مسکن قسطی به بازار می‌آید

چالش فروش نرفتن واحدهای بزرگ متراژ در حال حاضر بزرگترین قفل معاملاتی بازار مسکن محسوب میشود؛ 30 درصد آپارتمانهای نوساز موجود در تهران، مساحتی بیش از 150 مترمربع دارند؛ اما سهم این واحدها از کل معاملات مسکن فقط 6/7 درصد است. سازندهها آمادگی دارند با دوره «بازپرداخت کوتاهمدت» و «لحاظ سود مشخص اضافه بر قیمت نقد»، این واحدها را بهصورت نقد و اقساط به متقاضیان عرضه کنند. از آنجا که حجم قابل توجهی از منابع بانکها و سرمایهگذاران ساختمانی در چنین ساختمانهایی منجمد شده، فروش آنها میتواند منابع لازم برای تقویت تسهیلات خرید مسکن مخصوص دهکهای میانی و همینطور واحدهای میانمتراژ و کوچکمتراژ را تامین کند.

بانک مرکزی سرانجام با یکی از چند ده پیشنهاد و راهکار مشترک بانک مسکن، انبوه سازان و وزارت راه و شهرسازی برای «شکستن رکود مسکن» موافقت کرد و به «بانک مسکن» اجازه داد خریدوفروش «قسطی» آپارتمانهای مسکونی در تهران را برای سازندهها «تضمین» کند. با این مجوز، امکان شکلگیری منسجم «معاملات نسیه» در بازار منجمد املاک فراهم میشود و با توجه به آمادگی قبلی سازندهها برای عرضه گروه خاصی از واحدهای نوساز ساختهشده خود از کانال غیرنقد، بزرگترین قفل موجود در این بازار شکسته خواهد شد. طبق آخرین آمار رسمی بانک مرکزی، در حال حاضر بیشترین عرضه واحد مسکونی در شهر تهران به آپارتمانهای بالای 150 مترمربع مساحت تعلق دارد که در حال حاضر این گروه از املاک مسکونی با کمترین میزان تقاضای موثر روبهروست. در سال 93، حجمی معادل «30 درصد» کل واحدهای نوساز تکمیلشده –آماده مصرف- در تهران را واحدهای بزرگمتراژ یا همان واحدهای با مساحت بیش از 150مترمربع تشکیل داد که برای فروش روانه بازار معاملات شدند اما طی نیمه اول امسال، سهم این نوع آپارتمانها از کل معاملات مسکن در تهران رقمی معادل «6/7 درصد» بوده که نشاندهنده انجماد حجم قابلتوجهی سرمایه معطل در این ساختمانها است. (پارسال، در تهران حدود 170 هزار واحد تازهساز به بازار عرضه شد که 51 هزار واحد از آنها، بزرگمتراژ بودند.)

این دو آمار از یکسو تمرکز تقاضا در گروه آپارتمانهای میانمتراژ و کممتراژ را نشان میدهد اما از سوی دیگر، با توجه به نیاز قطعی خرید مسکن در سه دهک پردرآمد جامعه، مشخص میکند، در صورتی که یک مکانیزم غیرنقدی برای تسهیل فروش این آپارتمانها فراهم شود، حجم قابلتوجهی منابع متعلق به بانکها و بسازوبفروشها در این ساختمانها آزاد خواهد شد و به کمک آن میتوان منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به دهکهای میانی فراهم کرد. به عبارت دیگر، منافع خرید و فروش قسطی آپارتمانهای متراژ بزرگ به صورت غیرمستقیم عاید معاملات میانمتراژها و حتی کوچکمتراژها خواهد شد، چون که امکان تجهیز مالی متقاضیان این دو گروه آپارتمانی از محل آزادسازی منابع محبوس در ساختمانهای بزرگ فراهم میآید. بانک مسکن برای این منظور، پیشتر دو پیشنهاد به ترتیب شامل «لیزینگ» و «تضمین فروش قسطی» را به بانک مرکزی ارائه کرد که طبق آنچه روز گذشته یک عضو هیاتمدیره این بانک به «دنیایاقتصاد» اعلام کرد: مجوز لازم برای اجرای پیشنهاد دوم صادر شده و برای لیزینگ نیز مذاکرات رو به پیشرفت است!

براساس مجوز صادر شده برای بانک مسکن، سازندهها شامل انبوهسازان و خردهسازها (بسازوبفروشها)، میتوانند با نظارت و مداخله حقوقی بانک به معاملات، واحدهای نوساز را به صورت مدتدار و غیرنقد به متقاضیان واگذار کنند. نقش بانک مسکن در این نوع از معاملات ملک، تضمین پرداخت به موقع اقساط معامله از جانب خریدار است به این صورت که در صورت عدم وصول به موقع بهای معامله از جانب فروشنده (سازنده)، بانک مسکن از ابزارها و سازوکارهای معمول خود در قراردادهای رهنی بانک با تسهیلاتگیرندگانش، استفاده میکند و به حل چالش احتمالی خواهد پرداخت. رئیس انجمن انبوهسازان تهران روز گذشته در اینباره به «دنیای اقتصاد» گفت: سازندههایی که پروژههایشان در شمال تهران معطل فروش مانده، از فروش قسطی واحدها استقبال میکنند اما با توجه به شرایطی که سمت عرضه برای فروش مدتدار واحدها تعیین خواهد کرد، احتمالا سهم تقاضای میاندرآمد از این مدل معاملات، کم خواهد بود.

گزارش از نحوه فروش قسطی آپارتمان در تهران حاکی است، سازنده برای این مدل از فروش مسکن، علاوه بر اینکه نرخ سود و در نظر میگیرد، طول بازپرداخت را نیز حداکثر 2 تا 3 سال تعیین میکند، ضمن اینکه میزان پیشپرداخت بعید است از 50 درصد کل ارزش معامله تجاوز کند. بنابراین این نوع خرید و فروش در استطاعت گروهی از متقاضیان خواهد بود که از توان پرداختی معادل چند برابر اقساط کنونی تسهیلات خرید مسکن که یک میلیون تومان است، برخوردار باشند. بانک مسکن در پروسه تضمین خریدار در فروش قسطی آپارتمان، هزینهای از منابع داخلی خود صرف نمیکند بلکه در مقابل، بابت ارائه ضمانت و پشتوانههای بانکی و حقوقی، مبلغی تحت عنوان کارمزد نیز دریافت خواهد کرد.

به این ترتیب، بار مالی فروش غیرنقد واحد مسکونی، بین فروشنده و خریدار تقسیم میشود. در عین حال، چنانچه پیشنهاد «لیزینگ» نیز به تصویب بانک مرکزی برسد، به دلیل بیشتر بودن طول بازپرداخت این تسهیلات –حداقل 5 ساله- امکان استفاده تقاضای میاندرآمد از معاملات غیرنقد فراهم خواهد شد. «دنیای اقتصاد» 9 مهر ماه امسال با انتشار جزئیات 35 برنامه تحرکزا برای بخش مسکن که مسوولان آن را برای تصویب به معاون اول رئیسجمهوری ارائه کرده بودند، از پیشنهاد بانک مسکن برای راهاندازی بازار خرید و فروش قسطی و غیرنقدی آپارتمان در تهران خبر داد و نوشت: «سازوکار فروش قسطی واحدهای نوساز از سوی سازنده به خریدار(بدون مداخله منابع بانکی)، ارائه شده است. این پیشنهاد مورد توافق کلی شبکه بانکی و وزارت راه و شهرسازی است ولی تعبیه فرآیندهای ضمانت با مشکل مواجه است. تعبیه فرآیندهای ضمانت از طریق سیستم بانکی و شرکتهای لیزینگ امکانپذیر است که مستلزم انجام هماهنگیهای لازم است.»

اما روز گذشته علیرضا بلگوری، عضو هیاتمدیره بانک مسکن از تصویب این پیشنهاد و تدوین فرآیندهای اجرایی فروش قسطی با ضمانت بانک مسکن خبر داد. این مقام بانک مسکن با بیان اینکه آپارتمانهای متراژبزرگ متقاضیان خاص خود را دارد، اعلام کرد: این گروه از تقاضای مسکن استطاعت بازپرداخت تسهیلاتی بالاتر از سقف کنونی وام مسکن آنهم در دوره زمانی محدود را دارد و برای این منظور، باید سبد تسهیلات در بانک مسکن متنوع شود. بلگوری تصریح کرد: در اوایل دهه 80، سیستم بانکی به متقاضیان پردرآمد، از 50 تا 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن با دوره بازپرداخت 5 ساله و اقساط ماهانه حداقل یک میلیون تومان پرداخت میکرد اما از آن زمان تاکنون، به دلیل ممنوعیت فعالیت لیزینگها در حوزه مسکن، مسیر تسهیلات مخصوص واحدهای بزرگ متراژ و متقاضیان آنها، مسدود شده است.

این عضو هیاتمدیره بانک مسکن، راهاندازی لیزینگ و فروش قسطی آپارتمانهای مسکونی متراژ متوسط رو به بالا را در «رونق بخشی به معاملات مسکن، باز حرکت جریان نقدی و منابع بانکی در بازار ملک و در نتیجه کمک به تامین مالی دهکهای پایینتر در حوزه خرید مسکن» موثر دانست و گفت: نقش بانک مسکن در پروسه تضمین فروش قسطی آپارتمان، نقش عاملیتی و نظارتی است، به طوری که سازندهها با منابع خودشان، به فروش غیرنقد اقدام خواهند کرد. وی تاکید کرد: بهای فروش و نرخ سود منظور شده در فروش مدتدار، بسته به مذاکره خریدار و فروشنده و همچنین طول زمان اقساط، تعیین میشود و بانک در این زمینه مداخله خاصی انجام نمیدهد اما کارمزد بانک مسکن بابت ارائه تضامین مربوطه، توسط بانک مرکزی تعیین خواهد شد.

علیرضا بلگوری، عضو هیاتمدیره بانک مسکن با اشاره به برنامهریزیهای بانک مسکن برای خروج بازار مسکن از وضعیت رکود گفت: یکی از برنامهریزیهایی که طی سال جاری در بانک مسکن در پیش گرفتهایم، ارائه تسهیلات قابلقبول به انبوهسازان و تسهیل فرآیند اجرایی این قشر بود. به اینمعنا بانک مسکن با ایجاد الگوی زنجیره هدف بین فروشندگان مصالح، سازندگان ساختمانها و خریداران یک ارتباط معناداری ایجاد و بهعنوان حلقه واسط به پیشبرد پرداخت تسهیلات و فروش مصالحی که در حال حاضر در انبارهای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی است، کمک میکند. وی تاکید کرد: با وجود تمام راهکارهایی که بانک مسکن در پیش گرفته، واقعیت این است که در رکودی که از سال ۹۲ در بخش مسکن شاهد بودیم، تاثیری ایجاد نشده است و شاید باید خیلی از بخشهای اقتصادی کشور در این زمینه وارد شوند و کمک کنند. اخیرا توانستیم مجوزی را از بانک مرکزی مبنی بر تضمین معاملات فروش نسیه فروشندگان یا سازندگان واحدهای مسکونی به خریداران بگیریم؛ یعنی فروشندگان و یا سازندگان خود با مشتریها به توافق برسند و بانک بهعنوان حلقه واسط، ضامن و وصولکننده مسائل را برعهده بگیرد. این امکانی است که میتوانیم به تولیدکنندگان و انبوهسازان بدهیم.