عوامل تحریک بازارمسکن کدامند؟

برای تحلیل وضعیت آتی بخش مسکن، عرضه و تقاضای مسکن و همچنین متغیرهای اقتصاد کلان را باید مورد بررسی قرار داد. در این راستا امیر جعفرزاده مدرس دانشگاه و پژوهشگر اقتصادی عوامل تحریک بازارمسکن در سال 95 را بررسی کرده است که در ادامه شرح آن را می خوانید.

بخش تقاضا، شامل تقاضای مصرفی و غیرمصرفی میشود. تقاضای مصرفی به معنی تامین مسکن برای سکونت است که متقاضیان آن همواره در بازار وجود دارند، منتها باید قدرت خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود را داشته باشند. در بخش مصرفی، با توجه به روند تحولات جمعیتی و همچنین میزان خانوار تشکیلشده در سالهای آتی، تخمین زده میشود که از سال 1394 الی 1405 حداقل به میزان 900 هزار واحد مسکونی در هر سال نیاز باشد (چنانچه شاخص تعداد خانوار به مسکن در حد همان رقم فعلی یعنی60.1 باقی بماند حدود 900 هزار واحد مسکونی در هر سال و در صورت بهبود این شاخص و رسیدن آن به یک، حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز است).

این تقاضا، تنها تقاضای مصرفی است که نیاز همیشگی و بلندمدت بازار است، در حالی که در صورت مهیاشدن فرصت برای سرمایهگذاران و سفتهبازان، تقاضای غیرمصرفی به این تقاضا افزوده خواهد شد. سرمایهگذاران و سفتهبازان بعد از روی دادن یکسری اتفاقات که منجر به سودآوری بازار مسکن میشود، وارد بازار شده و نسبت به خرید و فروش مسکن اقدام میکنند. مهمترین این اتفاقات افزایش تورم عمومی کشور و انتظار تداوم آن در میانمدت است.

در بخش عرضه نیز باید گفت در مجموع طی سالهای 1385 تا 1394 حدود 7.5میلیون واحد بدون لحاظ مسکن مهر احداث شده است. البته مسکن مهر هم حالت خاصی دارد و به دلیل نبود زیرساختها، متقاضیان عادی بازار مسکن را تحت پوشش قرار نمیدهد. از طرفی مقادیر سرمایهگذاریشده در بخش مسکن در سال 1393، 810 هزار میلیارد ریال بوده است که برای سالهای 1394 و 1395 بیش از 820 هزار میلیارد ریال سرمایهگذاری در بخش مسکن پیشبینی میشود که مقادیر بسیار سنگینی هستند.

از اینرو، به نظر نمیرسد تحرک شدیدی در بخش عرضه مسکن در سالهای آتی بتواند صورت بگیرد به نحوی که بتواند عرضه مسکن را بیش از 900 هزار واحد مسکونی در سال کند. لذا با توجه به تقاضای حداقل 900 هزار واحد مسکونی سالانه، بازار مسکن تا سال 1405، بازاری است که همیشه متقاضی خواهد داشت. منتها بسته به وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان و توان خرید، متقاضیان نسبت به ورود یا عدم ورود به این بازار برای خرید مصرفی یا غیرمصرفی تصمیم میگیرند. بنابراین، باید شرایط حاکم بر بازار مسکن و متغیرهای اقتصاد کلان را بررسی کرد.

یکی از مهمترین متغیرهای اقتصاد کلان، درآمد دولت است که برای سال 1395، پیشبینی میشود درآمد دولت افزایش محسوسی داشته باشد، زیرا با رفع محدودیتهای تحریم، بیش از یک میلیون بشکه در روز، تولید و صادرات نفت ایران در سال آتی بیش از سال جاری خواهد شد که با لحاظ نفت 40دلاری، درآمد دولت از این محل بیش از 148 هزار میلیارد ریال در سال آتی افزایش خواهد یافت. همین مساله در کنار رفع محدودیتهای تحریم در بازارهای دیگر، موجب شده رشد اقتصادی ایران از سوی بانک جهانی چهار درصد پیشبینی بشود که همین مساله نیز درآمد ملی و لذا قدرت خرید مردم را افزایش خواهد داد.

مساله دوم، تزریق نقدینگی است. به نظر میرسد با توجه به گشایش اقتصادی صورتگرفته بعد از برجام و رکود در سال جاری، دولت مصمم به رفع رکود در سال بعد و تزریق نقدینگی به واحدهای تولیدی است. حجم نقدینگی در سال 1392، حدود 23 درصد، در سال 1393 حدود 20 درصد و در 10ماهه سال 1394 حدود 3.21 درصد رشد داشته است. با توجه به رویه دولت جهت تزریق نقدینگی برای از بین رفتن رکود که در اقدامات ضد رکودی دولت در نیمه دوم سال جاری متبلور شد و در سال آتی نیز به نظر به انحای متفاوت ادامه یابد، رشد نقدینگی 25درصدی پیشبینی میشود.

بنابراین دومین متغیر اقتصاد کلان موثر نیز به صورت صعودی پیشبینی میشود. سومین متغیر اقتصاد کلان موثر بر قیمت مسکن، وام مسکن است که این رقم نیز از 450 میلیون ریال به 700 میلیون ریال از زمستان سال جاری افزایش یافته است که خود این مساله منجر به افزایش خرید در بازار مسکن خواهد شد. البته دو وام 100 میلیون و 160 میلیونتومانی نیز در اسفندماه از سوی شورای پول و اعتبار تصویب شد که فعلاً برای گروه خاصی (زوجهای جوان خانهاولی) قابل دسترس است ولی احتمال گشایش آن برای دیگر گروهها نیز وجود دارد که میتواند به شکلگیری دوره رونق کمک کند.

در خصوص بازارهای موازی هم باید گفت از دید کارشناسان در سال آتی، بازارهای دلار و طلا، چشمانداز مثبتی نخواهند داشت. روند بازار سهام مثبت ارزیابی میشود، اما ورود و سرمایهگذاری در بازار سهام با ریسک زیادی همراه است و نیاز به دانش اقتصادی و مالی دارد. بنابراین بازار مهمی که در سال بعد دارای چشمانداز صعودی است و ریسکی هم ندارد، بازار مسکن است. چنانچه روند تورم که در دو سال اخیر نزولی بوده، متوقف شود و به روند صعودی برگردد، آخرین سیگنال از ناحیه متغیرهای اقتصاد کلان هم رقم خواهد خورد. توقف روند نزولی تورم چنانچه اتفاق بیفتد منجر به شکلگیری انتظارات تورمی شده و لذا روند افزایش تقاضا در بازار مسکن به اوج خود خواهد رسید.

با توجه به رشد نقدینگی در سالهای اخیر که همواره بیش از 20 درصد بوده است (به خصوص افزایش شدید نقدینگی در پاییز سال جاری به دلیل اجرای سیاست ضدرکودی که منجر به افزایش تورم از حدود 9070 هزار میلیارد ریال در آبان به حدود 9500 هزار میلیارد ریال در دیماه شده است)، همچنین عدم کاهش قابل ملاحظه در نرخ ارز بعد از اجرایی شدن برجام، پیشبینی میشود تورم نقطه به نقطه از نیمه دوم سال آتی روند صعودی به خود بگیرد. این روند صعودی منجر به شکلگیری انتظارات تورمی خواهد شد و افزایش شروعشده در حجم مبادلات در زمستان را در سال آتی افزایش خواهد داد که به تدریج با کاهش واحدهای مسکونی عرضهشده به بازار، منجر به افزایش تدریجی قیمت مسکن خواهد شد و این روند در نیمه دوم تشدید خواهد شد.

لازم به ذکر است که حجم معادلات در تهران در سال 1391 (دوره رونق بازار مسکن) به طور میانگین، 16 هزار واحد در ماه بود، این رقم در سالهای 1392 و 1393 به 9 و 13 هزار واحد کاهش یافت و در 9ماهه اول سال 1394 به 12 هزار واحد رسید. اما در دیماه و بعد از اجرایی شدن وام مسکن 700 میلیونریالی و چشمانداز مثبت اقتصاد کشور، حجم مبادلات به 16 هزار واحد افزایش پیدا کرده و در بهمنماه نیز این روند ادامه داشت و تعداد معاملات روند صعودی داشت. بنابراین با توجه به تمام مسائل گفتهشده، خروج از رکود و ورود تدریجی به فاز رونق در سال 95 پیشبینی میشود.