گریز تقاضا از مسکن نوساز

در تهران حجم خرید آپارتمانهای «نوساز» تحت تاثیر سه پارامتر «تقاضاگریز» در این قسمت از بازار ملک، کاهش پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای 6 تا 10 سال ساخت از کل معاملات، نسبت به سال گذشته همین موقع، افزایش یافته است. مهمترین عامل افت فروش نوسازها، پافشاری فروشندههای این قسمت از بازار ملک بر قیمت «پیشنهادی» و در مقابل، امکان چانهزنی راحت خریداران در قسمت دیگر بازار است. سال گذشته همین موقع، به رغم رکود در معاملات مسکن، 54 درصد خرید و فروشهای ملکی، به واحدهای کلیدنخورده و حداکثر 5 سال ساخت اختصاص داشت؛ اما در حال حاضر، مالکان این آپارتمانها با «عدم انعطاف در قیمت پیشنهادی» و «انتظار پوچ برای نوسانی شدن قیمتها»، عملا به جای آنکه سهم خود را از بازار افزایش دهند، باعث انتقال تقاضای مصرفی به منطقه دیگری از بازار شدهاند. مساحت واحدهای تازهساز کمترین مطابقت را با توان مالی خریداران دارد. هماکنون هدف مشترک خریدار و فروشنده در بازار واحدهای میانسال، باعث اعمال «تخفیف» متوسط 10 درصدی در فاصله تبدیل قیمت «توافق اولیه» به قیمت «قطعی» در پای میز معامله میشود.

سمت عرضه در بازار کنونی معاملات مسکن برحسب سنبنای آپارتمان مورد فروش، دو رفتار کاملا متفاوت در برابر خریدار از خود به نمایش گذاشته و سبب تغییر در معادله «تخفیف» در این بازار شده است. فروشندههای ملک تحت تاثیر شرایط گذار –پایان رکود مسکن و آستانه انتقال از پیش رونق به رونق- و متناسب با توقع خود از وضعیت حال و آینده بازار مسکن، در حال حاضر به گونهای دست به تعیین قیمتهای پیشنهادی و قطعی میزنند که طیف «نوساز»ها عملا به منطقه تقاضاگریز بازار تبدیل شده و در مقابل، آپارتمانهای «میانسال» در بهترین ناحیه جذب تقاضای مصرفی قرار گرفته است.

تحقیقات میدانی نشان میدهد، در بازار آپارتمانهای نوسازها –واحدهای کمتر از 5 سال ساخت- سه مولفه مغایر خواسته خریداران حاکم شده است که مهمترین آن، عدم انعطاف کافی برای «تخفیف قیمتی» و همچنین «مساحت بالای واحدها» به اضافه «انتظار پوچ فروشندهها برای افزایش محسوس قیمت» است. آمارهای رسمی، اثر منفی این مولفهها را تایید میکند طوری که در حال حاضر حجم فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کند طوری که سهم نوسازها از کل معاملات خرید مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع با 2 واحد درصد کاهش به 52 درصد رسیده است.

با این حال، منافع مشترک خریدار و فروشنده در بازار معاملات آپارتمانهای 6 تا 10 سال ساخت –واحدهای میانسال- باعث شده علاوه بر تبدیل کاهشی قیمت «پیشنهادی» به قیمت «اولیه توافقی» در این نوع معاملات، قیمت «قطعی» نیز با 10 درصد تخفیف مضاعف نسبت به قیمت توافق شده، تعیین و مبنای تنظیم مبایعهنامه قرار بگیرد. آنچه باعث شکنندگی قیمت در بازار آپارتمانهای میانسال شده، قصد فروشندهها برای تبدیل به احسن ملک خود و بهرهبرداری سریع از شرایط مساعد بازار مسکن است که به این ترتیب، خریدار و فروشنده در این قسمت از بازار، به نوعی، هممسیر هستند. در حال حاضر سهم «میانسال»ها از حجم معاملات فروش آپارتمان در تهران، 2 واحد درصد افزایش یافته و به 16 درصد رسیده است.

نواحی تخفیفدار در معاملات مسکن

جهتگیری بازار مسکن به سمت رونق و سیگنالهای مثبت خروج از رکود، حضور موثر خریداران و فروشندگان را در بازار تقویت کرده است اما با وجود تقاضای انباشته پس از رکود دو ساله و در مقابل انباشت واحدهای نوساز و بدون متقاضی، سهم واحدهای نوساز از کل حجم فروش در سال جاری نسبت به سال گذشته با 2 واحد درصد کاهش روبهرو شده است. نتایج بررسی میدانی نشاندهنده تاثیر سه مولفه شامل عدم انعطاف مالکان نوساز نسبت به قیمت و خودداری از اعطای تخفیف، افزایش مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای دو سه سال اخیر بر خلاف نیاز غالب بازار به آپارتمانهای کممتراژ و نیز امید واهی برخی از مالکان به افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم امسال است.

در حالی که فروشندگان بازار مسکن تا اواخر فصل بهار روی قیمتهای پیشنهادی خود پافشاری کرده و حتی در مرحله توافق نهایی انعطاف چندانی نسبت به قیمت مدنظر خود نشان نمیدادند، از اوایل تابستان امسال معادله «تخفیف» در بازار تغییر کرده است. به دنبال این اصرار طرف عرضه بر قیمتهای پیشنهادی، بازار خرید و فروش مسکن طی چند ماه گذشته قدری سخت شده بود. با این حال از ابتدای تابستان و افزایش حجم معاملات رفته رفته فروشندگان نیز به جمعبندی رسیدهاند که زمان مناسب برای فروش ملک فرا رسیده و باید از مزیت بازار کنونی تا حد امکان بهرهمند شوند.

این قاعده البته در مورد فروشندگان واحدهای نوساز و میانسال تفاوت اساسی دارد. بررسی میدانی «دنیای اقتصاد» نشان میدهد در حال حاضر فروشندگان واحدهای میانسال (6 تا 10 سال ساخت) روی قیمت مورد توافق اولیه با خریدار، در زمان عقد قرارداد تا سقف 10 درصد تخفیف ارائه میدهند. گروهی از فروشندگان این واحدهای میانسال، سازندگانی هستند که شرایط کنونی بازار را برای تبدیل به احسن مناسب دیدهاند و از این رو ترجیح میدهند با فروش واحدهای در اختیار خود، نقدینگی کافی برای خرید آپارتمان بهتر یا سرمایهگذاری جدید فراهم کنند.

عده دیگری از مالکان واحدهای میانسال به قصد خرید یک واحد نوساز، ملک خود را برای فروش عرضه کردهاند. آنها اگرچه در زمان عرضه واحد خود در قالب فایل فروش به واسطههای ملکی، قیمتهای پیشنهادی بالاتری را مطرح میکنند، اما اغلب طی دو مرحله برای خریدار واقعی تخفیف قائل میشوند. مرحله نخست زمانی است که خریدار آپارتمان را پسندیده و تمایل خود را برای خرید با قدری تخفیف اعلام میکند. مرحله دوم پس از توافق اولیه و در زمان توافق نهایی برای انعقاد قرارداد است که مالکان روی سرجمع قیمت آپارتمان تخفیف کلی دیگری اعمال میکنند و به این ترتیب فروشنده و خریدار هر دو با رضایت کامل قرارداد را امضا میکنند.

این تخفیفها در املاک بزرگ متراژ به مساحت بیش از 100 متر مربع در برخی از مناطق تهران به چند ده میلیون تومان هم میرسد. در واقع این طور به نظر میرسد که مالکان واحدهای میانسال که به قصد خرید آپارتمان نوساز خانه خود را به فروش گذاشتهاند، با مشاهده رونق نسبی معاملات به دور از هر گونه مختصات هیجانی و حباب قیمتی در بازار مسکن، شرایط آرام کنونی را زمان مناسب خرید دانسته و تلاش میکنند هر چه زودتر در این بازار نسبتا ایدهآل خرید خود را انجام دهند.

اما در بخش دیگری از بازار مسکن مالکان واحدهای نوساز با سن حداکثر پنج سال حضور دارند که بر خلاف گروه نخست، هنوز هم انعطاف چندانی در قیمت پیشنهادی خود نشان نمیدهند. آنها اگرچه به تناسب سن کمتر بنا قیمتهای بالاتری برای ملک خود پیشنهاد میدهند، اما در زمان توافق نهایی و عقد قرارداد تخفیف ناچیزی به قاعده یک تا 2 درصد ارائه میدهند که در بسیاری از معاملات، سرجمع آن کمتر از 10 میلیون تومان است. مالکان آپارتمانهای نوساز از آنجا که ارزش ملک خود را بهصورت نسبی بالاتر از سایر املاک منطقه میدانند، به راحتی حاضر به تخفیف نمیشوند. این موضوع موجب شده که سهم آپارتمانهای نوساز در رونق کنونی معاملات به مراتب کمتر از سال گذشته باشد. بررسی آمارها نیز این گزاره را تایید میکند و نشان میدهد سهم واحدهای نوساز و تازهساز - تا پنج سال ساخت - از کل معاملات خرید مسکن در تهران از 54 درصد سال گذشته به 52 درصد در حال حاضر رسیده و 2 واحد درصد کاهش داشته است. به عبارت دیگر رشد حجمی معاملات مسکن به جای آنکه در بازار «نوساز»ها ظاهر شود، در بخش آپارتمانهای میانسال - بالای 6سال ساخت - نمود پیدا کرده و در مقابل، سهم واحدهای بالای 6 سال ساخت از کل حجم فروش در سال جاری، رو به افزایش گذاشته است. این رخداد نشان میدهد که نبض کنونی معاملات مسکن اگرچه منظم شده و رو به افزایش است، اما یک اشکال دارد که منشأ آن به «انحراف متراژ ساختو ساز» باز میگردد.

ماجرا از این قرار است که به دلیل «افزایش مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای دو سه سال اخیر» و در نتیجه، کماثر شدن قدرت وام خرید در پوشش قیمت واحدهای نوساز، تقاضای مصرفی مجبور شده نیاز خود را از قسمت میانسال بازار ملک تامین کند و در نتیجه سراغ واحدهای با عمربنای بیش از 10 سال برود. متوسط مساحت آپارتمان در ساخت و سازهای جدید در تهران به 155 مترمربع رسیده است و حال آنکه، 72 درصد معاملات خرید مسکن در شرایط فعلی، به آپارتمانهای کمتر از 90 مترمربع اختصاص دارد. این شکاف متراژ بین عرضه جدید و تقاضای فعلی، باعث «افزایش سن بنا» در معاملات مسکن و در نتیجه کاسته شدن از سهم معاملاتی نوسازها شده است. در واقع دومین دلیل کاهش معاملات واحدهای نوساز پس از خودداری مالکان از اعطای تخفیف، همین انحراف متراژ است که در صورت استمرار در بلندمدت میتواند موجب بروز اختلالاتی در بازار مسکن شود.

رونق نسبی بازار مسکن و خروج تدریجی از زیر سایه سنگین رکود که از نیمه دوم سال گذشته کلید خورده است در صورتی استمرار خواهد داشت که فروشندگان و خریداران به یک نسبت حضور موثر خود را در بازار تقویت کنند. از سوی دیگر مشاوران املاک دلیل سومی را هم برای کاهش 2 واحددرصدی معامله نوسازها قائل هستند. به اعتقاد آنها، گروهی از مالکان واحدهای نوساز با وجود مشاهده سیگنالهای رونق تصمیم جدی برای فروش املاک خود ندارند. انگیزه اصلی آنها برای این تعلل، امید به افزایش احتمالی قیمت مسکن در نیمه دوم سال است. آن گونه که واسطههای ملکی میگویند، تصور غلط برخی از مالکان این است که رونق بازار الزاما با افزایش قیمت همراه است در حالی که این روند همیشه مصداق ندارد. نه تنها اقتصاددانان بلکه مشاوران املاک بهعنوان واسطه معاملات مسکن نیز روند رونق بازار و تغییر احتمالی قیمتها را کاملا تدریجی و عموما کمتر از نرخ تورم پیشبینی کردهاند. بنابراین انتظار کشیدن برای شکلگیری یک جهش قیمتی به نفع فروشندگان، کاری عبث و انتظار پوچ به نظر میرسد. توصیه واسطههای ملکی هم به مالکان واحدهای نوساز این است که فرصت کنونی را برای حضور موثر در بازار مغتنم شمرده و دچار خطا در برداشت از وضعیت بازار نشوند، چراکه رونق بازار قرار نیست الزاما به افزایش قیمت منجر شود.