چراغ سبز خرید مسکن در چند منطقه تهران/ چه کسانی ملک بخرند؟

معامله مسکن در تهران جان تازه گرفته است. براساس دادههای مرکز آمار ایران از جزئیات معامله مسکن در تهران، متوسط قیمت متر مربع مسکونی در آبان امسال نسبت به ماه قبل ۵.۱ درصد رشد داشته است. در حالی که این شاخص در مهر ماه افت ۰.۱ درصدی را نشان میدهد.

رشد قیمتها نسبت به آبان ماه سال گذشته نیز عدد قابل توجهی را نشان میدهد. کسانی که در آبان پارسال ملکی نخریدهاند، امسال باید ۵۰ درصد بیشتر هزینه کنند.

در کنار آمارهای رشد متوسط قیمت مسکن شهر تهران، برگشت به عقب در معامله برخی از مناطق تهران قابل توجه است. در واقع علی رغم این که متوسط قیمت مسکن در آبان ۵ درصد رشد داشته، اما ۲ منطقه گران قیمت تهران نه تنها از رشد عقب ماندهاند، بلکه افت قیمت نیز داشتهاند. افت قیمت مناطق ۱ و ۳ در شرایطی رخ داده که قیمت دلار به عنوان یکی از مهمترین محرکهای افزایش قیمت مسکن در آبان ماه حدود ۸ درصد رشد کرده است.

در برخی از مواقع عقب ماندن از رشد برای یک بازار نسبت به دیگر بازارها به معنی فرصت خوب خرید تلقی میشود. درخصوص بازار مسکن نیز این گزاره وجود دارد که اگر قیمت مسکن کلانشهرها از تهران عقب باشد، فرصت خوبی برای سرمایه گذاری در کلانشهرهاست. چرا که معمولا این کلانشهرها چند ماه بعد از این که قیمت مسکن تهران رشد کرد، وارد فاز صعودی میشوند. این موضوع برای مناطق تهران هم میتواند عملیاتی باشد.

گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد در ماهی که متوسط قیمت مسکن در تهران رشد داشته است، ۲ منطقه لوکس نشین ۱ و ۳ افت قیمت داشتهاند و ۳ منطقه دیگر ۲، ۸ و ۱۷ کمتر از متوسط قیمت مسکن رشد کردهاند. آیا این آمارها سیگنال خرید ملک در ۵ منطقه گفته شده را میدهد؟

باید توجه داشت که ۳ منطقه از ۵ منطقهای که ممکن است چراغ سبز خرید ملک را نشان دهند، جزو مناطق لوکس نشین محسوب میشوند. متوسط قیمت یک متر مسکن در منطقه یک ۹۷ میلیون تومان است. برای خرید یک متر مسکن در منطقه ۲ باید به طور متوسط ۷۰ میلیون تومان و برای منطقه ۳ باید ۷۸ میلیون تومان پرداخت کرد. با یک حساب سرانگشتی میتوان گفت که برای خرید یک ملک ۶۰ متری در این ۳ منطقه گران قیمت تهران که معمولا به سختی پیدا میشود، باید حدود ۵ میلیارد تومان پول پرداخت کرد. اگرچه آگهیهای فروش آنلاین رقمهایی بیش از این میزان را نشان میدهند.

چه کسانی فرصت خرید ملک دارند؟

از تحلیل بالا این موضوع روشن میشود که افت قیمت و رشد محدود ملک در ۳ منطقهی شمالی تهران نمیتواند سیگنال خرید بدهد. معمولا ۲ گروه خریدار در بازار ملک وجود دارد یکی خریدار مصرفی و دیگری سرمایه گذاران. خرید ملک در مناطق ۱، ۲ و ۳ برای استفاده خریدار مصرفی که از جنس ساکنان این مناطق باشد توجه پذیر است. به خصوص اگر کسی قصد دارد ملک خود را تبدیل به احسن کند، میتواند از این شرایط ثبات و افت قیمت در این مناطق استفاده کند.

متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان را میتوان به منزله یکی از گروههای تقاضای مصرفی حاضر در بازار مسکن معرفی کرد. این گروه از متقاضیان مصرفی در اغلب مناطق کشور در جستوجوی آپارتمانهای بزرگتر هستند و معمولا قصد تبدیل واحدهای مسکونی خود به آپارتمانهای بزرگتر را دارند. این افراد باید فرصت داشته باشند و به دور از هیجانات صعودی، ملک خود را بفروشند و یک ملک دیگر بخرند. اما بعید به نظر میرسد که خریداران مصرفی که از جنس خانه اولی هستند بودجه کافی برای خرید ملک در این مناطق داشته باشند. این گروه از متقاضیان بازار مسکن معمولا در نیمه جنوبی پایتخت به دنبال ملک مورد نظر خود میگردند.

در خصوص دو منطقه دیگر که کمتر از متوسط قیمت تهران رشد کردهاند نیز منطقه ۸ و ۱۷ به ترتیب ۱.۶ و ۱.۹ درصد رشد قیمت داشتهاند. قیمت یک متر مسکونی در منطقه ۸ به طور متوسط ۴۳ میلیون تومان و در منطقه ۱۷ معادل ۲۴ میلیون تومان است.