الگوی وام مسکن در 10 کشور

تسهیلات خرید خانه در کشورهایی که به لحاظ نظام تامین مالی مسکن، پیشرو و کارآمد بهحساب میآیند، براساس یک مدل مشترک پرداخت میشود. تحقیقات از 10 کشور جهان نشان میدهد 4 عنصر وام خرید مسکن شامل «نرخ سود، سقف تسهیلات، مبلغ قسط و دوره بازپرداخت» به جای آنکه با شیوههای دستوری یا سلیقهای تعیین شود، از الگوی «اعتبارسنجی متقاضیان» تبعیت میکند. بانکها متناسب با اعتبار مشتری، تسهیلاتی با شرایط متنوع و نرخهای سود مختلف ارائه میکنند. این مدل علاوهبر اثربخشی حداکثری وام، دو عایدی برای بازار پول و کل اقتصاد دارد.

بانکها و موسسات مالی کشورهای پیشرو در حوزه «حمایت مالی موثر از متقاضیان مسکن»، با بهرهگیری از سبک واحد در تعیین عناصر اصلی وام خرید خانه، سه هدف اقتصادی را همزمان در بازار مسکن، بازار پول و بدنه اقتصاد دنبال میکنند. بررسیها درباره تفاوت فاحش بین مدل فعلی بانکهای ایرانی و بانکهای جهان در پروسه پرداخت وام خرید مسکن حاکی است: در 10 کشور با درجات مختلف توسعهیافتگی اما هم مسیر در نظام تامین مالی مسکن، ملاک عمل همه فرآیندها در پرداخت تسهیلات بانکی به خریداران خانه، بر «اعتبارسنجی افراد متقاضی وام» استوار شده است به این معنا که بانکها به جای تبعیت از مدلهای دستوری یا سلیقهای برای تعیین «نرخ سود، میزان سقف، مبلغ اقساط و طول بازپرداخت» وام خرید مسکن، از الگوی اعتباری برای محاسبه این چهار عنصر استفاده میکنند. نهادهای مالی ارائهکننده وام خرید مسکن در آمریکا، انگلستان، فرانسه، کانادا، استرالیا، سوئد، هند، اتریش، نروژ و آفریقای جنوبی، به مجموعهای از بانکهای اطلاعاتی برای اعتبارسنجی وامگیرندهها مجهز هستند که رتبه اعتباری هر فرد را برحسب حداقل چهار پارامتر شامل «درآمد فعلی، درآمد چند سال گذشته، شغل حال و سابق و همچنین میزان خوشحسابی در پرداخت وامهای قبلی، مالیات، عوارض و قبوض خدمات شهری» مشخص میکند.

تسهیلات خرید مسکن در این کشورها به نسبت نمره اعتباری متقاضیان، با نرخ سود متفاوت و شناور پرداخت میشود بهطوری که معمولا فاصله حداقل یک و متوسط دو واحد درصدی بین بالاترین و پایینترین نرخ سود وام خرید مسکن اعمال میشود. نرخ سود کمتر برای فرد دارای بیشترین رتبه اعتباری، علاوه بر اینکه به پرداخت بالاترین مبلغ تسهیلات خرید مسکن به آن فرد منجر میشود، قیمت تمام شده وام و در نتیجه اقساط ماهانه تسهیلات را بین 10 تا 12 درصد کاهش میدهد و باعث افزایش طول دوره بازپرداخت خواهد شد. در غالب کشورهایی که بازار تسهیلات رهنی در آنجا ابعاد بزرگ و قابل قبولی دارد –حجم کل وامهای خرید مسکن پرداختی معادل حداقل نیمی از تولید ناخالص داخلی است- این تسهیلات با طول دوره بازپرداخت 20 تا 40 سال به متقاضیان ارائه میشود. در آمریکا عمده وامهای خرید مسکن در اقساط 30 ساله پرداخت میشود. در ژاپن و سوئیس وامهای بین نسلی با دوره بازپرداخت 100 ساله برای خرید مسکن ارائه میشود!

در عین حال، کسب نمره کمتر از کف اعتباری مدنظر بانکها، امکان دریافت تسهیلات را تا اطلاع ثانونی (ارتقای رتبه در گذر زمان) سلب میکند.

این مدل پرداخت وام خرید مسکن علاوه بر اینکه امکان پوشش بیش از 70 درصد قیمت خانه را برای متقاضیان فراهم میکند، بهصورت خودکار باعث تشویق خانوارها به پرداخت به موقع مالیاتها و انواع بدهیها به بانکها و سایر نهادها میشود. شرط «اعتبارسنجی» در پروسه پرداخت وام خرید مسکن همچنین به شفاف شدن سوابق مالی و اقتصادی و همچنین حجم داراییهای افراد کمک میکند و از این منظر برای کل اقتصاد یک کشور از بابت نحوه توزیع یارانهها و... مثمر ثمر خواهد بود. این در حالی است که تعیین نرخ سود ثابت برای وام خرید مسکن و به دنبال آن، تثبیت سقف مبلغ تسهیلات، از یکسو درجه سازگاری وام با دهکهای مختلف جامعه را کاهش میدهد و از سوی دیگر مانع بهرهبرداری چندمنظوره از وام توسط بانکها و دولتها میشود.

افزایش اعتبار، راه بهرهمندی از تسهیلات بهتر

یکی از شرطهای لازم برای اعطای وام در کشورهایی مانند استرالیا، هند، آفریقای جنوبی، اتریش، نروژ، سوئد، انگلستان، آمریکا و کانادا، فراتر از طول مدت حساب بانکی و مقدار پولی که در حساب هر شخص وجود دارد یا پیدا کردن ضامنهای معتبر، میزان اعتبار خود شخص است. در واقع در این کشورها اولین شرط برای گرفتن وام مسکن، سنجش اعتبار هر شخص یا سازمان است. این اعتبار حتی میزان سود وام را نیز مشخص میکند. یعنی سود بانک در این کشورها بهصورت شناور است و با توجه به اعتبار هر شخص متفاوت خواهد بود. اعتبارسنجی در پرداخت وام، در جهان بهعنوان عاملی برای تشویق افراد جامعه به افزایش اعتبارشان تلقی میشود چون افراد میدانند که هر چقدر اعتبارشان بالاتر باشد، میتوانند از مزایای بیشتری برخوردار شوند و به این ترتیب احتمال تمایل افراد به فرار از بازپرداخت وامها، فرار مالیاتی یا اختلاس کاهش مییابد.

در جهان، نمره سنجش اعتبار عددی است که با توجه به تحلیل پرونده سوابق اعتبار افراد محاسبه میشود و این پرونده سوابق نیز به نوبه خود بر پایه اطلاعات واقعی بهروزرسانی شده و تاریخچه رفتار اعتباری فرد تهیه میشود. تصمیمگیری بر این مبنا، در مقایسه با روشهای سلیقهای، به مراتب قابل اطمینانتر و منصفانهتر است. منبع اطلاعات اعتباری، بانکهایی است که اطلاعات اشخاص را از منابع مختلف جمعآوری میکنند و برای هر شخص پوشه اطلاعات اعتباری مشخصی میسازند. سنجش اعتبار عموما بهصورت یک عدد (نمره) بین یک تا ۱۰۰۰ اعلام میشود. سنجش اعتبار در واقع مقدار ریسک وام را مشخص میکند؛ به این معنی که احتمال پرداخت به موقع قسط، توسط وامگیرنده مشخص میشود. در نتیجه هر تسهیلاتدهنده، مانند بانک، بهصورت جداگانه و بر اساس نیازهای کسبوکار خود، عدد سنجش اعتبار را از بانکهای اطلاعاتی دریافت میکند.

در بعضی کشورها همه سازمانهای وامدهنده از یک سیستم واحد پیروی میکنند و در برخی دیگر کشورها سازمانهای مختلف نمرههای اعتباری متنوعی صادر میکنند. با توجه به میزان این اعتبار و ریسک آن، بانکها، تعیین میکنند که آیا فرد برای گرفتن وام مجاز است و چه نرخ سود بانکی باید به وام پرداختی به وی اختصاص یابد. این اطلاعات همچنین باعث به وجود آمدن شفافیت در اطلاعات بانکها میشود و کمک موثری در ارزیابی مشتریان بانکها ارائه میکند، تا منابع و سرمایهها به هدر نرود. این اعتبار با 4 شاخص ثابت، میزان درآمد فعلی، سابقه میزان درآمد، سابقه کاری و سابقه اعتباری سنجیده میشود. سابقه اعتباری یعنی سابقه خوشحسابی شخص در پرداخت قبضها و قسطهای قبلی.

در آلمان، سنجش اعتباری بهعنوان شاخص اصلی ارزیابی اعتبار یک فرد شناخته میشود. این اعتبار نه تنها برای وامدهی استفاده میشود بلکه در تعیین محدودیت اعتبار شخص در خرید و استفاده از کارتهای اعتباری فروشگاهیاش نیز موثر است و شخص میتواند با خوشحساب بودن اعتبار خرید خود را بالاتر ببرد. شهروندان آلمانی میتوانند سالی یک بار یک نسخه از سنجش اعتبار خود را از بانک اطلاعات اعتباری دریافت کنند. در انگلیس برای بهدست آوردن سنجش اعتباری از مشاهدات و اطلاعات مشتریانی که وام گرفتهاند استفاده میشود و با توجه به سابقه پرداخت قسطشان، میزان ریسکپذیری برای گرفتن وام بعدی محاسبه میشود. برای مشتریان جدید معیارهایی مانند صاحبخانه بودن، سن و درآمد، این ریسک را مشخص میکند. محاسبه ریسک اعتباری در موسسات مختلف به روشهای متفاوتی انجام میشود و روش ثابتی ندارد. به همین دلیل مشتریان به سختی میتوانند متوجه میزان اعتبار خود برای گرفتن وام بشوند. هر چقدر ثبات شغلی و ثبات درآمد بیشتر باشد، اعتبار بالاتر میرود. در آفریقای جنوبی، سنجش اعتبار براساس اطلاعات حساببانکی، تاریخچه پرداخت اقساط، استعلام محلی و اداری و اطلاعات ثبت شده از هر شخص انجام میشود و تمامی سوابق مثبت و منفی در نظر گرفته میشوند. هر بانک اطلاعاتی با توجه به زیرمجموعهای که برایشان اطلاعات را تهیه میکند، به روش خاصی سنجش اعتباری را انجام میدهد. هر شهروند تنها میتواند سالی یک بار گزارشی از سنجش اعتباری خود داشته باشد.

در آمریکا همه اطلاعات از سه بانک تهیه میشود و میزان درآمد جزو اطلاعات لازم برای تعیین میزان اعتبار در نظر گرفته نمیشود. در این کشور با توجه به نوع نیاز برای اعتبارسنجی، روشهای متعددی برای محاسبه سنجش اعتبار وجود دارد. یکی از معمولترین این روشها که برای وام مسکن استفاده میشود از طریق بانک اطلاعاتی (FICO) محاسبه میشود. در این نوع اعتبارسنجی، 35درصد از اعتبار توسط سابقه پرداخت به موقع قسطهای قبلی فرد، 30درصد با توجه به میزان بدهیها، تعداد حسابها، مبلغ موجود در آنها و میزان قسطی که فرد برای هر وام میپردازد، تعیین میشود. 15 درصد با توجه به طول مدتی که فرد وارد پرونده سوابق اعتبارسنجیها شده است که به میانگین سنی حساب بانکی بستگی دارد، محاسبه میشود. 10درصد به نوع حساب بستگی دارد و هر چه تنوع نوع حساب بیشتر باشد امتیاز بالاتری محسوب میشود. 10 درصد نیز به میزان استفاده از اعتبار برای وامهای گرفته شده در 12 ماه اخیر و صدور کارتهای اعتباری بستگی دارد. عاملی که میزان اعتبار فرد را در این کشور بسیار پایین میآورد، بدهکار تشخیص داده شدن فرد با توجه به رای دادگاه در مواردی مانند پس ندادن ودیعه رهن توسط موجر به مستاجر است.

در کانادا همچنین، سنجش اعتباری توسط گزارشهای دو شرکت تهیه میشود و عددی بین 300 تا 900 دارد. در کانادا، مرکزی جداگانه نیز وجود دارد که شهروندان میتوانند سالی چند بار و هر زمان درخواست ارسال یک نسخه از سنجش اعتبارشان را بدهند تا بتوانند برای اصلاح وضعیت اعتباری خود تلاش کنند. این درخواست اگرچه در سوابق آنها ثبت میشود ولی تاثیری در اعتبارشان ندارد. در آمریکا شهروندان تنها سالی یکبار میتوانند سنجش اعتباری خود را چک کنند.

اعتبار بیشتر، نرخ سود کمتر

سنجش و گزارش میزان اعتبار افراد غیر از اینکه مجاز بودن آنها برای دریافت وام و میزان وام را مشخص میکند، نرخ سود وام آنها را نیز تعیین میکند. یعنی هر چقدر اعتبار فرد بالاتر باشد، نرخ سود کمتری به وامش تعلق میگیرد در نتیجه قسط کمتری را هر ماه پرداخت میکند. در واقع هر چه میزان اعتبار فرد موقع گرفتن وام بیشتر باشد، به این معنا است که وی توانسته است پول بیشتری را برای خودش حفظ کند. در آمریکا با نمره اعتباری 620 به بالا میتوانند وام مسکن بگیرند که اگر این اعتبار از 740 بیشتر باشد کمترین نرخ سود به آنها تعلق میگیرد. تفاوت بین کمترین نرخ و بیشترین نرخ سود 1/5 درصد است. اما با یک مقایسه عددی میتوان فهمید که یک درصد تاثیر بسیار زیادی در میزان اقساط وام دارد. اگر شخصی 200 هزار دلار وام 30 ساله بگیرد بهطور معمول 5درصد سود باید پرداخت کند یعنی ماهی 1080 دلار، اما اگر اعتبار بالایی داشته باشد 4 درصد سود یعنی ماهی 954 دلار باید پرداخت کند. در واقع میتوان گفت اعتبار بالا ماهانه 126 دلار برای وام گیرنده ذخیره میکند. به همین دلیل به کسانی که به وام مسکن احتیاج دارند پیشنهاد میشود قبل از اقدام به گرفتن وام با توجه به موارد تاثیر گذار در تعیین اعتبار، نمره اعتباری خود را بالا ببرند.