بازار مسکن امسال بازار مصرف است نه سرمایه گذاری

حسین عبده تبریزی در گفتوگو با ویژه نامه نوروزی نشریه تجارت فردا به آینده بازار مسکن و شرایط اقتصادی کشور پرداخته است.

گزیده این گفتوگو به شرح زیر است:

سال 93 را در حالی پشت سر گذاشتیم که کشور از رکود خارج شد و تورم فراتر از پیش بینیها به زیر 16 درصد رسید ابتدا پیش بینی خود را از وضعیت اقتصاد در سال 94 بیان کنید تا در ادامه به بازارها برسیم؟

عبده تبریزی: سال 1394 سال دشواری برای اقتصاد ایران خواهد بود، این دشواری ماحصل چند عامل خواهد بود. اول این که درآمد صادراتی نفت ایران به شدت کاهش خواهد یافت. کافی است رقم صادرات نفت در سال 1390 را که 110 میلیارد دلار بوده، با درآمد فروش احتمالی 25 میلیارد دلاری سال آینده مقایسه کنید. این برآورد با توجه به قیمتهای جاری و محدودیتهای فروش حدود یک میلیون بشکهای به دست میآید. با این شرایط، موتور اصلی اقتصاد ایران که درآمد نفت است، بسیار کم تحرک خواهد شد. منتها، اگر بتوانیم به مقدار مناسبی گاز تولید کنیم، مقداری صرفهجویی روی نفت گاز خواهیم داشت که آن را میتوانیم حدود هشت میلیارد دلار برآورد کنیم. البته، دراین صورت میتوانیم مقدار بیشتری صادرات میعانات گازی و پتروشیمی هم داشته باشیم. با در نظر گرفتن کاهش قیمت این میعانات و محصولات پتروشیمی، متاسفانه جریان نقدی ارزی ورودی بخش خصوصی از صادرات این محصولها افزایش نخواهد یافت؛ در بهترین حالت، وضعیت در سطح همان سال 1393 باقی خواهد ماند. پس از این منظر، درآمد ارزی ایران کاهش خواهد یافت و تراز ارزی کشور منفیتر خواهد شد. متناسب با این موضوع، به نظر میرسد درآمدهای بودجهای هم افزایش نخواهند یافت، این در حالی است که اکنون بسیار نیازمند افزایش ارقام درآمدی بودجه هستیم.

به چه معنا میگویید «الان نیازمند بودجه جاری بالاتری هستیم؟»

عبده تبریزی: وقتی به دنبال خصوصیسازی هستیم، یعنی هزینههای سرمایهای را به بخش خصوصی واگذار میکنیم. باید هزینههای جاری در بودجه بخش خصوصی افزایش یابد. مثلاً وقتی میگوییم بخش خصوصی بیمهها را صادر کند، در بخش درمان ناگزیریم پوششهای عمومی بیشتری ایجاد کنیم. یا وقتی میگوییم بخش خصوصی مسکن بسازد تا مسکن مهر نداشته باشیم، باید به قشرهای ناتوان یارانه بدهیم. در بحث جادهها نیز اگر معتقدیم بخش خصوصی جادهها را بسازد، بلافاصله دولت باید مابهالتفاوتهایی را به عنوان هزینه جاری پرداخت کند. پس اگر دولت هزینه تولید را نمیپردازد، باید پول استفاده و بهرهبرداری را پرداخت کند.  بسیار روشن است مردم نمیتوانند بلافاصله صد درصد پول جاده، برق و هر چیزی را پرداخت کنند که دولت تا قبل از این رایگان میداده است. این است که بودجههای امور رفاهی و یارانهای، یعنی بودجه جاری به جای کسری بودجه عمرانی باید افزایش پیدا کند. این امر نیز به دلیل محدودیت درآمدها، خصوصاً درآمدهای غیرنفتی، دشوار شده است. درآمدهای گاز هم به سرعت قابل جایگزین شدن نیست، چرا که صادرات مستقیم گازی نداریم و صادرات محصولات گازی نیز مستلزم سرمایهگذاری بیشتر است، ضمن این که صنعت نفت هم که جزیی از پول نفت را دریافت میکرده، اکنون با کاهش رقم کل درآمد نفت، سهم کمتری را دریافت میکند و معلوم نیست بتواند حدود 20 میلیارد دلار هزینه جاری صنعت را بدهد تا بتواند در سطوح قبلی تولید کند، چه رسد به افزایش سقفی که آقای زنگنه در نظر دارد، این نشانهها همه گواه سالی سخت برای کشور در سال 1394 است. در سال جدید، نیروی کار جدیدی هم وارد بازار کار میشود، در حالی که ما فرصتهای کار برای همه را نداریم. پس امکان مثبت شدن تولید ناخالص داخلی ایران و افزایش سرانه تولید بسیار دشوار به نظر می رسد. دوم این که در بودجه 94 میبینیم دولت آمادگی چندانی برای پرداخت بدهیهای خود ندارد. این موضوع نیز به یک معضل اعتباری برای دولت بدل شده است. اگر دولت نتواند به یک بدهکار معتبر بدل شود، اوراق دولتی هم آنقدر فروش نمیرود. از ارقام بودجه امسال ملاحظه میشود که دولت توان پرداخت بدهیهای خود را ندارد. بنابراین از موارد ذکر شده نتیجه میگیریم وضعیت اقتصاد کلان کشور در سال 1394 مناسب نیست. نرخ رشد میتواند دوباره منفی شود و دستاورد دولت در کنترل تورم با دشواری حفظ خواهد شد.

در خصوص اثر مذاکرات چطور؟ آن را چگونه باید وارد ملاحظات خود بکنیم؟

عبده تبریزی: بحثهایی که گفته شد فارغ از فاکتور مذاکرات است. بحث ما پیشبینی سال 1394 است. ممکن است در سال 1359 وضعیت نفت بهبود یابد و پیشبینیها هم از این موضوع حکایت دارد در 2016 میلادی احتمال بازگشت قیمت نفت به کانال 60 تا 70 دلاری زیاد است. بنابراین، محدودیتهای جدی ذکر شده مخصوص سال 1394 است. در سال 95، امکان بهبود وضعیت ما در حوزه نفت و تولید هست و جایگزینی نفت به گاز لابد جدیتر دنبال خواهد شد، چرا که در آینده دورتر، ما بیشتر تولید کننده گاز خواهیم بود تا نفت. پس به نظر میرسد چشمانداز تولید و صادرات نفت و گاز در میان مدت مناسب است، اما برای سال 94 که موضوع بحث ماست، این گونه نیست. اگر مذاکرات در ماه مارس یا دیرتر از آن هم به نتیجه برسد، باز هم آنچه اتفاق میافتد، اثر انتظارات خواهد بود. یعنی، خود اقتصاد نمیتواند با سرعت حرکت کند. و بلکه انتظارات تغییر میکند. این انتظارات یک بار در زمان انتخاب شدن آقای روحانی خودش را نشان داده است. البته، انتظارات یک بار خود را در اقتصاد تخلیه کرده و حبابی در آن زمان خصوصا در بورس شکل گرفت. پس فکر نمیکنم این بار هم اثر انتظارات به شکل گستردهای ایجاد کند، به ویژه این که اثر توافق در بخش واقعی اقتصاد به تدریج خود را نشان خواهد داد. قطعاً اتفاق خوبی است که بتوانیم مسایلمان را با غرب حل و فصل کنیم. اما رفع تحریمها  هم به تدریج خواهد بود. اگر خاطرتان باشد، کار ساده آزاد کردن وجوه رقم توافقنامه قبلی هم در عمل یک سال به طول انجامید به طوری که برخی رسانههای مخالف دولت معتقد بودند هیچ پولی پرداخت نشده است. به هر حال باز کردن گرهها زمان زیادی میطلبد. اکنون بحث 94 را میکنیم و حتماً در سالهای پس از آن، چشمانداز بهتری خواهیم داشت.

آقای دکتر در غیاب بودجههای انبساطی،مشکلات نظام بانکی که اشاره شد و عدم دسترسی به سرمایهگذاریهای خارجی، کدام بخشهای داخلی پتانسیل حرکت دادن سایر بخشها را دارند؟

عبده تبریزی: با توجه به همه محدودیتها،هنوز هم صادرات ظرفیت جدی اقتصاد ایران است. به علاوه، روی عنصر بهرهوری صنایع داخلی باید کار بیشتری انجام داد. سالهای زیادی است که گفته میشود کشور دارای بهرهوری نازل است. واقعیت این است که در سالهای آتی، رشد اقتصادی را باید در بهرهوری بیابیم در کیک تشکیل سرمایه، سهم بخش سرمایه بسیار زیاد شده است. حتی اگر پول هم باشد، یعنی پولهایی را که در دولت قبل به هدر رفت هم به دولت فعلی بدهیم، باز هم امکان رسیدن به رشد اقتصادی 5 یا 6 درصدی بعید است، چرا که حجم سرمایه در کیک تولید ایران بسیار زیاد شده است، به قدر کفایت ماشینالات در کشور داریم. مساله فعلی کشور بهرهوری است. به هر جا که نگاه کنیم، آثار کمبود بهرهوری هویدا میشود. ساعات و عادات کاری بسیار پایین است. دانشجویانی که سالهای طولانی به دانشجویی ادامه میدهند و بیشتر اتلاف وقت و هزینه آموزش عالی را کردهاند. این را در صنایعی با تکنولوژی پایینتر مثل کاشی میبینیم که در آن وارد کننده باید صد درصد پول گمرک بپردازد و حداقل 80 درصد هم هزینه حمل و نقل پرداخت کند، و هنوز قادر به واردات و فروش کالا در ایران است. این وضعیت با سوخت ارزان نشان از مشکلات ما در بهرهوری دارد. امروز اگر قیمت انرژی را بالا ببریم، چه بر سر صنایعی مثل آلومینیوم میآید. این را باید جدی بگیریم که گفته میشود کارمندان ادارات یک ساعت کار مفید انجام میدهند. در خصوص آموزش هم همینطور. ما در قبال هر معلم پای تابلو، دو نفر بیرون کلاس داریم. کادر حمایتی آموزش و پرورش هیچ جای دنیا با این تناسب دیده نمیشود (البته، حقوق پایین این قشر را قبول دارم). حجم بالایی هم بازنشسته داریم. مثلا در هواپیمایی ملی 11 هزار کارمند و 15 هزار بازنشسته داریم. چگونه میتوان هزینه این حجم نیروی انسانی را تامین کرد؟ بهرهوری البته کوتاهمدت نیست. پس نباید انتظار داشته باشیم برای سال 1394 اتفاق خارقالعادهای در این حوزه شکل بگیرد. بالاخره، بخشی از این حوزه هم مربوط به مدیریت است. قصد نداریم عناصر بهرهوری را به ریز بیان کنیم، اما آنچه واضح است اینکه در سال 1394 روی بهرهوری باید کار جدی انجام دهیم البته تجربه میگوید وقتی درآمدهایمان رو به افول بوده،بهرهوری بهبود یافته است. ما هر وقت پول زیادی داشتیم، ولخرجیهای زیادی هم کردهایم. لذا ابتدا باید بهرهوری صنایع را ارتقا داد.

اشارهای به رکود در صنایع مختلف کشور کردید. میدانیم که با رونقگیری بخش مسکن، زیرمجموعههای این حوزه از جمله صنایع فلزی و سیمانی هم وادار به تحرک میشوند. بازار مسکن در سال 1392 با مازاد عرضه روبرو شد، به نحوی که بیم خانههای خالی میرفت؟ آیا وضعیت مسکن در سال 1393 هم به همین شکل پیش رفت؟ آیا سرمایهگذاری در بخش مسکن هنوز معقول است؟

مازاد عرضه مربوط به واحدهای گران قیمت است. واحدهایی که به خاطر قیمتشان به راحتی اجازه جابجایی به افراد نمیدهد. اگر در اطراف تهران واحدهای ارزان قیمت بسازیم و مردم را با پول اندکی صاحب خانه کنیم، شاید به اندازه کل مردم تهران تقاضای جدید پیدا میشود.اما برای واحدهایی با حدود متری هفت میلیون تومان به بالا، تقاضای آن چنانی وجود ندارد. این تقاضا قابلیت تحرک سریع ندارد. از این منظر، واحدهای گران قیمت کماکان در سال 1393 هم با کمبود تقاضا مواجهاند. باور ندارم که وضعیت تقاضا بهبود یافته باشد. آمار معاملات فقط اندکی بهبود یافته است، ولی بهبود چندان محسوس نیست. مشاهدات نشان میدهد طرحهای نیمه تمام ساختمانی در تهران فعالیت چندانی ندارد. چون الان منابع بانکی محدود است. میتوان ادعا کرد بانکها از ساختمان فراریاند. طی سالهای 1389 تا 1392،هر شخص سرمایهگذار یا شرکتی در کنار فعالیت اصلی خود ساختمان سازی هم میکرده است، حال فرقی نداشته طرف جراح یا حتی شرکتی فعال در صنعت پتروشیمی بوده است. اکنون این ساختمانها فروش نمیرود، و مالکان تجاریها به دنبال اجاره رفتهاند، چرا که امیدی به فروش نیست. در حالی که در گذشته خود را برای اجاره آماده نمیدیدند. به نظر من، در یکی دو سال آینده، واحدهای تجاری غیر قابل فروش خواهد بود. یعنی، همه آنها مخصوصاً در مجموعههای بزرگ باید تحت اجاره بلند مدت (Lease) قرار بگیرند. مالکان مجموعههایی که بیش از 300 یا 400 واحد دارند،به زودی خواهند آموخت که چگونه اجارهداری کنند و از فکر فروش با قیمتهایی که در ذهن خود دارند بیرون میآیند.

نظر شما در خصوص قیمت واحدهای بخش مسکونی چیست؟ آیا در سال 1394 این بخش همانند واحدهای تجاری رکود خواهد داشت؟ اکنون تقاضا برای این واحدها چگونه است و آیا نیازمند انباشته در این قسمت وجود دارد؟

عبده تبریزی: سوال اینجاست که مشکل واحدهای مسکونی از کجا بروز کرده است؟ پاسخ آنجاست که در سالهای 1390 تا 1392، حدود یک و نیم تا دو برابر سالهای قبل در کلان شهرها واحد مسکونی ساختهایم. به عبارتی در بخش مسکونی شاهد ساخت و ساز مازاد (overbuilt) بودهایم. آنچه تهران شهرداری دنبال میکند و مجوز داده،ساکن شدن 500 هزار خانوار جدید با این ساخت و سازهای واحدهای مسکونی است. یک میلیون نفر جمعیت به منطقه 22 میتواند اضافه شود. این آمار از نظر ملی بسیار نگران کننده است که مناطق آباد گذشته خالی از سکنه شوند و بیابانها گسترش یابند و مردم به سمت قطبهای جمعیتی خاصی مهاجرت کنند. ساخت واحدهای اضافی در تهران بدترین چیزی بوده که میتوانسته اتفاق بیفتد و همه این کارها را به بهانه کسب درآمد شهرداری انجام دادهایم.

در مورد تقاضای نیازمندان مسکن ساکن در شهرها چطور؟

عبده تبریزی: تقاضا اکنون برای خانه اولیها و مسکن ارزانقیمت وجود دارد. برآورد وزارت راه و شهرسازی آن است که حدود یک میلیون واحد در سال برای این گونه خانهها مورد نیاز است. نیاز انباشته هم داریم. منتها محاسبه تعداد مسکن مورد نیاز بستگی به زاویه دید ما دارد. اگر از لحاظ کیفیت هم به مسکن بنگریم، البته، نیاز انباشته زیادی داریم. سکونتگاههای غیررسمی همگی باید نوسازی شوند. واقعیت هم همین گونه است. اگر با قطار از میدان راهآهن تهران به هشتگرد بروید، در مسیر خود چندین کلنی جمعیت فقیرنشین خواهید دید که قبلا نبودهاند. مسکن این افراد هم باید بهسازی شود. پس ما نیاز انباشته (backlog) برای این گونه مسکنهای حداقلی داریم. به نظر من اگر سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی مدنظر وزارتخانه ایجاد شود، نیاز انباشته را هم پوشش خواهد داد.

برای این اتفاق، باید بازار رهن (mortgage market) را گسترش دهیم. نباید شرایط به گونهای باشد که مردم قادر به خرید خانه نباشند. متاسفانه بانک مرکزی در حوزه توسعه بازار رهن با سرعت عمل نکرده، شاید به دلیل گرفتاریهایی که در بخشهای دیگر و در بانکها دارد. سالهاست گفتهام در صورتی که بازار رهن ایجاد نشود، در تامین مسکن ارزانقیمت شهروندان عقب میافتیم و در پی آن نیاز انباشته جدیدی شکل می گیرد. در چنین فضایی دوباره مسکن مهر ایجاد میشود که تبعات مخربی دارد. وزارت راه و شهرسازی نتوانسته است منطق خود را درباره بازار رهن برای بانک مرکزی جا بیندازد،اما تاکید موکد وزیر بر توسعه همهجانبه بازار رهن (بازار خرید مسکن با تسهیلات بانکی) استوار است. البته بانک مرکزی هماکنون با مشکلات زیادی در جهت کنترل بانکها مواجه است. نکته اصلی اینکه بانک مرکزی فعلی البته مقصر نظام بانکی فعلی نیست. این دولت وضعیت جاری را بدون حسابرسی از دولت قبلی تحویل گرفته است. دولت در مقطع روی کار آمدن باید همه چیز را حسابرسی میکرد و به مردم نشان میداد چه چیزی را از دولت قبلی تحویل گرفته است. دولت یازدهم باید مشخص میکرد وضعیت بانکها چقدر وخیم بوده است، اشکالات مسکن مهر که به ادعای دولتمردان قبلی برترین پروژه آنان بود، همانطور که تا حدودی توسط وزارت راه و شهرسازی شفافسازی شد، چقدر وخیم بوده است. در خصوص نظام بانکی هم باید همین شفافیت به وجود آید. اگر دولت این گونه عمل می کرد،  اکنون بیهوده پاسخگوی عملکرد دیگران نبود. دولت باید از قول فرخی سیستانی به مردم میگفت که «شهر غزنین نه همان است که من دیدم پار/ چه فتادهست که امسال دگرگون شده کار».

با این اوصاف و با توجه به صحبتهای شما، آیا سال آتی با زهم بازار مسکن در رکود خواهد ماند؟

عبده تبریزی: بازار مسکن در سال آتی بازار مصرف است نه بازار سرمایهگذاری. بازاری نخواهد بود که در آن کسی مسکن بخرد و به امید گران شدن آن را نگه دارد. این بازار برای کسانی مناسب خواهد بود که به قصد اجاره دادن یا مصارف شخصی خرید کنند و بازار کسانی است که اجارهداری را شغل خود قرار دادهاند.

یعنی قیمتها آنقدر بالا رفته است که مسکن از تقاضای سفتهبازی خارج شود؟

عبده تبریزی: قیمت مهم نیست. سرمایهگذاری در بعضی از انواع مسکن اکنون بازدهی کافی ندارد. نکته اینجاست که خریدار بتواند بیش از سود بانکی در مسکن بازدهی کسب کند، چرا تا وقتی بانک بازدهی مناسبی میدهد، در مسکن سفتهبازی صورت گیرد؟ اگر برآورد بازدهی سرمایهگذار از معاملات مسکن کمتر از سود بانکی باشد، به سمت مسکن نمیرود.

البته، دولت هم سیاست کنترل تورم خود را ادامه خواهد داد. این مسئله چقدر بر قیمت مسکن و اجاره آن تاثیرگذار خواهد بود؟

عبده تبریزی: معمولا قیمت مسکن ارزان قیمت متناسب با تورم افزایش مییابد، مگر اینکه سهم زمین در قیمت مسکن کاهش یابد. یعنی، اگر به طور مثال، قیمت عوامل تولید کمتر از 20 درصد افزایش یابد، که احتمالا دولت افزایش دستمزد کارکنان و قانون کار را همین مقدار میبیند- قیمت مسکن ارزان قیمت هم به همین میزان بالا خواهد رفت. اگر قیمتها به این میزان بالا نرود، یعنی قیمت زمین کاهش یافته است. در حال حاضر، فروشندگان مسکن مهر از افزایش قیمت سایر منازل ارزان قیمت جلوگیری کردهاند. اینجا هم مسکن مهر ضربه خود را به اقتصاد میزند. بعضی دارندگان مسکن مهر که در صف قرار گرفتند و این مسکن را ارزان دریافت کرده یا خواهند کرد، نیازی به آن ندارند. اگر مسکن آنها در موقعیت فروش قرار گیرد، ساخت مسکن ارزان قیمت هم برای مدتی از قواعد بازار خارج میشود. در فضایی که بشود مسکن مهر را زیر قیمت تولید خرید، دیگر توجیهی برای تولید واحد ارزانقیمت دیده نمیشود. البته در سال 1394، تکلیف آن بازار روشن میشود و در پایان سال مسکن مهر فروشی کمتر خواهد بود و ساخت و ساز واحدهای ارزانقیمت در چارچوب بازار راه میافتد. بازار اجاره قابلیت رونق دارد، این بازار با قیمتهای مسکن همجهت نیست. اجاره میتواند بازار بسیار پررونقی باشد، ولی مسکن در رکود بماند. این دو لزوما با هم در یک جهت حرکت نمی کنند، و در وضعیت جاری همین است.