جزئیات جدید از طرح مسکن سازی با تهاتر نفت/کدام کشور منابع می دهد؟

رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در اوایل روی کار آمدن در دولت سیزدهم اعلام کرد با تهاتر نفت و زمین با انبوه سازان داخلی و استفاده از سپردههای بانکی مردم میتوان طرحهای حمل و نقل و ساخت یک میلیون مسکن در سال را عملی کرد.

کارشناسان معتقدند طرح عمرانی زیرساختی که در بودجههای سنواتی نیز از آن تحت عنوان تملک داراییهای سرمایهای یاد میشود، میتواند نقش داراییهای ماندگار را داشته باشد که استفاده از تهاتر فروش نفت با این داراییهای سرمایهای، به توسعه کشور کمک شایانی میشود.

وزیر راه: از روشهای غیر تورمی برای ساخت مسکن استفاده میکنیم / ‏‬ تهاتر؟

پیش از این نیز رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به انتقاداتی در خصوص تورم زا بودن ساخت یک میلیون مسکن گفته بود: این طرح با مطالعه کارشناسی و با برنامهریزی آماده شده است. برخی میگویند که ساخت یک میلیون واحد مسکونی، تورم ایجاد خواهد کرد، اما اینطور نیست چراکه برای احداث این واحدها از منابع دولتی استفاده نمیکنیم. روشهایی برای تأمین منابع مالی این برنامه پیشبینی کردیم که تورم زا نیستند.

وزیر راه و شهرسازی از جزئیات روشهای غیر تورمی چیزی نگفته که به نظر میرسد تهاتر نفت با سازندگان، یکی از این روشها باشد.

مسکن کالای سرمایهای نیست

اما اینکه ساخت و ساز مسکونی نیز جزو داراییهای سرمایهای است یا خیر، محل اختلاف کارشناسان اقتصادی است؛ هر چند که بسیاری از کارشناسان معتقدند مسکن را نباید کالای سرمایهای دانست و یکی از علل افزایش شدید قیمت مسکن در حدود ۴ سال اخیر، بهره برداری از این کالا به عنوان سرمایه و برای حفظ داراییهای اشخاص است که در برابر تورم و کاهش ارزش پول ملی، به عنوان یک کالای سرمایهای عمل میکند.

در حالی که اگر قوانین مربوطه خصوص مالیات بر عایدی سرمایه به تصویب میرسید، مسکن از سرمایهای بودن خارج و به کالای مصرفی تبدیل میشد که در نتیجه تکانههای تورمی، تأثیری در قیمت مسکن و افزایش مدت زمان خانه دار شدن خانوارها نداشت؛ هر چند که در کنار ابزارهای مالیاتی، ساخت و ساز نیز نقش به سزایی در خارج شدن مسکن از کالای سرمایهای دارد.

تهاتر نفت با چین و ترکیه؟

اخیراً که بحث واگذاری ساخت و ساز بخشی از پروژههای طرح جهش تولید مسکن به سازندگان چینی یا ترکیهای مطرح شده و یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس از مذاکره وزارت راه و شهرسازی با طرف چینی خبر داده است، بحث تهاتر نفت با انبوه سازی دوباره جدی شده است.

موضوعی که اگرچه با انتقاد برخی انبوه سازان مبنی بر توان فنی آنها برای ساخت مسکن روبه رو شد، اما تا حدودی هم با تأیید ضمنی وزیر راه و شهرسازی مواجه شده و اعلام کرده که باید به دنبال ارتقای فناوری و تکنولوژی ساخت و ساز در کشور باشیم. پیش از این نیز در دولتهای دهم، یازدهم و دوازدهم واگذاری برخی پروژههای مسکن مهر پردیس و پرند به شرکت ترکیهای اجرایی شده بود که در آن زمان، نحوه بازگشت سرمایه انبوه ساز ترکیهای، از محل تسهیلات بانکی یا آوردههای متقاضیان مسکن مهر بود.

پیگیری تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی بانکها مهمتر است یا تهاتر با نفت؟

یکی از مهمترین بخشهای قانون جهش تولید مسکن، تخصیص ۳۶۰ هزار میلیارد تومان از محل تسهیلات بانکی به نهضت ساخت مسکن در سال ۱۴۰۰ است که در سالهای پس از آن روند افزایشی ۲۰ درصدی در هر سال دارد؛ اما تا کنون هیچیک از بانکهایی که سهمیه آنها مشخص شده، پرداخت تسهیلات را آغاز نکرده اند.

اگرچه رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی از ارائه پیشنهاد اختصاص تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی به جلسه هفته جاری شورای عالی مسکن به ریاست رئیس جمهور خبر داده است، اما برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند بانکها به دلیل کسری منابع و مصارف، نه قادر به پرداخت این ارقام هستند و نه تمایلی به اعطای این تسهیلات بلندمدت دارند.

رئیس کمیسیون عمران: بانکها وام ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی را ندهند جریمه میشوند

با این وجود پیش از این محمد رضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته بود: برای اولین بار در قانون جهش تولید مسکن، برای اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن، ضمانت اجرایی در نظر گرفته شده و اگر بانکها، از پرداخت تسهیلات ۳۶۰ هزار میلیارد تومانی سر باز بزنند، باید دو برابر این رقم مالیات بپردازند.

کارشناس مسکن: مسکن دارایی نیست

در همین رابطه فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن درباره صحبتهای وزیر راه و شهرسازی مبنی بر تهاتر نفت برای تأمین منابع مالی ساخت یک میلیون واحد مسکونی گفت: از زمانی که وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی در انتخابات ریاست جمهوری داده شد مهمترین سوال کارشناسان این بود که این وعده با کدام منابع قابل تحقق است؟

وی افزود: اخیراً از وزارت راه و شهرسازی خبرهایی به گوش میرسد مبنی بر اینکه برای ساخت پروژههای مسکن از راه تهاتر نفت استفاده شود؛ ایدهای که اگرچه نسبت به برخی دیگر از روشهای تأمین مالی، روشی کم خطر در اقتصاد است، اما روش بهینه ای نیست.

عقلانی نیست کسی دارایی اش را بدهد و کالای مصرفی بگیرد

مدیر سابق بخش مطالعات مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه داد: نگاه دولت به نفت از یک کالای قابل فروش باید به یک دارایی تغییر کند. آن وقت عقلانی نیست کسی دارایی اش را برای کالای نهایی تهاتر کند؛ چه این تهاتر، نفت در برابر غذا باشد چه در برابر دارو یا مسکن.

نفت با انتقال تکنولوژی یا توسعه زیرساختها تهاتر شود

بیضایی با تأکید بر اینکه دارایی را باید با دارایی تهاتر کرد یادآور شد: دارایی را باید با انتقال تکنولوژی، با کالای سرمایهای یا با زیرساخت تهاتر کرد. دولت میتواند به جای تهاتر نفت در برابر ساخت مسکن، نفت را با خطوط ریلی و قطارهای سریع السیر، با توسعه بندر شهید بهشتی، راه آهن چابهار-سرخس یا خط آهن ابریشم تهاتر کند؛ دولت همچنین میتواند نفت را با توسعه شبکه نیروگاهی تهاتر تا بتواند انرژی لازم برای صنایع بالاخص صنایع ساختمانی تأمین کند.

وی در خصوص اینکه کدام کشور قرار است کشور مقابل ایران در خصوص تهاتر نفت باشد؟ گفت: چین به عنوان بزرگترین هدف تهاتر نفت مطرح است؛ اما همانگونه که هندیها حاضر شدند توسعه ۸۵ میلیون دلاری بندر شهید بهشتی چابهار را در مقابل حق بهره برداری بلند مدت از آن تقبل کنند؛ ما هم باید چنین رویکرد و سیاستی در مقابل داراییهای خود داشته باشیم.

قطار سریع السیر و راه آهن چابهار-سرخس؛ پروژههای مهم قابل تهاتر با نفت

به گفته این کارشناس اقتصاد ساخت و ساز، توسعه خطوط سریع السیر قطار از تهران به اصفهان، تبریز و مشهد زمینه توسعه شهری و مسکونی را در این ۳ محور فراهم میکند و میتواند تا حدی زمینه سرمایه گذاری پراکنده و نه متمرکز مسکن را فراهم کند. توسعه بندر شهید بهشتی و خط چابهار سرخس، مهاجرت معکوس به شرق کشور را اقتصادی و به توزیع مناسب جمعیت در پهنه سرزمین کمک خواهد کرد.

بیضایی خاطرنشان کرد: ساخت راه و مسکن نیازمند تکنولوژی بالا و حضور شرکتهای چینی، ترکیهای و… نیست و توان فنی مهندسی کشور امکان ساخت را دارد. بهتر است از تهاتر نفت در زمینههایی استفاده شود که تکنولوژی و دانش فنی آن به قدر کافی در کشور وجود ندارد.

تهاتر نفت فقط برای انتقال تکنولوژی ساخت ممکن است

بطحائی کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این زمینه گفت: تهاتر نفت برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی فقط برای انتقال تکنولوژیهای جدید ساخت معنا دارد چرا که نهادههای تولید و نیروی کار به میزان مکفی در ایران وجود دارد.

وی افزود: اگر منظور وزیر راه و شهرسازی این بود که از طریق تهاتر نفت باید تکنولوژی ساخت سریع، با کیفیت و کم هزینه مسکن را وارد کشور کنیم، اقدام قابل دفاع و خوبی است.

انبوه ساز: مشخص نیست بانکها تسهیلات بدهند یا نه / ‏ مجبوریم سراغ روشهای دیگر‬ مثل تهاتر برویم

حسن محتشم عضو هیئت مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران درباره تهاتر نفت با مسکن سازی از سوی شرکتهای خارجی اظهار کرد: درباره ساخت یک میلیون واحد مسکونی، اظهارت متعددی مطرح شده است؛ اما اجرای این طرح الزاماتی دارد که وزارت راه و شهرسازی با همراهی سایر دستگاهها و وزارت خانههای باید برنامه ریزی و اجرا کند که این وظیفه هماهنگی میان بخشی به شورای عالی مسکن واگذار شده است.

وی ادامه داد: بر اساس قانون جهش تولید مسکن، مجلس بانکها را مکلف به تخصیص ۲۰ درصد از کل تسهیلات بانکی به بخش مسکن و ساختمان کرده که برای امسال ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در نظر گرفته شده اما تا کنون این رقم هنوز تخصیص نشده است.

محتشم گفت: ما از نظر دانش فنی و مهندسی مشکلی نداریم و حتی تعداد زیادی مهندس داریم که بیکار هستند و به مشاغل دیگر روی آورده اند که نیازی به آوردن نیروی فنی خارجی نیست؛ در خصوص مصالح ساختمانی هم به جز سیمان و فولاد، کمبودی نداریم برای این دو قلم مصالح ساختمانی مذکور هم اگرچه ظرفیت تولدی داخل، امکان تأمین یک میلیون واحد مسکونی را دارد اما با توجه به کمبودهایی که در تأمین برق در تابستان و گاز در زمستان داریم، باید دولت تمهیداتی باری تأمین این مصالح بیندیشد.

تهاتر نفت با ساخت و ساز از سوی چینیها، تورم زا نیست

وی درباره تهاتر نفت با ساخت و ساز گفت: شنیده شده که دولت در مقابل طلبهایی که از چینی در خصوص فروش نفت دارد، احتمالاً اقدام به واگذاری برخی پروژههای ساخت و ساز به شرکتهای چینی کند؛ به نظر من این روش تورم زا نیست چون قرار نیست پول جدیدی خلق شود؛ چون دولت بابت مطالباتش، از چینیهای پولی نمیگیرد بلکه آنها اقدام به ساخت و ساز میکنند.

این انبوه ساز درباره اینکه آیا مسکن دارایی محسوب میشود یا خیر و بهتر نیست که زیرساختها با تهاتر نفتی تقویت شود تا اینکه مسکن بسازیم؟ اظهار کرد: مشکل کمبود مسکن در کشور، یکی از مشکلات اساسی و فعلی کشور است و دولت به دنبال حل این مشکل مردم با استفاده از روشهای تأمین مالی متعدد است. البته توسعه زیرساختها هم مهم است که به نظر میرسد در قرارداد با چینیها لحاظ شود؛ اما تولید ناخالص داخلی ما به گونهای شده که درآمد سرانه مردم پایین است و قدرت خرید آنها کاهش یافته است. حتی قیمت رهن کامل یک واحد مسکونی، اگرچه بین یک هفتم تا یک دهم قیمت ملک بود اما چون قیمت مسکن مناسب بود، مردم میتوانستند اجاره نشین شوند؛ ولی حالا که قیمتها در بخش خرید و فروش مسکن تا ۷ برابر افزایش یافته، قیمت رهن و اجاره هم به عددی رسیده که دیگر در توان مستأجران نیست تا آن را بپردازند.

جزئیات قرارداد تهاتر نفت با ساخت مسکن از سوی شرکتهای چینی

یک منبع آگاه در وزارت راه و شهرسازی نیز درباره جزئیات طرح تهاتر نفت با ساخت و ساز اظهار کرد: این ۴ میلیون مسکنی که قرار است ساخته شود، بازار بسیار بزرگی برای ساخت و ساز است؛ لذا برای ساخت این تعداد مسکن، میبایست از تمام ظرفیتها استفاده شود؛ ظرفیت بسیار خوبی در داخل داریم که پیمانکاران میتوانند وارد این حوزه شوند.

وی ادامه داد: یکی دیگر از مسائلی که به سراغ روش تهاتر نفت رفته ایم این است که قرار است تأمین مالی اجرای پروژه ساخت یک میلیون مسکن از سوی شرکتهای خارجی و با سرمایه گذاری آنها اجرا شود همچنین شرکتهای خارجی امکان انتقال تکنولوژیهای نوین و نیز روشهای جدید ساخت و ساز را به داخل دارند.

این منبع آگاه افزود: چین یک ظرفیت بزرگ برای خرید نفت ایران به خصوص نفت موجود در میادین مشترک است؛ کشور رقیب در حال استفاده از منابع این میادین است و ممکن است اگر نتوانیم از منابع این چاههای مشترک استفاده کنیم، از حجم تولید کشور رقیب جا بمانیم و ضرر دهی کنیم.

وی یادآور شد: قراردادی که در دست امضا و مذاکره با چینی هاست، مشمول میادین نقتی داخلی نشده و صرفاً منابع چاههای نفت مشترک را با ساخت و ساز تهاتر میکنیم؛ خریداران این نفت، مازاد بر مشتریهای فعلی نفت ماست.

این مقام مسئول در وزارت نفت یادآور شد: در این قرارداد، علاوه بر ساخت مسکن، بخشهای زیرساختی هم در قرارداد آمده و قطار سریع السیر یا سایر زیرساختها به این قرارداد منتقل میشود؛ اما در بخش ساخت مسکن، هم در زمینه تأمین مالی از سوی سرمایه گذار خارجی و هم انتقال تکنولوژی از ظرفیت شرکتهای خارجی و چینی استفاده میکنیم.