ثبات بهاری در بازار مسکن

آمار رسمی تحولات بهاری بازار مسکن منتشر شد
ثبات قیمت مسکن سقوط زمین
چرا موتور قیمت زمین «دور معکوس» گرفت؟
سطح قیمت آپارتمان و اجارهبها در تهران کمتر از نرخهای نیمهرسمی

قیمت زمینهای مسکونی در شهر تهران پساز یکسال صعود– رشد نزدیک به سه رقمی- سرانجام در بهار امسال با شیب قابلملاحظهای کاهش پیدا کرد. گزارش مرکز آمار از اوضاع مسکن در بهار 93، ضمن تایید ثبات نسبی قیمت آپارتمان، از سقوط قیمت زمین خبر میدهد. سال گذشته اگرچه «تغییرات فصلی» قیمتها در دو بازار زمین و مسکن درست از تابستان، مسیر نزولی پیدا کرد، اما «تغییرات سالانه» افزایشی بود. در سال92 قیمت زمین تحتتاثیر افت فصل به فصل در طول سال، در پایان اسفند، 28درصد نسبت به ابتدای فروردین کاهش یافت؛ اما متوسط قیمت در یکسال92 نسبت به یکسال91 معادل 50درصد رشد کرد. هماکنون تحتتاثیر دو عامل، تغییرات سالانه قیمت زمین نیز به روند کاهشی دچار شده است.

طبق گزارش جدید مرکز آمار، میانگین قیمت زمینهای مسکونی تهران در بهار93 به مترمربعی 4 میلیون و 400 هزار تومان رسید که در مقایسه با بهار92 – تغییرات سالانه- 10درصد کاهش یافته است.
این در حالی است که بهار92 -با ادامه التهاب قیمتی سال91 در بازار مسکن- بازار زمین با تورم 90درصدی نسبت به بهار91 روبهرو شد و قیمت زمین سال گذشته همین موقع تا متری 5 میلیون تومان افزایش یافت؛ اما در حالحاضر نرخ رشد سالانه قیمت زمین– میزان افزایش قیمت در بهار نسبت به بهار سال قبل- از مثبت 90درصد سال92 به منفی 10درصد سال93 تنزل پیدا کرده است.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد: هماکنون اوضاع نسبی در بازار زمین بهتر از بازار مسکن است. در بازار مسکن اگرچه روند تغییرات فصلی و ماهانه قیمت واحدهای مسکونی طی 6 ماه گذشته همواره رشد زیرصفر داشته است؛ اما قیمتها در مقایسه با ماههای مشابه سال92 همچنان بین 2/0 تا حداکثر 4درصد شیب افزایشی دارد. بهعنوان نمونه، متوسط قیمت مسکن طبق گزارش سامانه رهگیری در شهریور امسال با 6/0درصد کاهش نسبت به مرداد به متری 4میلیون و 170 هزار تومان رسید که در مقایسه با شهریور سال92 معادل 2درصد افزایش داشته است. این در حالی است که در بازار زمین علاوه بر کاهش ماهانه و فصلی قیمتها، رشد سالانه نیز در سطح زیرصفر در نوسان است. بررسیها درباره علت قرار گرفتن بازار زمین و آپارتمانهای کلنگی قابل تخریب شهر تهران، در وضعیت «سقوط» حاکی است: آنچه باعث افت 10درصدی قیمت زمین در بهار امسال شده، دو عامل «شهرسازی» و «ساختمانی» است که عامل دوم در نتیجه عامل اول بهوجود آمده است. در نظام «شهرسازی» تهران تقریبا از اواخر سال گذشته، بازار فروش تراکم و تغییرکاربری با دستور شورای عالی شهرسازی محدود شد. این بازار که توسط کمیسیون ماده پنج شهر تهران اداره میشود، تا پیش از این، به بسازوبفروشها اجازه میداد ارزش زمینهای خود را با دریافت تراکم بیشتر و کاربری بهتر، ارتقا دهند. اما در حالحاضر با توقف روند تغییر مقررات موردی در حوزه «شهرسازی»، انگیزه بسازوبفروشها کم شده و ساختمانسازی کاهش پیدا کرده است. طبق گزارش معاونت امور مسکن وزارت راهوشهرسازی، در سه ماه اول امسال، با کاهش شدید در حجم صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، تعداد واحدهای مسکونی جدید 42درصد کاهش پیدا کرد. افت ساختوساز در بهار93 به عنوان عامل «ساختمانی» اثرگذار بر قیمت زمین که در نتیجه اصلاحات در عامل اول یعنی «شهرسازی» اتفاق افتاده است هماکنون باعث کاهش تقاضا برای تخریب آپارتمانها و همچنین خرید زمین شده است و تاثیر خود را به شکل انجماد قیمت زمین در تهران بروز داده است.

قیمت مسکن بدون تغییر

بخش دیگری از گزارش جدید مرکز آمار به قیمت مسکن اختصاص دارد و نشان میدهد: متوسط قیمت آپارتمان در بهار امسال با 2/0درصد افزایش نسبت به بهار92 به متری 3 میلیون و900 هزار تومان رسید. این ثبات نسبی در قیمت مسکن بعد از تخلیه حباب در 9 ماه آخر سال92، بهوجود آمده است. با این حال، مقایسه گزارش رسمی مرکز آمار با گزارشهای نیمهرسمی سامانه رهگیری معاملات مسکن که طی ماههای اخیر توسط «دنیایاقتصاد» منتشر شد، نشان میدهد: سطح قیمت مسکن در آمار رسمی پایینتر از نرخهای نیمهرسمی است. پیشتر «دنیایاقتصاد» به نقل از سامانه رهگیری، متوسط قیمت مسکن در بهار امسال در تهران را مترمربعی 4 میلیون و 120 هزار تومان اعلام کرده بود اما هماکنون با استناد به اطلاعات مرکز آمار، مشخص شده میانگین بهاری متری 9/3 میلیون تومان بوده است. هر چند مرکز آمار برای اعلام قیمت مسکن از دادههای سامانه رهگیری استفاده میکند، اما نحوه محاسبه میانگین قیمت در این دو گزارش، متفاوت است. در سامانه رهگیری، قیمتهایی وجود دارد که حجم معاملات صورت گرفته با آن خیلی کم است. این قیمتها سطح خیلی پایین یا خیلی بالا دارند، اما چون وزن معاملات آنها کم است در محاسبه رسمی گنجانده نمیشوند.

میانگین اجارهبها

گزارش مرکز آمار از بازار اجاره نیز حاکی است: در بهار امسال متوسط اجارهبهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به 17 هزار تومان رسید که 5درصد نسبت به بهار سال قبل افزایش پیدا کرده است. پیشتر سامانه رهگیری متوسط اجارهبهای بهاری را متری 20هزار تومان اعلام کرده بود.

دلیل رشد معاملات

حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران در بهار امسال 52درصد افزایش پیدا کرده است، اما در بازار زمین، معاملات با کاهش 8درصدی نسبت به بهار92 روبهرو شده و در بازار اجاره نیز نقل و انتقالات حداکثر 32درصد افزایش پیدا کرده است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» نشان میدهد: رشد معاملات خرید در بهار امسال آن هم در شرایط رکودی بازار، منشا روانی داشته است. در اردیبهشت نگرانیها از نحوه اجرای فاز دوم هدفمندی باعث هیجان تقاضای مسکن و در نتیجه هجوم خریداران به بازار شد در حالی که در ماههای بعد، میل به خرید کماکان کاهشی بود. این هیجان هماکنون رشد بهاری معاملات را رقم زده است.

سقف برابر زمین و مسکن

در بهار امسال گرانترین آپارتمان فروخته شده در تهران به اندازه گرانترین زمین معامله شده، قیمت داشته است.
مرکز آمار حداکثر قیمت هر متر مربع زمین و مسکن در تهران را به ترتیب 21 میلیون و 555هزار تومان و 21 میلیون و 468 هزار تومان اعلام کرده است. به گزارش «دنیایاقتصاد»، قیمت زمین در تهران در فاصله سالهای 88 تا 93 تقریبا 4 برابر شده است و از متری حدود یک میلیون و 200 هزار به 5 میلیون و 100 هزار تومان افزایش یافته است. در حالی که قیمت مسکن در این فاصله تنها 5/2 برابر شده و از متری 6/1 میلیون به 4 میلیون تومان رسیده است.

اصلاح قیمت زمین توسط مرکز آمار

مرکز آمار اواخر سال گذشته، متوسط قیمت زمین در بهار92 را متری 5 میلیون و 800 هزار تومان اعلام کرده بود. سال گذشته مرکز آمار، متوسط قیمتها را بهصورت «متوسط حسابی» محاسبه میکرد، اما همکنون مرکز آمار با تغییر نحوه محاسبه و استفاده از روش محاسبه «متوسط وزنی»، قیمت زمین در بهار92 را متری 4 میلیون و 900 هزار تومان اعلام کرده است. در متوسط وزنی قیمت، سهم معاملات هر منطقه تهران در محاسبه قیمت کل شهر لحاظ میشود به این معنی که قیمت منطقهای که بیشترین معامله طی یک دوره زمانی در آن انجام شده است، بیشترین سهم را در تعیین میانگین قیمت دارد.