نسخه‌های یک‌شبه برای بازار مسکن جواب نمی‌دهد/ نقدی بر طرح مالیات بر معاملات مکرر مسکن

علی فرنام درباره برنامه وزارت راه و شهرسازی برای کنترل بازار مسکن، اظهار کرد: مالیات بر عایدی سرمایه بخش مسکن تقریبا در همه کشورها تجربه شده است. این برنامه یک«اما» بزرگ دارد و تنظیمگری آن خیلی متفاوت است. شرایط نظام مالیاتی و نظام تورمی مالیات عایدی سرمایه متفاوت است.

وی افزود: شاید در کشورهایی که تورمهای تک رقمی دارند زمانیکه عایدی سرمایه مطرح میشود، تورم را از آن کسر میکنند.

وی ادامه داد: مالیات بر عایدی سرمایه معمولا همه شمول است و این ویژگی اثرگذاری مالیاتستانی اثربخشی آنرا افزایش میدهد؛ بهعبارت همه حوزههایی مشمول سوداگری میشوند را پوشش میدهد. در ایران مانند مسکن، بورس، خودرو، بانک، سکه، ارز و ... .

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با تاکید بر اینکه تنظیمگری اخذ مالیات از این حوزهها متفاوت است، بیان کرد: بعضیها مولد است و قطعا تنظیمگری بیشتری را میطلب. برخی هم مخرب است و مالیات بر عایدی سرمایه بیشتر تنبیهی.

فرنام با هشدار نسبت به خروج سرمایه به نفع بازارهای دیگر به دلیل اجرای نامناسب مالیات عایدی بر سرمایه، گفت: بهعنوان مثال شاید گفته شود وقتی سرمایه از بخش مسکن بیرون برود، التهاب میخوابد و قیمتها کاهش مییابد، در صورتیکه معمولاً اینگونه نیست. رونق و تولید مسکن با هم است؛ اگر میخواهیم بهطور پایدار و مستمر تولید مسکن افزایش یابد، باید در فکر رونق بازار مسکن هم باشیم.

وی تاکید کرد: سیاست عایدی سرمایه در بخش مسکن ضروری است ولی نه با این شرایط اعلام شده آنهم بهصورت خیلی فوری مطرح شده است. این موضوع سالهاست در دست بررسی است هم از سوی دولت و هم مجلس.

وی اضافه کرد: اینکه در چه زمانی مطرح شود بسیار مهم است؛ در زمان التهاب یا هنگام آرامش. الان در زمان التهاب بازار مسکن میتواند اثرات منفی داشته باشد. با این حال آن چیزی که معاملات مکرر سوداگری است کسی تقاضای مصرفی بهندرت زیر یکسال خرید و فروش مسکن دارد.

وی در عین حال با بیان اینکه زیر 5 درصد از تقاضای مصرفی بازار مسکن به دلایلی از جمله بروز مشکل، شرایط خاص یا ... طی یکسال ملکی را خریداری و آنرا میفروشد، اظهار کرد: کشورهای داریم تجربه 50 درصد مالیات عایدی سرمایه زیر یکسال را دارند. تقریباً همه کشورها به سمت تنظیمگری کوتاه مدت میروند که با نسخه وزارت راه متفاوت است. در این کشور یکسال و نهایتاً دو سال را بهعنوان دوره کوتاه مدت بحرانی در نظر میگیرند که ماهیت سوداگری دارد. بعد از 3 و 4 سال عایدی به صفر نزدیک میشود.

وی با بیان اینکه ماهیت مالیاتستانی اگر خروج سوداگری باشد همان یک تا 2 سال کفایت میکند، گفت: اگر این دوره طولانی مدت باشد به شدت به بازار مسکن ضربه خواهد میزند. بهعنوان مثال یک زوج ملک 50 متری را خریداری کردهاند و می خواهند 2 تا 3 سال بعد از تولد فرزند خانه را بزرگتر کنند. طبق برنامه وزارت راه و شهرسازی این زوج باید 20 درصد مابهالتفاوت را پرداخت کند.

پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی با طرح این پرسش که در طی این مدت تورم اضافه شده و چگونه محاسبه خواهد شد، افزود: این مسائل روی بازار اثر سوء میگذارد. اما برش کوتاه مدت که یکساله است میتواند در بازار تاثیرگذار باشد البته نه با عدد 60 درصد.

فرنام با بیان اینکه «سنگ بزرگ علامت نزدن است» یادآور شد: قبلا هم تجربه ناموفقی در سیاستگذاری در خانههای خالی داشتیم که باید از آن درس بگیریم.اینکه چه عواملی باعث شد که تجربه مذکور موفق نباشد. نسخههای یک شبه از بالا به پایین با وجودی که میتواند منطق و هدف درستی داشته باشد اما امید تحقق تحقق و اثابت به هدف را کاهش میدهد. به همین دلیل پیشنهاد میشود برش کوتاه مدت مد نظر قرار بگیرد.

وی با اشاره به مثالی در این رابطه گفت: در بخش خودرو عایدی سرمایه این است که فرد در چیزی که زحمت نکشیده است اگر سود قابل توجه به دست آیدبخشی از این سود را بهعنوان مالیات با دولت شریک شویم تا برای توسعه صرف شود.

وی گفت: مثلا کسی پرایدی را میفروشد و میخواهد آنرا تبدیل به احسن کند. وقتی پراید 50 میلیونی 200 میلیون تومان میشود این افزایش قیمت ناشی از عایدی سرمایه نیست و دلیل بخش عمدهای از آن تورم است. این-نوع تفکر- باید کنار گذاشته شود؛ قبلاً با 4 تا 6 ماه حقوق خودرو تبدیل به احسن میشد اما امروز به 10 ماه نیاز است. از این رو ذینفع آن سرمایه نیستید و فقط عدد سرمایه به دلیل تغییر ارزش پولی، تغییر کرده که با کسر تورم عمومی، معقول خواهد بود.

وی توضیح داد: تورم شاخص مصرفکننده داریم که میگویند ممکن است امسال 40 تا 50 درصد شود. اگر این تورم را کسر کنیم و از کسی که 100 درصد سود نصیبش شده از 40 یا 50 درصد اضافه، مالیات ستانی شود، منطقی است. اما اگر از همه سود مالیات ستانی شود مشروعیت آن زیر سئوال میرود، در این صورت مردم نمیتوانند هیچگونه تقاضای تبدیل به احسن را مثلاً در حوزه مسکن داشته باشند.

وی با اشاره به اثرات منفی این برنامه، افزود: پیشنهاد میشود ماهیت تنظیمگری فقط سوداگری کوتاه مدت باشد، در سالهای بعدی این مالیات به حداقل برسد. تجربههایی در کشوری مانند مالزی داشتهایم؛ زمانی که رکود شدید بر بازار مسکن حاکم میشود دولت عایدی سرمایه را صفر میکند تا باعث رونق بازار شود. باید بر حسب رونق بازار امکان جابجایی مردم و تبدیل به احسن را در سیاستها در نظر بگیریم.

وی اضافه کرد: ضمن اینکه بر تنظیمگری درست مالیات بر عایدی سرمایه مسکن و اثرگذاری مثبت آن تاکید میکنیم، اما این برنامهها به هر حال یک پالس ناایمن به سازندگان و سرمایهگذاران بخش مسکن میدهد.امروز بهصورت مستمر شاهد کاهش سرمایهگذاری بخش خصوصی در بخش مسکن هستیم که باید بالانس شود.

به گفته وی، باید مشخص شود این موضوع چه ملاحظاتی دارد و کجا ضروری شود و بایستی هزینه شود. اینکه در کجا ممکن است تبعات منفی، اثرات ناخوشایند بیشتری از اهداف مثبت داشته باشد. با همه این جوانب است که میتوانیم به هدف برسیم و مالیات تنظیم شود که موثر است در بازار.