خروج غیرتورمی از رکود مسکن؟

ارزش معاملاتی آپارتمانهای پایتخت برای چهارمین ماه پیاپی در سطح مترمربعی 4 میلیون تومان متوقف مانده و باعث تحقق پیشبینی «نوسان-صفر» شده است. هماکنون کارشناسان، بازگشت تقاضای مصرفی به بازار ملک بعد از افت 25 درصدی معاملات در اولین ماه تابستان را نشانه روشن از «پایان رکود» میدانند.

گزارش از نرخ رسمی ملک در میانه تابستان؛ پیشبینی «نوسان صفر» محقق شد
قیمت مسکن در خط مقاومت

قیمت مسکن در ماه میانی تابستان و دورهای که تقاضای خرید، متاثر از «پایان رکود سنتی ماه رمضان و همچنین توافق هستهای» به سمت بازار متمایل شد، در خط مقاومت قرار گرفت و بدون آنکه افت و خیز کند، ثابت ماند.

گزارش از آخرین وضعیت بازار مسکن براساس اطلاعات جدید سامانه رهگیری، حاکی است: در مرداد ماه امسال اگرچه حجم معاملات نسبت به ماه تیر، نوسان کرد اما سطح قیمت با ایستادگی در برابر افزایش خرید و فروش، تغییر نکرد بهطوریکه واحدهای مسکونی شهر تهران در مرداد ماه امسال با همان میانگین قیمت تیرماه یعنی مترمربعی 4 میلیون تومان معامله شدند.

در کارنامه سال 94 قیمت مسکن، نرخ متری 4 میلیون تومان، برای چهارمین ماه پیاپی است که بهعنوان متوسط ارزش فروش آپارتمانهای تهران، به ثبت میرسد.

به این ترتیب بازار معاملات مسکن با ورود به خط مقاومت قیمتی، از یکسو پیشبینیهای ماه گذشته کارشناسان و نهادهای مرجع درباره «نوسان صفر» قیمتها را تایید میکند و از سوی دیگر باعث خواهد شد طرفین معاملات (خریدار و فروشنده) به مساعد بودن شرایط اطمینان بیشتری حاصل کنند. در آمارهای بهدست آمده از شاخصهای مسکن در مرداد 94، تغییر فضای معاملات به خوبی قابل مشاهده است.

در اولین ماه از تابستان سال جاری، بهدلیل همزمانی با ماه مبارک رمضان، عمق رخوت معاملاتی ناشی از رکود دو ساله مسکن، سنگینتر شد و حجم خرید و فروش آپارتمان در تهران 25 درصد نسبت به خرداد افت کرد اما در مرداد ماه دو نیروی پیشبرنده به ترتیب از ناحیه «اتمام روزه معاملاتی» وهمچنین «توافق»، باعث افزایش معاملات خرید مسکن شد.

نتیجه چرخش هستهای بازار و بازگشت هر دو سمت خریدار و فروشنده به صحنه معاملات را میتوان در آمار مرداد ردیابی کرد. در ماه گذشته با تنظیم 12 هزار و 119 فقره مبایعهنامه در بنگاههای املاک شهر تهران، حجم خرید و فروش مسکن در پایتخت 7/5 درصد نسبت به تیر 94 افزایش پیدا کرد.

رشد محسوس در معاملات مسکن به همراه ثبات قیمت، نشان از آستانه خروج از رکود دارد. با متوقف شدن نوسان در قیمت مسکن، همانطور که پیشتر اشاره کرده بودیم، روند تورم نقطهای در این بازار به سمت صفرشدن در حال حرکت است.

تورم ماهانه در این بازار از خرداد سال جاری، در مرز صفر قرار گرفت؛ هر چند در ماههای اخیر و حتی در مرداد، به لحاظ عددی و محاسبات ریاضی، نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن صفر مطلق نشد، اما تغییرات 10 تا 30 هزار تومانی که کسر فوقالعاده کوچکی از قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به حساب میآید، از نظر کارشناسان، نوسان قیمتی محسوب میشود.

در مرداد ماه، از ارزش فروش واحدهای مسکونی در تهران متری 30 هزار تومان کاسته شد که با توجه به میانگین متری 4 میلیون تومان، این میزان کاهش معادل 0/0075قیمت کل است که چنین سهمی اصلا در نقل و انتقالات، مبنای کاهش یا افزایش قیمت قرار نمیگیرد.

با لحاظ دقت چند ده هزارم در روند حرکتی ماهانه قیمت مسکن، ماه گذشته میانگین قیمت 0/7 درصد نسبت به تیر کاهش یافت.

با متوقف ماندن قیمت مسکن طی دو، سه ماه اخیر، شیب تغییرات تورم نقطهای - میزان رشد قیمت مسکن در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل- به سمت صفر شدن در حرکت است.

تورم نقطهای مسکن در خرداد امسال به منفی 6 درصد رسید، اما در تیر ماه نزدیک یک واحد درصد در جهت مثبت بیشتر شد و سطح منفی 5/1 درصد را ثبت کرد.

در مرداد 94 نرخ تورم نقطهبه نقطه مسکن با شیب بیشتری به سمت صفر حرکت کرد و با 1/5 واحد درصد افزایش در جهت مثبت، به منفی 3/5 درصد رسید.

در صورتی که ثبات در روند ماهانه قیمت مسکن ادامه پیدا کند، نرخ تورم نقطه به نقطه در ماههای مهر و آبان، صفر میشود.

شیب مثبت در شتاب تغییرات بلندمدت قیمت مسکن –تورم نقطهای- در ماههای اخیر باعث جلوگیری از نزول بیشتر ارزش واقعی املاک مسکونی در شهر تهران شده است.

قیمت واقعی مسکن – مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ تورم عمومی- در بهار امسال 19 درصد کم شد، اما میزان افت آن در مردادماه 15/5 درصد بوده است، بنابراین میزان افت قیمت واقعی در نیمه تابستان امسال حدود 4 واحد درصد کمتر از افت بهاری بوده است.

نرخ رشد واقعی قیمت مسکن، زمانی مثبت میشود که تورم نقطهای مسکن نرخ تورم نقطه به نقطه شاخص کالا و خدمات را روی منحنی قطع کند و از آن بالاتر بزند. در مرداد امسال تورم عمومی به عدد 12/6 درصد رسید.

در حال حاضر قیمت مسکن که طبق محاسبات از روی شاخص P/ E، فاقد حباب ارزیابی میشود، از میانگین یکسال 93 نیز کمتر است. در سال گذشته متوسط 12 ماهه قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، 4میلیون و 140 هزار تومان شد.

هماکنون خط مقاومت قیمت مسکن آن هم در شرایطی که معاملات رو به افزایش است، در میانمدت مانع نوسان قیمت میشود.