کشف نوع رابطه بورس و مسکن

این تحقیق که براساس دادههای قیمتی سالهای 76 تا 91، انجام شده، حاکی است فرضیه «اثرگذاری بورس بر مسکن» مردود است؛ اما بروز شوک کاهشی یا افزایشی در قیمت مسکن میتواند ظرف سه فصل، بر شاخص بازار سهام تاثیر بگذارد.
معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی با انتشار یک گزارش درباره تاثیر تحولات قیمتی بازار مسکن بر شاخصهای یکی از مهمترین بازارهای موازی، جزئیات رابطه واقعی بین بازارهای «ملک» و «سهام» را تشریح کرد.
در این گزارش، نتایج یک تحقیق علمی- دانشگاهی منتشر شده که نشان میدهد: هیچ رابطه مشخص و معناداری بین نرخ رشد قیمت سهام و قیمت مسکن در درازمدت وجود ندارد اما در عین حال، یکی از دو فرضیه قدیمی درباره شکل اثرگذاری این دو بازار بر یکدیگر را نمیتوان رد کرد. در این تحقیق، نوسانات قیمت مسکن و شاخص بورس در بازه زمانی سالهای 76 تا 91 مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شده که اگرچه در برخی سالها نوعی همسویی و سپس حرکات خلافجهت بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ قیمت سهام، اتفاق افتاده اما در کل، نمیتوان بین این دو بازار، رابطه منطقی و مشخص در نظر گرفت و متصور شد. محتوای بررسیهایی که محسن ابراهیمی دانشیار دانشگاه بوعلی سینا همدان در این تحقیق انجام داده است، مشخص میکند: ضریب همبستگی بین دو منحنی نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ رشد قیمت سهام در کمترین سطح و حداکثر معادل 0/2 است که با احتساب این رقم، نمیتوان به رابطه منطقی بین این نرخ رشد رسید. همچنین با انجام یک آزمون علمی –آزمون علّیت گرانجر- و اجرای یک مدل محاسباتی درباره تاثیر متقابل قیمتهای سهام و مسکن بر یکدیگر نیز، نمیتوان به وجود یک رابطه علی قوی بین این دو متغیر پی برد. با این حال، نتایج آزمون علّیت، در حالی که فرضیه «اثرگذاری بورس بر مسکن» را رد میکند، یک فرضیه دیگر مبنیبر «تاثیرپذیری بورس از مسکن» را مردود نمیداند. نتایج این تحقیقات، که در شماره جدید فصلنامه مسکن منتشر شده نشان از رد این فرضیه که «تغییر قیمتهای بورس علت تغییر قیمتهای مسکن است» دارد، اما در عین این فرضیه که «تغییر قیمتهای مسکن علت تغییر قیمتهای بورس است»، رد نمیشود.
به این ترتیب، با استناد به جزئیات تحقیق صورت گرفته، وجود رابطه علیت یکطرفه از سمت مسکن به بورس، قابل تکذیب نیست اما قطعا این رابطه شکل معکوس ندارد به این معنی که امواج ناشی از جهش یا ریزش شاخص بورس تاثیری بر قیمت مسکن ندارد. محتوای تحقیق انجام شده، تصریح میکند: تغییرات قیمت مسکن میتواند بهطور تقریبی علت تغییرات قیمتهای بورس باشد به گونهای که بروز شوک در قیمت مسکن یک تاثیر کوتاهمدت حداکثر معادل سه فصل بر شاخص بورس دارد و بعد از آن، میزان این اثرگذاری خیلی سریع کاهش یافته و به صفر میرسد. به گزارش «دنیایاقتصاد»، صرفنظر از نتایج این تحقیق، رخداد دو سال گذشته در بازارهای بورس و مسکن نشان میدهد: در سال92، سقوط از نقطه اوج قیمت در بازار سهام دو فصل دیرتر از شروع ریزش قیمت مسکن اتفاق افتاد. در بازار مسکن، منحنی قیمت در خرداد92 به بالاترین سطح رسید و سپس از تیرماه سقوط آغاز شد در حالیکه نزول شاخص بورس از نیمههای زمستان رخ داد.
هرچند تحولات بازارهای سهام و مسکن، ریشهها و دلایل مختلف دارد اما فرضیه اثرپذیری بورس از مسکن، هم در آزمون علمی و هم در تحقیقات میدانی، قابل رویت است. تحقیقاتی که معاونت مسکن در این باره منتشر کرده، در عین حالی که از عدم رابطه علمی و منطقی بین بازارهای سهام و مسکن (رابطه بین نرخ رشد قیمتها) خبر میدهد، اما نشان میدهد: بین واریانس (نوسانات) نرخ رشد قیمت در این دو بازار رابطه قوی و صریح برقرار است. این رابطه دو طرفه و مثبت است به این معنی که مسیرهای دو منحنی نوسانات نرخ رشد قیمت مسکن و سهام، با یکدیگر همجهت هستند.