جاذبه خرید برای «خانه‌اولی»‌ها

طرح «تک رقمی شدن سود وام خرید مسکن»، دو هفته پیش در جلسه مسوولان بخش مسکن با معاون اول رئیسجمهوری در ساختمان وزارت راه و شهرسازی ازسوی مدیر عامل بانک مسکن اعلام شد. صندوق «یکم» خرداد سال 94 راهاندازی شد و آن زمان، مشروط به یکسال سپردهگذاری زوجهای فاقد مسکن –خانهاولی- تسهیلات 80 میلیونی با نرخ سود 14 درصد به سپردهگذاران تعلق میگرفت.اما در حال حاضر سقف وام یکم دو برابر شده و به 160 میلیون تومان رسیده و نرخ سود تسهیلات نیز در دو مرحله کاهش، یکبار به 13 درصد رسید و در حال حاضر 11 درصد است.قرار است بهزودی نرخ سود این تسهیلات دو واحد درصد دیگر کاهش پیدا کند و تکرقمی شود. هر چند نرخ سود تک رقمی برای وام خرید مسکن آن هم در شرایطی که سایر تسهیلات بانکی با سود حداقل 18 درصد پرداخت میشود، یک اقدام منحصر به فرد و مزیت طلایی برای خانهاولیها به حساب میآید اما صرفنظر از تاثیر «روانی» آن بر تحریک تقاضای مصرفی، با کاهش دو واحد درصدی نرخ سود، مبلغ اقساط ماهانه این وام، چندان کاهش پیدا نخواهد کرد. اقساط بازپرداخت وام 80 میلیون تومانی، با نرخ سود 11 درصد، بهصورت پرداخت ساده قسط، یک میلیون تومان است که با کاهش نرخ سود به 9 درصد، مبلغ قسط به حدود 900 هزار تومان میرسد. به رغم دو اثر مثبت «روانی» و «ریالی» طرح کاهش سود تسهیلات مسکن یکم، با تک رقمی شدن این نرخ، یک عارضه در پروسه وامدهی به متقاضیان خرید مسکن بهوجود خواهد آمد.

بررسیها نشان میدهد: کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، به علت وابستگی کنونی این صندوق –صندوق پسانداز مسکن یکم- به یارانه دولتی، منجر به «کاهش دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات» به لحاظ ظرفیت پرداخت خواهد شد.بانک عامل بخش مسکن در حال حاضر اگر چه وام یکم را با سود 11 درصد به خانهاولیها پرداخت میکند اما مابهالتفاوت این نرخ تا نرخ رایج تسهیلات بانکی که 18درصد است، از طریق استمهال 10 ساله خط اعتباری مسکنمهر و اعمال دوره تنفس 10 ساله آن، برای بانک، جبران شده است. هماکنون ماهی حداقل 200 میلیارد تومان از محل اقساط ماهانه تسهیلات پرداختی مسکنمهر، وارد حساب بانک عامل میشود که به جای آنکه بابت تسویه خط اعتباری به بانک مرکزی برگردد، برای تکمیل نیمهکارههای مسکنمهر و یارانه نرخ سود تسهیلات یکم، مورد مصرف قرار میگیرد.با کاهش نرخ سود تسهیلات یکم، از آنجا که میزان یارانه نرخ سود قابل افزایش نیست، در نتیجه، به اجبار تعداد وامهای قابل پرداخت به خانهاولیها افت میکند. ظرفیت تسهیلات دهی صندوق یکم حدود 80 هزار فقره وام در سال است اما با ورود به دوره رونق مسکن، حجم تقاضا افزایش پیدا خواهد کرد.

«حد مطلوب» کاهش سود وام اوراق

زمزمههایی نیز مبنی بر کاهش نرخ سود وام 110 میلیونی از 17/5 درصد کنونی به سطح پایینتر، شنیده شده است. کارشناسان درباره حد مطلوب کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق اعلام کردند: با توجه به کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی از جمله نرخ سود وام صندوق پسانداز مسکن یکم، سود واقعی تسهیلات بدون سپرده مسکن نیز باید کاهش یابد.

به گفته آنها هم اکنون اگر چه سود اسمی تسهیلات خرید مسکن با استفاده از اوراق 17/5 درصد است اما محاسبه میانگین فعلی قیمت فروش اوراق مسکن و هزینههای ناشی از آن نشان میدهد سود واقعی این تسهیلات برای وامگیرندهها معادل 23 درصد است. به این ترتیب در حالی که از ابتدای تیرماه سود تسهیلات بانکی به 18 درصد کاهش یافته است انتظار میرود میزان سود اسمی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن نیز به گونهای کاهش یابد که سود واقعی آن به 18 درصد برسد. با محاسبه مبلغ 80 هزار تومان بهعنوان متوسط قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن، درصورتیکه سود اسمی تسهیلات بدون سپرده به 12/5 تا 13 درصد برسد سود واقعی این تسهیلات به 18 درصد کاهش مییابد.