک این عدد را رد میکند و میگوید: فضای بازاری که ما شاهد هستیم، نشان میدهد که قیمتها افزایشی نبوده و بلکه کاهشی بوده است.

مصطفیقلی خسروی تاکید میکند: بازار مسکن در حال حاضر وضعیت ریزشی را دنبال میکند و امیدوارم فضا به سمتی برود که قیمتها کاهش یابد.

بازار مسکن احیا شد؟

گزارشها نشان میدهد که در دو ماه اول سال و در اکثر ماههای سال گذشته حجم معاملات مسکن زیر ۵ هزار واحد در ماه بود. به این ترتیب، با افزایش۳۰درصدی حجم معاملات مسکن در خردادماه، تعداد معاملات ثبت شده در این ماه به ۵ هزار و ۱۰۰ فقره رسیده که این تعداد، معادل کف رکودی همیشگی بازار مسکن است و تحلیلها حاکی از آن است که بازار مسکن از وضعیت زیر صفر خارج شده و به نزدیکی وضعیت صفر رسیده است.

بر همین اساس، این سوال مطرح است که آیا افزایش ۳۰ درصدی معاملات مسکن، میتواند نشاندهنده احیای بازار مسکن و خروج از رکود باشد؟ مهدی سلطانمحمدی، کارشناس اقتصاد مسکن در این خصوص میگوید: گزارشهای ماهانه بخش مسکن چندان قابل اتکا نیستند. به طور معمول برای اینکه تصویر بهتری از بازار مسکن داشته باشیم، باید بازار را در بازه ۳ ماهه بررسی کنیم، زیرا در مقاطع ماهانه بنا به دلایلی ممکن است نویزهایی در قیمتها ظاهر شود؛ به خصوص وقتی درباره ماههای اول سال صحبت میکنیم.

وی توضیح میدهد: ماههای فروردین و اردیبهشت امسال تقریبا بازار در حالت نیمه تعطیل قرار داشت؛ چه به لحاظ فصلی و بهار حجم معاملات پایین بود و چه به لحاظ ابهام سیاسی و اقتصادی که بهدلیل برجام و انتخابات ریاستجمهوری وجود داشت و چه به دلیل کرونا که تعاملات بازار مسکن کاهش یافت؛ چراکه بسیاری از بنگاهها تعطیل بودند.

این کارشناس اقتصاد مسکن متذکر میشود: بر این اساس، نه آمار فروردین و اردیبهشت که حکایت از کاهش قیمت مسکن میکرد، قابل اتکا بودند و نه آمار خرداد که حکایت از افزایش معاملات و قیمتها دارد. بنابراین آنچه که ما در آمارهای خردادماه شاهد هستیم، شاید جبران خطاهای آمارهای فروردین و اردیبهشت باشد.

ثبات نسبی در بازار

سلطانمحمدی عنوان میکند: اگر بخواهیم مجموع سه ماه گذشته بازار مسکن را بررسی کنیم، بازار فعلا در یک ثبات نسبی به سر میبرد و حجم معاملات نیز در مقایسه با سالهای قبل بسیار پایین است.

وی درباره رکود بازار مسکن میگوید: فعلا ما هیچ قضاوتی در این خصوص براساس دادههای بانک مرکزی نمیتوانیم کنیم؛ مگر حدسهای دیگری بزنیم. ولی نه حجم معاملات و قیمتها و نه حجم ساختوساز تغییر قابل ملاحظهای داشته است، بنابراین از هر منظری بخواهیم نگاه کنیم، فعلا قضاوتی درباره رکود یا رونق براساس این دادهها نمیتوانیم داشته باشیم.

پیشبینی بازار مسکن

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره فضای بازار مسکن در ماههای آینده تصریح میکند: پیشبینی در مسایل اجتماعی و انسانی با پیشبینی در مسایل طبیعی تقریبا متفاوت است، زیرا متغیری تحت عنوان انسان و سیاستگذاریهای آن وارد داستان میشود.

سلطانمحمدی توضیح میدهد: اینکه چه اتفاقی میافتد، به این بستگی دارد که چه تصمیماتی در مورد اقتصاد در ماههای آتی خواهیم گرفت. متاسفانه سیاستهای اقتصادی کاملا مبهم است، یعنی هنوز نمیدانیم دولت جدید چه سیاستهایی را به طور مشخص اتخاذ خواهد کرد؛ البته اهدافی اعلام شده، ولی برنامهها و سیاستهایی که اقتصاد را به سمت رونق ببرد، به طور روشن اعلام نشده است.

وی با بیان اینکه باید صبر کنیم و ببینیم سیاستها به چه سمتی خواهد رفت، میگوید: اگر همین روند فعلی بخواهد تداوم داشته باشد که تورم بالای ۴۰ تا ۵۰ درصدی باشد، استقراض از بانک مرکزی تداوم داشته باشد و گشایشی در برجام حاصل نشود، به طور طبیعی با تورم نسبتا بالایی روبهرو خواهیم بود و خواهناخواه بخش مسکن از این تورم متاثر خواهد شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن میافزاید: اگر تصمیم بگیریم با یک سیاستگذاری جدیدی وارد شویم و کسری بودجه را کاهش دهیم و سیاست انقباضی در مصارف در پیش بگیریم و منابع درآمدی بیشتری از طریق برجام بهدست آید، میتوانیم امیدوار باشیم که فشارهای تورمی کاهش یابد و بخش مسکن نیز آرامش بیشتری خواهد داشت.

سلطانمحمدی متذکر میشود: در کل اما در فضای بازار مسکن نه انتظار افزایش قیمت شدید مسکن مانند آنچه که در دو سه سال گذشته شاهد بودیم، اتفاق خواهد افتاد و نه ریزش قیمتها و سقوط که واقعبینانه نیست. ما پیشبینی میکنیم که بازار از یک ثبات و آرامش نسبی به لحاظ قیمتی برخوردار شود و افزایشی را بازار تجربه کند؛ اما به احتمال زیاد کمتر از تورم خواهد بود.