مشاوران املاک به «خودخوری» افتاده‌اند/گرفتاری خوش‌نشین‌های سابق در بازار مسکن

بازار مسکن تقریباً از اواخر فروردین ماه امسال وارد رکود شده که همچنان ادامه دارد. خروجی این رکود تعدیل قیمتها بوده و به گفته وزیر راه و شهرسازی در بعضی شهرها 20 تا 30 درصد قیمت مسکن کاهش پیدا کرده است.

بذرپاش با بیان اینکه این میزان کاهش راضیکننده نیست، افزود: در سالهای گذشته شاهد بی قانونیها و سکوت برخی مسئولین بودیم اما امروز دیگر ساکت نمینشینیم و با افرادی که به میل خود قیمتگذاری میکنند، برخورد میکنیم. تاکنون چند مشاور املاک بزرگ که تخلفاتی داشتند پلمب شدهاند.

این در حالی است که در بازار اجاره مسکن، شرایط نسبت به گذشته تغییر چندانی نکرده است. این روزها و در فصل جابجاییها اجارهنشینها با فشارهای مضاعفی مواجه میشوند که یکی از عوامل آن رشد قیمت مسکن اعلام میشود. اینگونه بهنظر میرسد کاهش قیمت مسکن تاثیری در تعدیل نرخ اجارهبها نداشته و مالکان با وجود تعیین سقف همچنان در این بخش یکهتازی میکنند.

برای بررسی وضعیت بازار مسکن گفتوگویی را با نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک انجام داد. داوود بیگینژاد در این گپوگفت از تعداد زیاد مشاور املاک مجوزدار در کشور انتقاد کرد و آنرا بسیار بیشتر از نیاز مردم دانست. وی این را هم گفت که به واسطه رشد قارچگونه، مشاوران املاک به مرحله خودخوری رسیدهاند. بخش نخست این گفتوگو در ادامه میآید؛

تسنیم: عدم انتشار آمار تحولات بازار مسکن باعث شده تا در این بخش برای متوسط قیمت مسکن گمانهزنی صورت بگیرید. برنامهریزیها در این حوزه نیز با حدس و گمان انجام شود که مناسب نیست. ارزیابی شما بهعنوان یکی از فعالان بازار در رابطه با وضعیت کنونی مسکن و پیشبینی آن در آینده چیست؟

بیگینژاد: متاسفانه در چند سال اخیر در اواخر دولت قبل شروع رشد قیمتها باعث این شد تا به نقطه حدود 4 ماه قبل برسیم. شاید نقطه اوج قیمتها بود. این یعنی عملا توان تهیه مسکن از دست مردم خارج شد، حتی با افزایش وام و آورده حداکثری هم مردم نمیتوانند در مناطق مرکزی شهر-تهران- خانهای خریداری کنند. سرریز این عدم توان تامین مسکن در ابتدای امسال شوکی را به بازار مسکن وارد کرد. وقتی قیمت ملک افزایش یافت، بیشترین صدمه را قشر مستاجر دیدند. طی چند سال گذشته (سالهای 95 و 96) بحث افزایش تعداد مستأجران را در کشور داشتیم.

 چه تعداد افزایش داشتهایم؟

بیگینژاد: آماری در این زمینه ندارم. یکی از مشکلات اساسی ایران از سالها قبل این بوده که یک دیتای صحیح از تعداد مستأجران نداشتهایم. نمیتوانیم 5 تا 10 سال آمار را رها کنیم و به امید انجام یک سرشماری بنشینیم. سامانهای بهنام کد رهگیری که در ابتدای امر خیلی محترم شمرده میشد و اکثر ارگانها و دستگاهها برای ارائه خدمات کد رهگیری (برای مستأجران) مطالبه میکردند.

متاسفانه پس از اتفاقات اواخر دهه گذشته، تهیه کد رهگیری مقداری دچار اشکال و از اجباری بودن خارج شد. البته مجدداً تمام قراردادهای بخش مسکن باید کد رهگیری باشند و صدور آن الزامی است. اگر همکاران این موضوع را رعایت نکنند این به منزله عرضه خارج از شبکه تلقی شده و پیامدهایی از جمله جریمه تعزیراتی تا 10 برابر مبلغ دستمزد را بهدنبال دارد.

افرادی که شاید آگاه نبوده و خارج از سیستم مجوزگیری فعالیت کنند کل فعالیت آنها عرضه خارج از شبکه محسوب میشود. چون اینها اجازه و امکان صدور کد رهگیری را ندارند، برخی از اتفاقات که روی میدهد که برای آنها جرمانگاری شده است.

به مشاوران املاک غیرمجاز خدمات نمیدهیم. بازرسان اتحادیه کار شناسایی املاک فاقد مجوز را انجام میدهند.پس از این کار اطلاعات را به اتاق اصناف منتقل کرده و در مرحله بعدی به اداره اماکن برای اقدام ارسال میشود. باید این مسئله را در نظر داشت که اتحادیه املاک قدرت اجرایی ندارد.

اما از بحث اجارهنشینها دور نشویم. همانگونه اشاره کردم به آمار مستأجران افزوده شده و متاسفانه این افزایش شرایطی را به وجود آورده که دیگر آنها نمیتوانند خانههای دلخواه خود را تهیه کنند که باید به این موضوع بدمسکنی را هم اضافه کنیم. صرف نیازها نمی توانند خانه را تامین کنند بلکه صرفاً داشتن توان مالی مطرح است. عملاً انگیزهها در خیلی از جاها وجود ندارد. در خیلی از کشورهای دنیا بحث اکسیژن را در خانهها داریم به عبارت دیگر در یک متراژ مشخص تعداد افرادی که میتوانند زندگی کنند مشخص است. در واقع به آنها اجازه زندگی نمیدهند.

 میتوانید به مصداقی اشاره کنید؟

بیگینژاد: بهعنوان مثال در کانادا وقتی 4 نفر باشید یک خانه 40 متری شما نمیدهند.

 چه متراژی را میدهند؟

بیگی: حتما باید بالای 60 متری.

 یعنی برای این کار قانون و ضابطهای دارند؟

بیگینژاد: بله. بر اساس فضای اکسیژن در این کشور واحدهای مسکونی اجاره داده میشود.

 اشاره کردید که اجارهنشینها بر اساس توان مالی واحدهای مسکونی را اجاره میکنند، این قشر دیگر خوشنشین نیستند.

بیگینژاد: خیر. در گذشته مسئله تورم در بازار مسکن مثل الان نبود و فرقی نمیکرد امسال خانه خریداری کنید یا سال آینده به همین دلیل به مستاجران خوش نشین گفته میشد. در گذشته بخشی از مستأجران متمول بودند و میتوانستند سرمایه خود را به بخش اقتصاد بیاورند. اینها اکثرا مستاجر بودند. اما عملا امروز مستاجران جاماندگان بازارهای هستند که دچار تورم شده است. الان خیلی از اجارهنشینها پول رهن خانهای را میدهند که سال 98 میتوانستند آنرا خریداری کنند.

 چرا اینگونه شد؟ افرادی میتوانستند 4 سال قبل در بازار مسکن خانهدار شوند اما امروز معادل همان پول را باید برای رهن یک واحد مسکونی پرداخت کنند.

بیگینژاد: حدود 7 ماه است که آمارهای اقتصادی بخش مسکن منتشر نمیشود. موضوع مسکن در ایران با کشورهای دیگر بسیار متفاوت است. در اکثر کشورها، بار مصرفی را تحمل میکنند. بنابراین میتوانند در موضوعات دیگر سرمایهگذاری کرده و برای آنها جذابیت دارد. اما ملک در کشور بار سرمایهای را تحمل میکند. بهعبارت دیگر مسکن هم سرپناه را تامین میکند و هم اینکه بار سرمایهگذاری را به دوش میکشد. این باور مردم است، اگر این را مدیریت کنند شاید زاویه مثبت ملک در ایران است یعنی میتوانیم سرمایه مردم را در بخشی اقتصاد مسکن بهعنوان پیشران است. از این رو برنامهها برای فعال کردن ساخت و ساز پیش میرود و اقتصادهای دیگر را تحت تاثیر خود قرار داده و حرکت میکند. اگر امروز میتوانستیم این را در برنامه صحیحی قرار میدادیم تا ورود سرمایه و تولید مسکن در جامعه عملیاتی شود. مسکن جزو نادر موضوعاتی است که واردات ندارد.

چند هفتهای است که وزارت راه و شهرسازی با همکاری اتحادیه املاک نظارت بر بنگاهها را افزایش داده و طبق گفته وزیر راه تاکنون حدود 2500 بنگاه فاقد مجوز پلمب شدهاند. موضوعی که از آن بهعنوان عامل کاهش قیمت بهخصوص در شهرهای اطراف تهران یاد می شود. ارزیابی شما از این اقدام وزارت راه چیست؟

بیگینژاد: به دوستان تصمیمگیر گفتیم که مسئله مسکن در سال 1402 خیلی متفاوت است. چون سیاستهای بخش مسکن با توجه به اینکه به وزارت راه و شهرسازی واگذار شد و اینها شناخت را پیدا کردهاند کارهایی که در اتحایه املاک انجام می شود میتواند در روند تصمیمگیریها اثرگذار باشد. از این رو تصمیم گرفته شد کارهای اداری با وزارت صمت باشد. اما سیاستهای راهبردی با وزارت راه و شهرسازی باشد. مشاوران املاک هم میتوانند برای بازار مسکن هم مثبت باشند هم منفی.

متاسفانه طی سالهای گذشته بنگاههای املاک دچار یک رهاشدگی شده بودند. میتوانیم بگوییم در مقوله مشاوران املاک دچار شکست بازار شدهایم.

 چرا؟

بیگینژاد: وجود این تعداد مشاور املاک برای این سطح از معاملات اصلا لازم نبوده است.

 الان چه تعداد مشاور املاک در کشور داریم؟

بیگینژاد: در زمان حاضر حدود 185 هزار مشاور املاک دارای پروانه در سطح کشور داریم.

 در کشورهای دیگر میانگین تعداد مشاور املاک چقدر است؟

بیگینژاد: الان شما از بود یا نبود دفترخانهها در عذاب هستید؟ آیا پیدا کردن دفترخانهها سخت است؟

خیر.

بیگینژاد: دلیل این است که به ازای هر 15 هزار نفر باید یک دفترخانه داشته باشیم.

 برای مشاور املاک چقدر است؟

بیگینژاد: برای مشاوران املاک هیچ قانونی نداریم و این نبود قانون امروز ما را دچار مشکل کرده است. ای کاش مشاوران املاک را در سالهای گذشته در یک چارچوب قرار میدادند و اجازه نمی دادند تعداد مشاوران به این حد (185 هزار) برسد. این تعداد چون برای ورود به شغل مشاور املاکی سرمایهگذاری کرده باید زندگی خود را تامین کند. جمعیت مشاور املاک باعث اذیت خودشان شده و به یک خودخوری افتادهاند. ما تعدادی افراد داریم که در حوزه املاک کار میکنند (185 هزار نفر )که به این افراد حدود 30 درصد فاقد مجوز اضافه میشود. از سوی دیگر بستر دیگری نیز به نام فضای مجازی داریم که در این فضا عدهای بدون ضابطه از قراردادهای مردم امرار معاش میکنند که در وهله اول حق مشاوران املاک دارای مجوز ضایع میشود. در این شرایط مردم به سمت امضای قرارداد سوق داده میشوند و در این وضعیت هم برای مردم و هم برای مشاوران املاک دارای مجور نارضایتی ایجاد می شود. آمار و ارقام در این بخش مهم است. باید بدانیم در یک سال مالی چه تعداد معامله مسکن انجام میشود.

یعنی اتحادیه املاک این آمار را ندارد؟

بیگینژاد: خیر.

 اتحادیه املاک که متولی کد رهگیری است؟!

بیگینژاد: الان اتحادیه املاک متولی کد رهگیری است. وزارت راه، تعاونیها، بنگاههای غیرمجاز و... همگی متولی کد رهگیری هستند. همه دارند قرارداد مینویسند. این کد اما بی احترام شد و با شدت کمی به قبل برگشته و از آمارها دور شدیم. اگر اینچنین نبود ما بازار را رصد میکردیم و میدانستیم مثلا سالانه 100 هزار قرارداد در کل کشور ثبت شده است. بر اساس این آمار تصمیمگیری میکردیم و مطابق سرانههای جمعیتی میگفتیم این قسمت از کشور 500 مشاور می خواهد آن قسمت 5000 مشاور.