عطش وام در بازار مسکن

متوسط موجودی سپردهگذاران (آورده نقدی) تا این لحظه 17 میلیون تومان بوده و 27 درصد آنها تهرانی هستند. با توجه به شرط سپردهگذاری وامهای جدید، متقاضیان نیاز به زمان بیشتری برای تبدیل داراییهای غیرنقد برای ورود به صندوق یکم دارند؛ اما چنانچه روند هفته اول ثبتنام بدون تغییر ادامه یابد، ظرفیت یکساله وامدهی صندوق بهسرعت تکمیل میشود. در 5 روز اول ثبتنام از متقاضیان تسهیلات جدید خرید مسکن، نزدیک به 1600 نفر در صندوق پسانداز «یکم» بانک مسکن افتتاح حساب انجام دادند.

ورود این تعداد «خانهاولی» به بازار رسمی پرداخت وام خرید مسکن آن هم ظرف کمتر از یک هفته کاری، از عطش مالی سمت تقاضا در بازار مسکن حکایت دارد و در عین حال نقش اصلی «ناتوانی قدرت خرید» در شکلگیری رکود 2 سال اخیر را «بازگو» میکند. اطلاعات رسیده حاکی است: در فاصله شروع به کار صندوق پسانداز مسکن «یکم» یعنی سه شنبه هفته گذشته (19 خرداد) تا پایان وقت اداری روز پنج شنبه همان هفته –طی سه روز- نزدیک به 1100 نفر برای دریافت تسهیلات جدید خرید مسکن در شعب بانک مسکن کل کشور افتتاح حساب انجام دادند طوری که تعداد ثبتنام کنندهها طی 5 روز یعنی تا پایان وقت اداری یک شنبه هفته جاری (در مجموع معادل 5 روز کاری)، از مرز 1500 نفر رد شد و به 1600 نفر رسید. بررسیهای اولیه کارشناسان اقتصاد مسکن درباره آمار مربوط به نامنویسی 5 روزه در صندوق «یکم» نشان میدهد: استقبالی که در این دوره و پس از 7 سال ممنوعیت پرداخت هر نوع وام بانکی خرید مسکن، از صندوق پسانداز جدید به عمل آمده در مقایسه با عملکرد ابتدایی صندوقهای پسانداز پیشین و دورههای قبلی سپردهگذاری در بانک مسکن، به مراتب بیشتر است.

بانک مسکن از دهه 30 تاکنون انواع صندوقهای پسانداز مسکن را برای جذب نقدینگیهای خُرد و تبدیل آن به تسهیلات خرید، تشکیل داده و حتی در فاصله سالهای 87 تا 93 که منع پرداخت این نوع تسهیلات در سیستم بانکی، جاری بود، یک صندوق با شرایط نهچندان جذاب و قوی، همچنان کار پرداخت وام خرید را ادامه میداد. با این حال آنچه طی کمتر از یک هفته کاری در صندوق تازه تاسیس پسانداز «یکم»، از جانب متقاضیان وام مسکن به ثبت رسیده، میزان «جذابیت» وامهای جدید و در عین حال میزان «نیاز و آمادگی دور از انتظار» متقاضیان مسکن برای تامین مالی و ورود به بازار معاملات آپارتمان را مشخص میکند.

صندوق پسانداز «یکم» سهشنبه هفته پیش رسما در همه شعب بانک مسکن سراسر کشور، تاسیس شد و برابر اطلاعاتی که ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک مسکن دیروز به «دنیایاقتصاد» ارائه کرد، در روزهای سهشنبه و چهارشنبه و پنجشنبه هفته گذشته و همچنین شنبه و یک شنبه هفته جاری، به طور متوسط بین 320 تا 350 نفر در روز، در این صندوق افتتاح حساب انجام دادند. صندوق «یکم» بعد از یکسال سپردهگذاری در کف ریالی معین، 80 میلیون وام خرید به ساکنان تهران، 60 میلیون به ساکنان شهرهای بزرگ و 40 میلیون تومان به متقاضیان شهرهای کوچک پرداخت میکند.

یکچهارم وامگیرندهها، ساکن تهران

تاکنون 27 درصد سپردهگذاران صندوق پسانداز «یکم»، ساکن تهران بودهاند که این آمار، عطش شدیدتر تقاضای مصرفی مسکن در پایتخت را نشان میدهد. آمار مربوط به معاملات مسکن سال گذشته نشان میدهد: کمتر از 15 درصد کل آپارتمانهایی که در سال 93 در شهرهای کشور خرید و فروش شده، متعلق به شهر تهران بوده است؛ بنابراین در حال حاضر نسبت تقاضا برای وام خرید در تهران از سهم این کلانشهر در معاملات کشوری، بیشتر شده است و این میتواند علامتی از پتانسیل بازار مسکن پایتخت برای رونقبخشی به معاملات ملک و در نتیجه تحریک ساختوساز ابتدا در تهران و سپس در سایر شهرها باشد. ابوالقاسم رحیمی انارکی عضو هیات مدیره بانک مسکن درباره تحلیلهایی که میشود از روی آمار اولیه ثبتنام در صندوق «یکم» ارائه کرد گفت: تقاضای قطعی و آمادگی عملیاتی بیش از 1500 «خانهاولی» برای پسانداز یکساله و دریافت تسهیلات خرید مسکن آن هم در ابتدای تاسیس این صندوق و در شرایطی که سطح آگاهی متقاضیان از کم و کیف حساب پسانداز «یکم» هنوز تکمیل نشده است، به معنای استقبال گسترده از این وام در ماههای آتی خواهد بود.

رحیمی انارکی تصریح کرد: متقاضیان واجد شرایط تسهیلات جدید، برای ورود به صندوق پسانداز «یکم» -با توجه به متوسط آورده نقدی تعریف شده در دستورالعمل افتتاح حساب- بهطور قطع به زمان بیشتری برای تجهیز مالی و تبدیل یکسری داراییهای غیرنقد، نیاز دارند و با این فرضیه پیشبینی میشود حجم افتتاح حساب در بانک مسکن طی هفتههای آینده بیشتر شود.

برای افتتاح حساب در صندوق پسانداز «یکم»، حداقل 6 میلیون و 700 هزار تومان سپردهگذاری لازم است و در تهران باید این مبلغ در حداکثر 6ماه به 13 میلیون تومان افزایش پیدا کند تا امکان پرداخت وام طی سه سال، فراهم شود. همچنین چنانچه متقاضیان، حداقل زمان یکساله را برای سپردهگذاری انتخاب کنند، باید موجودی آنها در شروع افتتاح حساب، معادل نصف ارقام وام باشد.

رحیمی انارکی در عین حال تصریح کرد: میزان استقبال اولیه از ورود به صندوق پسانداز «یکم» در مقایسه با صندوقهای پیشین، بیشتر است.

افتتاح حساب با چقدر؟

اطلاعات ثبتشده در بانک مسکن درباره میزان آورده نقدی سپردهگذاران اولیه صندوق «یکم» حکایت از آن دارد که سپردهگذاران تهرانی به طور متوسط با موجودی 20 میلیون تومان، اقدام به افتتاح حساب کردهاند که این مبلغ نصف حداقل موجودی مورد نیاز برای پرداخت یکساله وام است. در کل کشور نیز متوسط موجودی سپردهگذاران طی 5 روز حدود 17 میلیون تومان بوده است. به گزارش «دنیایاقتصاد» سوابق 20 سال گذشته صندوق پسانداز تسهیلات خرید مسکن نشان میدهد: در اوایل دهه 70، بانک مسکن بین 89 تا 124 درصد قیمت آپارتمان 75 مترمربعی– بهای کشوری مسکن- را تسهیلات اعطا میکرد. این میزان پوشش قدرت خرید مسکن باعث شده بود تقاضای مصرفی در آن سالها بتواند بخشی از هزینههای جابهجایی نقل و انتقال از جمله تکمیل تجهیزات داخل آپارتمان را همچون مدل فعلی تامین مالی مسکن عمده کشورها، از همان محل وام خرید، پوشش دهد.

سهم وام بانک مسکن از قدرت خرید در نیمه اول دهه 80، تضعیف میشود، در سال 86 به واسطه جهش قیمت مسکن به 42 درصد– در کل کشور- میرسد و سپس در سالهای بعد نیز تحت تاثیر عدم افزایش سقف وام، توان پوششی آن باز هم تضعیف شده و در سال 93 به 9 درصد نزول میکند. در حال حاضر با احتساب متوسط قیمت کمتر از 2میلیون تومانی هر مترمربع بنای مسکونی در کل کشور و متوسط قیمت 4میلیونی در تهران، سهم وامهای سهگانه جدید بانک مسکن از پوشش قدرت خرید، بین 27 تا 43 درصد برحسب متراژ و سن آپارتمان و همچنین نوع شهرها، برآورد میشود.

چنانچه روند کنونی افتتاح حساب در صندوق پسانداز «یکم» بدون افزایش یا کاهش در تعداد ثبتنامها، پیش برود، تعهد بانک مسکن برای پرداخت وام بعد از یکسال، از حد مورد انتظار برخی مسوولان بانک مرکزی که 84 هزار فقره پیشبینی کرده بودند، فراتر میرود و به حدود 100 هزار فقره میرسد. گفته میشود توان پرداخت سالانه این صندوق چیزی حدود 120 تا 140 هزار وام است.