رشد قیمت اجاره بها/ تشدید فشار مالی بر مستاجران

وقتی ماه خرداد از راه می رسد؛ بحث نقل و انتقال در بازار مسکن نیز شکل جدی تری به خود می گیرد و این بخش از اقتصاد کشور، همواره فراز و فرودهای جدیدی را نیز تجربه می کند و در نهایت به نقطه ای می رسد که کاهش اجاره مسکن به رویایی برای قشر متوسط و کم درآمد جامعه تبدیل می شود که گویا قرار نیست مسکن به مستاجران روی خوش نشان دهد.

بسیاری از تحلیلگران اقتصادی؛ دلیل اصلی افزایش اجاره بها را اجرای فاز دوم هدفمندی، عرضه و تقاضای مسکن، میزان ثبات بازار ارز، وجود شمار زیاد خانه های خالی، افزایش قیمت حامل های انرژی و سایر کالا و خدمات و تورم ناشی از آن عنوان می کنند.

هم اکنون حدود 5 میلیون و 300 هزار نفر در کشور مستاجر هستند که از این تعداد 2.5 میلیون مستاجر کم درآمد محسوب می شوند که عمده تغییرات قیمت ها به آنها تحمیل می شود به طوری که ناچار هستند تبعات ناخوشایند تحولات متعدد اقتصادی از جمله بی برنامگی ها در این بخش را که هر ساله مستاجران که حدود 25 درصد جامعه را تشکیل می دهند، تحت تاثیر قرار داده و سبب بلاتکلیفی آنها می شود.

آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد در چند سال اخیر در فصل بهار به طور تقریبی میزان اجاره بها روند صعودی داشته است.

به گفته مشاوران املاک، پایین بودن وام مسکن، افزایش قیمت تمام شده واحد مسکونی نوساز با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی و کوتاه نیامدن مالکان از قیمت های سال گذشته از مهم ترین دلایل کاهش توان خرید و گرایش بیشتر به اجاره نشینی است.

یکی از مشاوران املاک خیابان آفریقا نیز به نکته جالبی اشاره کرده و می گوید: سال گذشته در دفاتر مشاوران املاک شمال شهر، اجاره بها براساس متراژ محاسبه می شد اما این روش امسال تا مناطق متوسط و پایین شهر نیز سرایت و رواج پیدا کرده است.

صابری با بیان آنکه فرمول محاسبه را مشاورین املاک تغییر می دهند، افزود: چند سال پیش تعیین اجاره براساس قیمت ملک محاسبه می شد و براین اساس، قیمت رهن یک چهارم در مناطق شمال شهر و یک ششم در مناطق متوسط و پایین شهر تعیین می شد.

وی افزود: البته این فرمولها برای مستاجران توضیح داده نمی شود و برخی مشاوران برای بازاریابی بیشتر به نفع مالک صحبت می کنند تا دوباره برای اجاره، فروش و رهن ملک سراغ آنها بیاید و در این میان، مستاجر چاره ای جز پذیرفتن فرمول تعیین شده ندارد.

به هر حال، فعالان حوزه مسکن معتقدند؛ هنگامی که بازار ارز و طلا به ثبات می رسد، سرمایه ها به سمت بازار مسکن سرازیر می شود و عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن قیمت ها را با افزایش همراه می سازد.

البته برغم تاکید وزیر راه و شهرسازی برای برنامه بلندمدت اجاره واحدهای مسکونی در جهت حمایت از حقوق مستاجران، به نظر می رسد این برنامه تا اطلاع ثانوی اجرایی نخواهد شد چرا که هم آخوندی و هم معاون امور مسکن و ساختمان وی معتقدند نیازی به دخالت دولت در بازار اجاره نیست.

آخوندی درباره بازار اجاره بهای مسکن گفته بود؛ نرخ اجاره بها افزایش قابل توجهی نداشته و نیازی به کنترل فیزیکی بازار اجاره بها در تابستان امسال نمی بینم اما به دنبال ایجاد تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن هستم.

حامد مظاهریان معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی نیز اواسط اردیبهشت با بیان اینکه آمارها حاکی از افزایش اجاره نشینی در کشور است، گفت: از آنجا که درآمد خانوارها کاهش یافته، آنها به ناچار به سمت اجاره نشینی حرکت می کنند.

وی با اشاره به اینکه خبر خوبی که می توانم در این حوزه بدهم، آن است که بازار اجاره مسکن شوکی نخواهد داشت، ادامه می دهد: به دلیل اجرای قانون هدفمندی یارانه ها 5.6 درصد تورم خواهیم داشت از این رو بازار اجاره مسکن با شوک قیمتی مواجه نخواهد شد.

مظاهریان با اشاره به رصد لحظه ای اجاره بها، یادآور شد: با توجه به آمار اجاره اطمینان می دهیم امسال شوک قیمتی در این زمینه نخواهیم داشت.

البته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران میزان افزایش نرخ اجاره بها را تا حدودی تائید کرده و می گوید: نرخ اجاره بها نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 10 درصد افزایش نشان می دهد.

اما برغم خوش بینی بیش از حد مسئولان وزارت راه و شهرسازی در خصوص آرامش بازار اجاره بها در سال 93، در آستانه فصل نقل و انتقالات جهش قیمت ها در این بازار با شیبی تند آغاز شده است.

با وجودی که هنوز سیاست روشنی برای بخش مسکن تدوین نشده اما شاید کمی زود باشد که انتظار داشته باشیم وزیر راه بتواند برنامه ای برای این بخش آن هم با همه مشکلات و معضلات آن، ارایه کند.

کارشناسان حوزه مسکن در این رابطه معتقدند؛ در حالیکه دولت یازدهم بتدریج به یک سالگی خود نزدیک می شود اما در این مدت از سوی مسئولین به ویژه وزیر راه و شهرسازی برنامه جدی و دقیقی در حوزه مسکن اعلام نشده و مواردی مانند مسکن اجتماعی، استیجاری و غیره تنها در حد حرف باقی مانده است.

شاید یکی از دلایلی که باعث شده مسئولین و تصمیم گیرندگان در این حوزه توجه جدی به حل معضل مسکن در کشور نداشته باشند، این است که تجربه مستاجر بودن و نیز درکی از این موضوع ندارند که با وجود تورم بالا و افزایش سرسام آور هزینه های زندگی و در مقابل افزایش 20 درصدی حقوق، مستاجران چگونه باید پاسخگوی ارقام نجومی نرخ های اجاره باشند.

گرچه دولت یازدهم وعده های زبادی برای کنترل قیمت مسکن و اجاره بها تاکنون ارایه کرده اما یکسان نبودن عرضه و تقاضا در بازار مسکن و اجاره بها همواره به عنوان عاملی برای انفجار قیمتی در بازار مسکن عمل کرده و در صورتی که دولت تدابیر مناسبی برای کنترل اجاره بها و تولید مسکن بیشتر نداشته باشد، قیمت اجاره مسکن بیش از این، دستخوش تغییر خواهد شد.