دو‏‏‌ واقعیت بازار مسکن

طی سه، چهار سال گذشته میانگین ماهانه خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران به کمتر از نصف زمان قبل از سال ۹۷ افت کرده است. در این دوره اخیر که عصر جهش قیمت مسکن نام گرفته، ماهانه در تهران بهطور میانگین ۴ تا ۵هزار واحد آپارتمان معامله شد که کمتر از میانگین فروش ۹ تا ۱۰هزار واحد در نیمه اول دهه ۹۰ است. در مقابل اما، رشد قیمتها در این دوره رکورد زد؛ افزایش بیش از ۱۰برابری قیمت آپارتمان طی کمتر از پنجسال. درباره این رشد شدید بهرغم رکود خرید یک نکته مهم مطرح است. از سال ۹۷ به دنبال شوک ارزی و شکلگیری انتظارات تورمی در جامعه، میل به سرمایهگذاری در بازاری که بتواند ارزش واقعی دارایی را در برابر تورم عمومی حفظ کند، افزایش یافت.

از آنجا که بازار مسکن در همه چند دهه اخیر توانسته است رشد قیمتی بالاتر از تورم عمومی (میانگین سالانه نرخهای رشد) را به سرمایهگذارانش بدهد، در این دوره نیز به یکی از پناهگاههای اصلی سرمایهها تبدیل شد؛ بهخصوص در دورههایی از ۹۶ تاکنون که بازارهای زودنقدشونده و پرریسک مثل ارز و سکه در مسیر کاهش قیمت یا لبه ریزش بازدهی قرار گرفتند، به دلیل پابرجا ماندن انتظارات تورمی در آن مقاطع، خرید ملک تشدید هم شد. این روند باعث شد که در حجم پایین خرید آپارتمان، آن هم از طرف خریداران سرمایهای، قیمت مسکن رو به افزایش بگذارد و به رشد مثبت خود ادامه دهد. طی سه، چهار سال گذشته موتور انتظارات تورمی به دلیل ریسکهای مختلف همواره روشن و فعال بوده است که نتیجهاش در بازار مسکن باعث شده موتور تورم ملکی فعال بماند. اگر رشد بیش از ۶۰درصدی قیمت مسکن در سال ۹۷، ناشی از متغیرهای داخلی بازار ملک بود، روند این تورم ملکی باید حداکثر ظرف دوسال متوقف میشد؛ اما نشد، چون کار متغیرهای بیرونی است.

اکنون برای مسیر پیشروی بازار مسکن باید به دو واقعیت مهم توجه شود. واقعیت اول، تداوم وضع بیرونی سالهای گذشته است. به دلیل تورم عمومی ۵۰درصد از یکسو و نبود چشمانداز امیدوارکننده از افت این سطح تورمی به سطح معمول گذشته (حدود ۲۰ درصد)، به نظر میرسد تقاضای سرمایهای در بازار ملک با حجم نوسانی وجود داشته باشد. این اولین واقعیت پیشروی گرانترین بازار مصرفی خانوار است. اما واقعیت دوم که درست نقطه مقابل واقعیت اول است، وضعیت وخیم خانهاولیهاست. طی سهسال گذشته سهم خانهاولیها در بازار بهشدت و تا حد محوشدنشان از صحنه معاملات، ضعیف شد. این تقاضا اما از بین نرفته بلکه به تقاضای اجارهنشینی تبدیل و باعث رکورد تاریخی تورم اجاره نیز شده است. بنابراین، بازار مسکن با انباشت زیادی از تقاضای منتظر خرید مواجه است که در حال دیدهبانی اوضاع هستند تا بعداز بهبود احتمالی شرایط قیمتها به بازار خرید برگردند.

این دو واقعیت پیام مهمی برای سیاستگذار دارد و آن اینکه اقداماتی که طی یکی دو سال گذشته برای بهبود شرایط بازار مسکن انجام شده، نوعی موازیکاری با چالشهای بازار بوده است؛ چرا که اگر برنامهها و طرحهای مسکن با مشکلات، نقطه برخورد داشت (به هدف اصابت میکرد)وضعیت بهتر میشد. نقطهکور ماجرا نیز همین است که تورم مسکن ریشه درونی ندارد که صرفا با تصمیمات مختص عرضه مسکن حل شود. افزایش عرضه مسکن حتما برای آینده بازار ملک اقدامی مناسب و موردنیاز است؛ اما شرط کافی برای حل نهایی مشکل کنونی بخش مسکن نیست. این بازار مثل همه بازارها درگیر انتظارات تورمی شده است.