ریسک و فرصت بازار دوم ملک

تغییر جهت تورم مسکن طی ماههای اخیر احتمال افزایش میل به پیشفروش را تقویت میکند. با این حال، سازندهها بهدلیل آنچه «جهش قیمت مصالح ساختمانی» عنوان میشود، تغییر استراتژی دادهاند و مثل قبل عمل نمیکنند. معدود فایلهای پیشفروش، بهصورت «تحویل پاییز» با «قیمت ابتدای تابستان» عرضه شده است که جهت آینده تورم ملکی را مشخص میکند. موقعیت مکانی این فایلها نیز بررسی شده است.

تازهترین شرایط بازار دوم معاملات مسکن از وجود یک ریسک و دو فرصت در معاملات پیشفروش واحدهای مسکونی در مقطع زمانی فعلی خبر میدهد. بررسیهای «دنیای اقتصاد» از تازهترین شرایط بازار پیشفروش که در حکم بازار دوم معاملات مسکن محسوب میشود نشان میدهد هماکنون وجود دو فرصت مهم در این بازار، یک ریسک فعلی این معاملات در شرایط کنونی را پوشش داده و آن را در مجموع برای متقاضیان دارای توجیه میکند. در عین حال، نتایج تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار معاملات مناطق مختلف شهر تهران حاکی است استراتژی سازندههای کهنهکار در بازار پیشفروش مسکن تحت تاثیر تغییر شرایط در بازار معاملات مسکن تغییر کرده است و سازندههای فعال در بازار دوم معاملات مسکن استراتژی جدیدی را جایگزین شیوه قبلی فعالیت خود در این بازار مطابق با شرایط حال حاضر کردهاند. بازار پیشفروش که در سالهای اخیر به دلیل برخی محدودیتهای قانونی و همچنین شرایط خاص بازار معاملات مسکن به حالت نیمه تعطیل درآمده بود تا پیش از بروز این رویدادها یکی از اصلیترین مسیرهای تامین مالی ساخت مسکن محسوب میشد. تا جاییکه بسیاری از سازندهها تنها به این امید که با پیشفروش واحدها در همان مراحل ابتدایی کار منابع مالی مورد نیاز برای ساختوساز را تامین کنند وارد عمل شده و اقدام به ساخت مسکن میکردند.

با تصویب قانون پیشفروش مسکن در اوایل دهه ۹۰ و به دلیل وجود نواقص و ابهاماتی که در متن این قانون وجود داشت و همچنین به دلیل فرآیندهای قانونی پیچیده و بوروکراتیک، بازار پیشفروش عملا به حالت نیمه تعطیل درآمد. با ورود بازار معاملات مسکن به فاز جهش قیمت از اوایل سال ۹۷، بروز تورم در هزینههای ساختوساز و غیرقابل پیشبینی شدن مسیر قیمتی بازار به لحاظ تفاضل شدید هزینههای ساخت و قیمت تمام شده در زمان تکمیل واحدها نسبت به ابتدای کار، سمت عرضه مسکن تمایل خود را برای پیشفروش از دست داد.

در واقع شرایط بازار مسکن و جهش پیدرپی قیمت مسکن و هزینههای ساخت و ساز، قفل بازار دوم معاملات مسکن را که پیش از این و در نتیجه تصویب قانون پیشفروش ایجاد شده بود، محکمتر کرد. تحقیقات میدانی نشان میدهد در شرایطی که بازار معاملات مسکن هماکنون در فاز پساجهش قرار گرفته و در یک سناریو، احتمال کاهش قیمت مسکن در ماههای پیشرو مطرح است، تعداد فایلهای پیشفروش مسکن در بازار معاملات املاک مسکونی به حداقل رسیده است. هماکنون در مناطق نیمه جنوبی پایتخت تعداد فایلهای پیشفروش مسکن تقریبا نزدیک به صفر است. یعنی در این مناطق تعداد فایلهای پیشفروش نسبت به گذشته بهشدت کاهش پیدا کرده است. علت این موضوع علاوه بر آنچه گفته شده به چند عامل مهم مربوط میشود که میتوان آن را در دو دسته یعنی دلایل سمت تقاضا و دلایل سمت عرضه مسکن طبقهبندی کرد.

در سمت تقاضا، نبود پیشخریدار به دلیل ضعف بنیه مالی به عنوان یکی از مهمترین علل کاهش معاملات در بازار دوم معاملات مسکن رصد میشود. تحقیقات میدانی از تازهترین شرایط بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان میدهد افرادی که در بازار مسکن حضور دارند ترجیح میدهند هر چه سریعتر واحدی را خریداری کرده و در آن ساکن شوند تا مجبور به پرداخت اجارهبها نباشند؛ در واقع فرار از اجارهنشینی انگیزه اصلی محدود خانه اولیهای حاضر در بازار است. این در حالی است که بخش دیگر متقاضیان حاضر در بازار معاملات مسکن در شرایط فعلی، افرادی هستند که قصد دارند واحد مسکونی خود را تبدیل به احسن کنند. بنابراین به دنبال واحد مسکونی آماده هستند تا همزمان با فروش واحد خود بتوانند در واحد جدید ساکن شوند. از سوی دیگر خریدهای سرمایهای که بخشی از بازار تقاضا برای پیشخرید را به خود اختصاص میداد نیز با از بین رفتن توجیه سرمایهگذاری در بازار مسکن برای دستیابی به سود در کوتاهمدت و میانمدت، به حداقل رسیده و بازار پیشخرید و پیشفروش را تحت تاثیر قرار داده است. در سمت «عرضه» نیز تورم پی در پی در هزینه ساخت و دشوار شدن تخمین هزینه تمامشده از یک سو و همچنین چشمانداز نامشخص تورم مسکن، بازار پیشفروش را راکد کرده و عملا به حالت تعطیل درآورده است. از سوی دیگر قانون مشکلدار و ناقص پیشفروش که از گذشته این بازار را قفل کرده بود هماکنون نیز تمایل سمت عرضه برای ورود به این بازار را بسیار کاهش داده است. فعالان بازار معاملات مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: در گذشته برخی از سازندگان تنها از طریق پیشفروش و تامین مالی از این روش وارد بازار ساختوساز میشدند اما هماکنون این گروه نیز تمایلی برای ورود به بازار و پیشفروش به دلایلی که گفته شد (همچون تورم هزینههای ساختمانی و نامشخص بودن قیمت تمامشده و قیمت روز واحد در زمان تحویل) ندارند.

این در حالی است که معدود پروژههای پیشفروش موجود نیز با قیمتی مشابه واحدهای نوساز به بازار عرضه شدهاند که عملا خریدار تمایلی برای انجام این نوع معامله ندارد. در گذشته یکی از دلایل استقبال خریداران از پیشخرید آپارتمان مناسبتر بودن قیمت واحدهای پیشفروشی تا حدود ۲۰ درصد نسبت به واحدهای آماده و نوساز بود.

واسطههای ملکی نیز به خاطر مسائل و مشکلات پیشفروش و احتمال بیشتر بروز تخلف در این روش معاملات مسکن معمولا تمایلی به واسطهگری این معاملات ندارند. بهویژه بعد از تصویب قانون پرابهام پیشفروش که واسطههای ملکی را از تنظیم قراردادهای پیشفروش منع کرده است. این قانون اوایل این دهه آماده اجرا شد اما تاکنون به خاطر آنچه مجموعه دولت و مجلس، سازندهها، واسطههای بازار و کارشناسان، «اشکالات قانون پیشفروش» عنوان میکنند، عملا اجرایی نشده است. در نتیجه هم تقاضا و هم عرضه برای پیشخرید و پیشفروش آپارتمان بهشدت افت کرده است.

تحقیقات میدانی  نشان میدهد به جز یک منطقه خاص و تعاونیساز در غرب تهران که تعداد فایلهای پیشفروش در آن همچنان قابل توجه است - منطقه ۲۲- (منطقه استثنای بازار مسکن تهران)، در سایر مناطق عملا پیشفروش و پیشخرید انجام نمیشود. در این منطقه هم بازار در شرایط رکود قرار دارد. البته پیشفروش در بازار مسکن این منطقه در واقع فروش امتیاز واحدهای تعاونیساز است و با پیشفروش معمولی در سایر مناطق تهران تفاوت دارد.

در منطقه یک و ۲ نیز پیشفروش مسکن به ندرت دیده میشود اما پروژههای ساختمانی لوکس در مناطق مختلف، بعضا برای پیشفروش عرضه میشود. این موضوع نشاندهنده تغییر استراتژی کهنهکارهای بازار پیشفروش است. آنها پیش از این اقدام به عرضه آپارتمانهای معمولی و مصرفی به بازار پیشفروش میکردند اما هماکنون آپارتمانهای لوکس در این بازار جایگزین شده است. تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار دوم معاملات مسکن همچنین نشان میدهد هماکنون تنها چند مورد بسیار محدود از پروژههای خاص و لاکچری در بخش آگهیهای پیشفروش مسکن در استارتآپهای بازاریابی ملکی به چشم میخورد که قیمت هر مترمربع از آنها به مراتب از متوسط قیمت مسکن در آن منطقه بالاتر است. البته، تعداد این آگهیها از تعداد انگشتان دست هم کمتر است.

پیشفروش پاییز با قیمت تابستان

تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار معاملات پیشفروش مسکن حاکی است هماکنون معدود فایلهایی که به این بازار عرضه شده است و به عنوان مثال در پاییز سال جاری-یک فصل آینده- تحویل پیشخریداران میشود با قیمت تابستان- هماکنون- آگهی شدهاند.

در حالی که در سالهای گذشته واحدهای عرضه شده به بازار پیشفروش مسکن با قیمتی بین ۱۵ تا ۲۰ درصد پایینتر از قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت به متقاضیان معرفی میشدند اما هماکنون این واحدها با قیمت آپارتمانهای نوساز برابری میکنند.

البته در سالهای جهش قیمت مسکن - سه سال گذشته- به دلیل وجود انتظارات تورمی از سمت سازندهها و استمرار افزایش هزینههای ساخت و همچنین ادامه تورم مسکن، این معادله در بسیاری از آگهیهای پیشفروش مسکن تغییر کرده و واحدهای پیشفروشی اغلب با قیمتی بالاتر از قیمت واحدهای نوساز به متقاضیان عرضه میشد. هماکنون اما رسیدن قیمت واحدهای پیشفروشی به واحدهای نوساز و آماده، یک معنای مهم را در خود جای داده است و آن کاهش انتظارات تورمی سازندهها است. صفر شدن فاصله قیمت واحدهای پیشفروشی با قیمت واحدهای نوساز و آماده سکونت نشان میدهد سازندهها و معدود فعالان بازار پیشفروش احتمال کاهش یا دستکم ثبات قیمت مسکن در ماههای آینده را دور از ذهن نمیدانند.

ریسک و فرصت پیشخرید

بررسیها از آخرین تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان میدهد ورود به بازار پیشفروش مسکن برای خریداران هماکنون دربردارنده یک ریسک و دو فرصت مهم است که در مجموع ورود به این بازار را برای متقاضیان توجیهپذیر میکند. البته متقاضیان نباید این موضوع را فراموش کنند که در صورت ورود به این بازار باید درباره صحت و سلامت معامله خود از بابت کارنامه سازنده، رعایت همه مسائل حقوقی و فنی و...اطمینان لازم را به دست آورند تا در نهایت با ضرر و زیان مواجه نشوند.

ریسک مهمی که در این زمینه وجود دارد آن است که در صورت کاهش قیمت مسکن در ماههای آینده ممکن است پیشخریداران واحد را با قیمتی بالاتر از قیمت واحد نوساز تحویل بگیرند. از سوی دیگر در این نوع معاملات هماکنون دو فرصت مهم برای پیشخریداران نهفته است.

نخستین فرصت مربوط به شرایط حال حاضر متقاضیان خرید است. در شرایط فعلی متقاضیان مسکن از پسانداز کافی برای خرید مسکن- بهویژه واحد نوساز- برخوردار نیستند و پیشفروش مسکن فرصتی برای آنها محسوب میشود تا از طریق پرداخت تدریجی و به مرور زمان صاحب مسکن آن هم مسکن نوساز شوند. از سوی دیگر با توجه به وجود یک گره ذهنی در سازندهها که به دلیل تورم هزینه ساخت در برابر کاهش قیمت واحدهای مسکونی نوساز مقاومت میکنند، دور از ذهن نیست که حتی در صورت کاهش قیمت مسکن در گروههای سنی بالاتر، قیمت واحدهای مسکونی نوساز کاهش نیابد. از این رو ریسک پیشخرید به دلیل احتمال کاهش قیمت مسکن در آینده عملا منتفی میشود. بررسیها نشان میدهد هماکنون معدود پیشفروشهای بازار مسکن به دو روش انجام میشود. در روش اول واحدها روی خاک و در همان نخستین مراحل ساخت با دریافت ۵۰ درصد از ارزش معامله، با قیمتی حدود ۲۰ درصد پایینتر از قیمت واحدهای نوساز، به بازار عرضه میشوند. این پیشفروشها در شرایط فعلی بسیار محدود و انگشتشمار هستند. در روش دوم، سازندهها بعد از اتمام مرحله سفتکاری اقدام به پیشفروش میکنند که ارزش این واحدها در این مرحله تقریبا و در اغلب موارد برابر با قیمت واحدهای نوساز مشابه است.

پیشبینی برای بازار دوم مسکن

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران یکی از دلایل رکود در بازار پیشفروش مسکن پایتخت را تورم چند ساله قیمت مسکن میدانند. افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و جهش اخیر قیمت واحدهای مسکونی همراه با تورم شدید هزینههای ساخت مسکن و مصالح ساختمانی پیشفروش را برای سازندهها به فعالیتی فاقد توجیه اقتصادی تبدیل کرد. بنابراین اکثر سازندهها ترجیح دادند به جای پیشفروش، فروش واحدها را به بعد از تکمیل آنها موکول کنند تا بتوانند واحد را با قیمتی متناسب با تحولات قیمتی روز بازار و همچنین هزینه تمام شده به بازار عرضه کنند.

از سوی دیگر برخی سازندهها که توانایی مالی برای تامین هزینه ساخت نداشتند برای جلوگیری از ورشکستگی در این شرایط ترجیح دادند به صورت موقت پروژههای جدید را شروع نکنند و عملا از بازار خارج شدند. بروز رکود در بازار ساخت وساز نیز در کاهش عرضه واحدهای مسکونی به بازار پیشفروش (بازار دوم معاملات مسکن) موثر بوده است. اما فعالان بازار مسکن میگویند با کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن به شرط کند شدن سرعت رشد قیمت مصالح و پیشبینیپذیر شدن هزینههای ساخت مسکن برای سازندهها احتمالا بازار پیشفروش بار دیگر با افزایش عرضه و تقاضا مواجه خواهد شد.