شروع دو موج تقاضای مسکن

در بنگاههای مسکن حجم مراجعههای منجر به عقد قرارداد رو به افزایش گذاشته است و دلالان ملک پیشبینی میکنند با شروع پرداخت وام 70 میلیون تومانی خرید مسکن از چند روز دیگر، خرید و فروش آپارتمان بهبود یابد. هماکنون سازندهها نسبت به سایر فروشندههای ملک، مصممتر هستند.

گزارش از پیامدهای اولیه وام جدید مسکن؛ جنبوجوش به بازار معاملات ملک آمد

در شرایطی که اکثر قریب به اتفاق کارشناسان بازار مسکن تداوم وضعیت نیمه اول سال جاری را برای 6 ماهه دوم سال پیشبینی میکنند، واسطههای بازار ملک «مشاوران املاک» از تغییر مسیر معاملات خرید و فروش طی روزهای گذشته خبر میدهند.

مشاوران املاک اعلام میکنند: در حال حاضر دو موج تازه مصرفی در حال شکلگیری است و در مقابل سازندهها با رغبت بیشتری عملیات فروش را با شرایط سازگارتر از قبل در بنگاهها کلید زدهاند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، با مصوبه یک هفته پیش شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش سقف وام خرید مسکن از 45 به 70 میلیون تومان، فعالان مسکن پایتخت، از ایجاد موج محسوسی از تقاضای موثر برای خرید آپارتمانهای مسکونی خبر میدهند. اواخر مهر ماه، با پیشنهاد بانک مسکن و موافقت شورای پول و اعتبار، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از 35 میلیون به 60 میلیون تومان در تهران، 50 میلیون تومان در مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و 40 میلیون تومان در سایر شهرها، تصویب شد که با محاسبه 10 میلیون تومان وام جعاله، تسهیلات خرید مسکن در این شهرها به ترتیب به 70، 60 و 50 میلیون تومان رسید. همزمان با این مصوبه و در شرایطی که اغلب کارشناسان مسکن، تداوم رکود در بازار معاملات خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی را تا پایان سال پیشبینی میکنند اما، مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف شهر تهران میگویند: هماکنون دو موج تازه از ورود متقاضیان خرید مسکن به بنگاهها آغاز شده که یکی از این دو موج تحت تاثیر افزایش سقف تسهیلات خرید طی روزهای اخیر است.

جایگزینی متقاضیان خرید آپارتمان

به این ترتیب و در اولین تغییر ایجاد شده در بازار معاملات مسکن هماکنون تعداد بیشتری از تقاضاهای مسکوت مانده پشت در بنگاهها منجر به خرید قطعی میشود؛ طوری که این روزها سرعت محسوسی در انجام معاملات ایجاد شده است. در واقع، در موج اول و در وضعیتی که قیمت مسکن به کف رسیده، تقاضاهای موجود در بازار مسکن که پیش از این در حالت انتظار به سر میبرد، فعال شده که در برخی مناطق حتی تا میزان 90 درصد از کل این تقاضا منجر به خرید قطعی میشود. این در حالی است که تا چند هفته پیش تنها تعداد محدودی از تقاضاها در بازار مسکن منجر به خرید آپارتمان میشد.

مشاوران املاک به کف رسیدن قیمتها، تسهیل شرایط پرداخت قیمت مسکن برای متقاضیان خرید از سوی مالکان و زمزمههایی از شروع افزایش تدریجی قیمت آپارتمان طی ماههای پیش رو را مهمترین دلیل به فعلیت رسیدن غالب تقاضاهای بالقوه موجود در بازار خرید مسکن میدانند. این در حالی است که در موج دوم، تحت تاثیر افزایش تسهیلات خرید مسکن طی روزهای گذشته، متقاضیان جدیدی وارد بازار مسکن شدهاند. به گفته فعالان بازار مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، طی روزهای گذشته، گروه جدیدی از متقاضیان خرید وارد بنگاهها شده و جایگزین متقاضیان قبلی شدهاند که مهمترین علت حضور آنها در بازار تقاضا و پرسوجو در مورد قیمت مسکن، افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمان است.

این گروه از متقاضیان که پیش از این به دلیل ناکافی بودن قدرت خرید، اقدامی در جهت خرید مسکن انجام نمیدادند، هماکنون به بازار تقاضا وارد شدهاند تا با اطلاع از شرایط و قیمت آپارتمان ها، بتوانند به محض آغاز پرداخت وام 70 میلیونی، مسکن موردنظر خود را خریداری کنند. مشاوران املاک میگویند: هر چند هنوز دستورالعمل نحوه پرداخت وام 70 میلیونی خرید مسکن به شعب بانک مسکن ابلاغ نشده و هنوز هم خرید و فروشها بر مبنای وام 45 میلیونی صورت میگیرد، اما بخش عمدهای از متقاضیان جدید خرید آپارتمانها، روی این وام حساب باز کردهاند.

این دسته از متقاضیان، به صراحت به بنگاهها اعلام میکنند هماکنون در حال رصد شرایط بازار و اطلاع از قیمتها هستند و دستکم تا زمان آغاز پرداخت وام 70 میلیونی، قدرت خرید کافی برای انجام معامله ندارند. به گفته این مشاوران، دو موج ایجاد شده در بازار تقاضای مسکن هماکنون نوعی جایگزینی در متقاضیان خرید به وجود آورده است؛ به این معنا که با خانهدار شدن بخشی از متقاضیانی که طی چند ماه اخیر برای خرید مسکن دست نگه داشته و منتظر اطمینان از ثبات قیمت و وضعیت بازار بودند، گروه تازهای از متقاضیان مصرفی وارد بازار مسکن شدهاند که منتظر هستند به محض پرداخت وام 70 میلیونی آپارتمان مورد نظر خود را خریداری کنند. در واقع، هماکنون گروه تازهای از متقاضیان خرید مسکن جایگزین متقاضیان قبلی شدهاند که تا یک ماه قبل در این بازار حضور داشتند و هماکنون با خرید مسکن از بازار تقاضا خارج شدهاند.

سازندهها یک گام جلوتر از مالکان!

با ایجاد دو موج تازه در بازار تقاضای مسکن، سازندهها و انبوهسازان یک گام جلوتر از مالکان، این روزها واحدهای نوساز خود را با شرایط بهتری به بازار فروش عرضه میکنند. سازندگان مسکن که تحت تاثیر افزایش سقف تسهیلات بدون سپرده مسکن (وام 70 میلیونی) و نزدیک شدن به زمان پرداخت وام 80 میلیونی به سپردهگذاران (صندوق پس انداز مسکن یکم)، شرایط مساعدی را برای فروش واحدهای خود طی ماههای آتی پیشبینی میکنند، سعی دارند با تسهیل شرایط فروش برای متقاضیان، خود را به موج دوم تقاضا که با آغاز پرداخت وام 70 و 80 میلیونی خرید مسکن به فعلیت خواهد رسید، برسانند. به این ترتیب و در شرایطی که اغلب مالکان واحدهای مسکونی کماکان قیمتهای بالاتری در مقایسه با ارزش واقعی آپارتمانشان به متقاضیان موج اول (خریداران دست به نقد) پیشنهاد میدهند، سازندگان تلاش میکنند با تسهیل شرایط فروش، هر چه سریعتر واحدهای آماده را به فروش برسانند و ساختوسازهای جدید خود را برای پاسخ به موج دوم تقاضا طی ماههای آتی، آغاز کنند.

کوچک متراژها روی بورس!

هماکنون واحدهای کوچک متراژ بیشترین متقاضی بالقوه و بالفعل را در بازار معامله خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی دارند. مشاوران املاک در این باره میگویند: به دنبال ایجاد اولین موج تقاضا در بازار مسکن که تقاضای موثر برای خرید آپارتمان است، هماکنون در برخی مناطق حتی بین 80 تا 100 درصد مراجعات برای خرید واحدهای کوچک متراژ، ظرف چند روز، منجر به معامله قطعی میشود. این در حالی است که اغلب متقاضیان موج دوم نیز که منتظر آغاز پرداخت وام 70 میلیونی خرید مسکن هستند، در بازار واحدهای کوچک متراژ (بین 50 تا 75 مترمربع) مشغول پرسوجو، اطلاع از قیمت وبازدید فایلها هستند. مشاوران املاک حجم بالای واحدهای کوچک متراژ را که طی دو سال گذشته به دلیل عدم فروش در بازار تقاضا به شکل فایل فروش نرفته در بنگاههای مسکن انباشته شده است، مهمترین دلیل به فعلیت رسیدن 80 تا 100 درصد تقاضای موثر برای خرید این واحدها در برخی مناطق پرمتقاضی شهر تهران به خصوص محدودههای غربی پایتخت، میدانند.

به این معنا که در حال حاضر، به دلیل وجود حجم فراوانی از واحدهای مسکونی به خصوص کوچک متراژها، متقاضیان به راحتی میتوانند واحد موردنظر با شرایط دلخواه خود را یافته و آن را خریداری کنند و به همین دلیل است که در برخی مناطق 80 تا 100 درصد تقاضای واقعی در این بازار منجر به معامله قطعی میشود. این در حالی است که به گفته مشاوران املاک، میانگین معامله قطعی سایر آپارتمانها در مناطق مختلف شهر تهران نسبت به حجم عرضه، حدود 40 درصد است. یعنی تنها حدود 40 درصد از تقاضای مربوط به آپارتمانهای با متراژ بیش از 75 مترمربع به معامله قطعی منتهی میشود. مشاوران املاک میگویند: بازه قیمتی پرطرفدار در میان دو گروه متقاضیان مصرفی مسکن چه آن دسته از متقاضیانی که با وام 45 میلیونی و در موج اول به دنبال خرید آپارتمان هستند و چه آن گروه از متقاضیانی که در موج دوم و پس از آغاز پرداخت وام 70 میلیونی قصد خرید دارند، بازه قیمتی 180 تا 250 میلیون تومان است.

قیمت مسکن نشانی از افزایش ندارد

با این حال مشاوران املاک از نبود علائم قطعی و قابل استناد برای افزایش قیمت مسکن طی ماههای پیشرو یعنی تا پایان سال جاری خبر میدهند. به گفته آنها اگر چه ایجاد دو موج تازه تقاضا در بازار مسکن منجر به رونق نسبی بازار معاملات به خصوص در بخش خرید و فروش واحدهای کوچک متراژ میشود، اما هیچ دلیل مستحکمی وجود ندارد که در نتیجه این رونق قیمت مسکن هم با افزایش محسوس مواجه شود. وجود انبوه واحدهای فروش نرفته در بازار مسکن، نبود قدرت خرید و تسهیل شرایط خرید مسکن از طرف سازندگان برای فروش هرچه سریعتر واحدها به متقاضیان مهمترین دلایلی است که مشاوران املاک در خصوص عدم افزایش قیمت مسکن طی ماههای پیش رو (نیمه دوم سال 94) به آن استناد میکنند.