رشد ماهانه قیمت متوقف شد/ شکست در کنترل اجاره بها

بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران در بهمن امسال، متوسط قیمت مسکن از ۳۳ میلیون تومان در هر متر مربع عبور کرد و رشد ۴ دهم درصدی نیست به ماه قبل از آن (دی ۱۴۰۰) داشت.

این شاخص (متوسط قیمت مسکن) در بهمن امسال در مقایسه با ماه مشابه سال قبل از آن (بهمن ۱۳۹۹) رشد ۱۶.۴ درصدی داشته است.

همچنین تعداد معاملات مسکن در بهمن امسال بیش از ۸۵۰۰ فقره بود که در مقایسه با دی امسال افت بیش از ۱۳ درصدی و در مقایسه به بهمن پارسال (نقطه به نقطه) بیش از ۱۱۷ درصد افزایش داشته است.

اگرچه از افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن که در ۱۳۹۹ رخ داد و رشد ماهانه قیمتها تقریباً بی سابقه بود، دیگر در سال جاری خبری نیست و جلوی این افزایش قیمت ماهانه یا گرفته شده یا سرعت آن به حداقل رسیده، اما همچنان بازار مسکن شرایط رکود تورمی را تحمل میکند.

در خصوص اجاره بها نیز متوسط اجاره واحد مسکونی در تهران رشد بیش از ۴۸ درصدی در بهمن امسال در مقایسه با بهمن سال قبل و در کل کشور رشد بیش از ۵۲ درصدی داشته است.

کارشناس اقتصاد مسکن: نهاد سیاستگذار مسکن جلوی رشد ماهانه قیمت را گرفت ولی در کنترل اجاره بها شکست خورد

خشایار باقرپور درباره آخرین وضعیت بازار مسکن با توجه به گزارش اخیر بانک مرکزی از وضعیت این بازار اظهار کرد: تا دی ماه امسال که وضعیت بازار مسکن را با دی ماه سال گذشته مقایسه میکردیم، افزایش متوسط قیمت مسکن تا ۳۰ یا ۳۱ درصد بود ولی افزایش اجاره بها بین ۵۰ تا ۵۴ درصد بود. به عبارت دیگر، نرخ رشد نقطه به نقطه اجاره بها ۱.۶ تا ۱.۷ برابر نرخ رشد قیمت مسکن بود اما در بهمن ماه این تفاوت نرخ رشد اجاره بها با نرخ رشد قیمت مسکن به بیش از ۳ برابر رسیده است به این معنی که قیمت مسکن ۱۶.۴ درصد افزایش داشته ولی اجاره بها به طور متوسط ۵۰ درصد رشد داشته است.

کارشناس اقتصاد مسکن ادامه داد: به عبارت دیگر سیاستهای دستگاه سیاست گذاری بخش مسکن در کنترل بازار اجاره مسکن کاملاً ناکارآمد بوده است.

وی درباره علت افت ۱۳ درصدی تعداد معاملات مسکن در بهمن ماه نسبت به دی ماه امسال نیز گفت: اگرچه در بهمن امسال نسبت به بهمن سال گذشته ۱۱۷ درصد رشد معاملات داشتهایم اما در ماههای گذشته تعداد معاملات مسکن روند صعودی را حفظ کرده بود جون قیمتها در بازار مسکن نهادینه شده و مردم این قیمتها را پذیرفتهاند و لذا به سمت خرید و فروش مسکن روی آورده بودند اما علت اینکه در ماه گذشته نسبت به ماه قبل از آن (بهمن به دی) روند معاملات مسکن کاهشی بود در حالی که در ماههای بهمن و اسفند هر سال تعداد معاملات مسکن افزایشی بوده، این است که به نظر میرسد موضوع توافقهای بینالمللی و برجام و خبرهای خوبی که از آن به گوش میرسد، میتواند در کاهش معاملات مؤثر باشد.

وی خاطرنشان کرد: مردم فکر میکنند با دستیابی به توافقات، نرخ دلار کاهش یافته و سپس قیمت مسکن هم کاهشی میشود لذا فعلاً دست نگه داشتهاند تا نتیجه مذاکرات بینالمللی ایران مشخص شود البته این تصور اشتباهی است که فکر کنیم با پایین آمدن دلار، قیمت مسکن کاهش یابد.

باقرپور یادآور شد: اگر قیمت دلار در نرخهای پایین به طور مداوم و طولانی مدت باقی بماند، میتوانیم نسبت به کاهش شدن قیمت مسکن امیدوار باشیم.

وی با بیان اینکه منطقه ۱۰ در ماههای اخیر بعد از منطقه ۵ پای ثابت افزایش تعداد معاملات بوده است اظهار کرد: منطقه ۱۰ در سالهای قبل جز چند منطقه اول بود اما در ماههای گذشته توانسته رتبه دوم را در تعداد معاملات حفظ کند که علت آن کوچک متراژ بودن خانههاست که علی رغم آنکه متوسط قیمت این منطقه متری ۲۲ میلیون تومان است، اما به خاطر کوچک بودن سایز واحدها و نزدیک بودن به مرکز شهر و بافت کاملاً مسکونی آن، با استقبال مردم مواجه شده است.

فعال صنعت ساخت و ساز با اشاره به کسب رتبه منطقه ۴ تهران در معاملات مسکن گفت: متوسط قیمت این منطقه متری ۳۵ میلیون تومان است که اگرچه از متوسط کل تهران بالاتر است اما توانسته رتبه سوم معاملات را کسب کند. این منطقه نه واحدهای کوچک متراژ دارد، نه به مرکز شهر نزدیک است و طرحهای توسعهای دارد اما چون وسعت آن بزرگ است، پراکندگی تعداد معاملات در آن سبب شده تا رتبه سوم را کسب کند. یا مثلاً منطقه ۶ که مرکز شهر است، تعداد معاملات آن به دلیل بالا بودن تعداد واحدهای تجاری-اداری و نیز کوچک بودن مساحت این منطقه، نسبتاً زیاد است؛ بنابراین باید جدول توزیع معاملات بر اساس مناطق نباشد بلکه بر اساس محلات شهر و مسکونی یا اداری یا تجاری بودن آن محلهها تغییر کند.

مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران اضافه کرد: مناطق ارزان قیمت ۱۸، ۱۹ و ۲۰ هم همزمان با پایین بودن قیمتها، اما تعداد معاملات آنها کم است که نشان میدهد لزوماً پایین بودن قیمت، عامل رونق بازار مسکن نیست؛ این رفتارهای مشتریان نشان میدهد، واحدهای کوچکتر، نزدیکی به مرکز شهر، متراکم بودن بافت مسکونی و پیش ذهنهای فرهنگی خریداران مسکن از بافت یک منطقه در تعداد معاملات مؤثر است.

عضو هیئت علمی دانشگاه تهران: اگر مذاکرات موفق نشود، مسکن وارد رکود تورمی خواهد شد

بیت الله ستاریان عضو هیئت علمی دانشگاه تهران نیز درباره گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن اظهار کرد: مسکن جز معاملات کلان است و باید در دورههای میان و بلند مدت آن را بررسی تحلیلی کرد و تحلیلهای ماهانه نمیتواند نقشه راه را به ما نشان دهد.

وی افزود: مسکن در رکود نیست چون علائم دورههای رکود را نشان نمیدهد بلکه در دوره «در انتظار» قرار دارد؛ رونق اقتصادی بخش مسکن همواره در دوره ثبات اقتصادی رخ میدهد در حال حاضر هم بخش مسکن مترصد آن است که وضعیت اقتصادی کشور به چه شکل خواهد بود اگر توافق شود، در آن صورت میتوانیم بگوییم مسکن رونق همراه با رشد خواهد داشت.

کارشناس اقتصاد مسکن یادآور شد: اگر مذاکرات به نتیجه نرسد، مسکن وارد فاز رکود تورمی خواهد شد.

ستاریان تصریح کرد: آمار بانک مرکزی از بازار مسکن قابل اعتماد نیست چون در شهری که بیش از ۲ میلیون واحد مسکونی داریم و تنها ۸ هزار فقره معامله در یک ماه ثبت میشود، نمیتوانیم قضاوت کنیم که آیا قیمت مسکن افزایشی بوده یا کاهشی؟ باید حداقل در هر سال ۱۰ درصد مردم در این شهر جابجا شوند که این اتفاق نیفتاده است. حتی میتوان گفت ۷۰ تا ۸۰ درصد این ۸ هزار فقره معامله، شرایط قرارداد و معاملات واقعی را نداشته و مالکان در حالت اضطرار مجبور به فروش واحد خود شدهاند.

وی تأکید کرد: من عموماً به آمارهای ماهانه استناد نمیکنم چون شرایط معامله در مناطق و واحدهای مسکونی مختلف، در شرایط عادی نبودهاند و ما در مطالعات، معمولاً این گونه اطلاعات و دیتاها را خارج میکنیم.

عضو هیئت علمی دانشگاه تهران درباره علت وقوع رکود تورمی در بخش مسکن بیان کرد: این وضعیت صرفاً برای بخش مسکن رخ میدهد و در سایر بازارها و کالاها این اتفاق نمیافتد؛ چون مسکن یک کالای زیستی است و نیاز خانوار به این کالا، همواره انباشته میشود؛ از سال ۱۳۸۰ تا ۱۴۱۰ نیاز به تولید ۱.۲ میلیون واحد مسکونی داریم.

وی درباره اینکه آیا به این تعداد تولید مسکن با توجه به شرایط اقلیمی و جمعیتی کشور نیاز داریم؟ اضافه کرد: مسکن فقط در بُعد جمعیتی قابل تحلیل نیست بلکه ابعاد آن اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و … هم دارد؛ فرض کنیم که ۲۵ میلیون واحد مسکونی داریم و متوسط عمر واحدهای مسکونی ایران، ۴۰ سال باشد یعنی در هر ۴۰ سال کل خانههای کشور باید نوسازی شود؛ از سوی دیگر سالانه ۶۵۰ هزار ازدواج داریم و حتی خانوادههایی هم که طلاق میگیرند، باز هم تقاضای جدید مسکن ایجاد میشود؛ اگر ضریب خانوادههای بد مسکن یا حاشیه نشین هم به آن اضافه شود، میبینیم که نیاز به تولید بسیار بیشتر از اینهاست.