شاخه جدید در معاملات ملکی

سازندگان واحدهای مسکونی که هر سال معمولا از اواسط پاییز جست و جوی خود را برای یافتن زمین مناسب به منظور احداث آپارتمان آغاز میکنند، امسال اندکی زودتر و با شرایط ویژهتری نسبت به سالهای قبل فاز جدید عملیات ساختمانی را شروع کردهاند.هم اکنون عمده ساخت و سازهای جدید در شهر تهران بر روی زمین واحدهای مسکونی کلنگی انجام میشود.این در حالی است که تنها بخش اندکی از این ساختوسازها بر روی زمینهای خام – زمینهایی که تاکنون عملیات ساختمانی بر روی آنها انجام نشده است – صورت میگیرد.

طی دو سال گذشته، ساختوساز آپارتمانهای جدید به دلیل عمق رکود در معاملات مسکن، عملا به نصف رسید؛ طوری که آمار صدور پروانههای ساختمانی طی دو سال گذشته با افت محسوس مواجه شد.سازندگان واحدهای مسکونی در شهر تهران که طی دو سال گذشته در نتیجه تشدید رکود در معاملات خریدوفروش مسکن عملا موفق به فروش واحدهای آماده خود نشدند و بنابراین بخش بزرگی از سرمایههای آنان در این واحدها حبس شد، هماکنون فرمول تازهای را برای تامین مالی پروژههای جدید در پیش گرفتهاند.

این سازندگان با مشاهده بهبود وضعیت و شرایط معاملات در بازار مسکن با قرار گرفتن در فاز پیش رونق، هم اکنون به راه حل تازهای متوسل شدهاند تا با استفاده از آن بتوانند ضعف نقدینگی خود را در شرایط فعلی پوشش دهند.خرید اقساطی زمین یا به عبارت دیگر خرید غیر نقدی زمین روش تازهای است که هم اکنون سازندگان برای جبران بخشی از ناتوانی مالی خود در شرایط فعلی ناشی از حبس سرمایهها در واحدهای کلیدنخورده و فروشنرفته در پیش گرفتهاند.در حال حاضر، سمت عرضه مسکن در شرایطی که از یکسو چشمانداز رونق معاملات و نیاز به واحدهای مصرفی را پیش رو دارد و از سوی دیگر هنوز موفق به فروش همه واحدهای خود برای تکمیل نقدینگی مورد نیاز ساختوسازهای جدید نشده است، خرید غیر نقدی زمین را بهعنوان فرمول تازه در بازار مسکن باب کرده است.به عبارت دیگر سازندگان واحدهای مسکونی که با توجه افزایش حجم نسبی معاملات مسکن طی ماههای گذشته و روند رو به رشد این معاملات در ماههای اخیر چشمانداز رونق خرید و فروش مسکن را پیش روی خود دارند، برای آنکه به واسطه عجله برای فروش واحدهای آماده دچار ضرر و زیان نشوند، وارد معامله اقساطی زمین با مالکان واحدهای کلنگی شدهاند.

پیش از این سازندگان برای جبران کسری هزینههای خود برای تملک زمین و ساخت آپارتمانهای جدید به مشارکت با مالکان روی میآوردند؛ هر چند مشارکت در ساخت هنوز هم یکی از شیوههای رایج در ساخت و سازهای مسکونی محسوب میشود اما هم اکنون سازندگان ترجیح میدهند علاوه بر آنکه با خرید اقساطی زمین 100 درصد مالکیت واحدهای در دست ساخت را در اختیار خود میگیرند از دردسرهای ناشی از اختلافات احتمالی با طرف مقابل، در روش مشارکت با مالکان در امان بمانند.این در حالی است که هم اکنون در روش مشارکت در ساخت، سازندگان مطابق با یک عرف پذیرفته شده و رایج، علاوه بر تعیین سهم بیشتر برای مالکان -60 درصد پروژه تازه بهعنوان سهم مالک و 40 درصد بهعنوان سهم سازنده – باید مبالغ بالایی را متناسب با قیمت زمین در هر منطقه، بهعنوان وام بلاعوض برای سکونت مالک در مکان دیگری در مدت زمان تخریب و ساخت پروژه جدید به مالک یا مالکان زمین پرداخت کنند.

روش جدیدی که هماکنون سازندگان واحدهای مسکونی از چند روز گذشته برای تملک زمین در پیش گرفتهاند هر چند هنوز یک روش تازه است و مشخص نیست تا چه اندازه این روش از سوی مالکان بهعنوان سمت عرضه زمین، مورد استقبال واقع میشود اما تعدد فایلهای درخواست سازندگان برای خرید غیر نقدی املاک کلنگی هم اکنون شاخه جدیدی از معاملات ملکی را در بازار مسکن ایجاد کرده است.در حال حاضر فرمول پیشنهادی مالکان برای خرید غیرنقدی زمین فرمول 50 درصد پرداخت نقدی و 50 درصد اقساط در طول مدت زمان توافق است.به این معنا که در حال حاضر عمده سازندگان آپارتمان توان مالی معادل نیمی از قیمت زمین را برای شروع عملیات ساختمانی در اختیار دارند.این در حالی است که آنها مطابق با روند فعلی بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق امیدوارند واحدهای آماده و کلید نخوردهشان طی ماههای پیش رو به فروش برسد و با فروش این واحدها سایر هزینههای ساخت و ساز از جمله پرداخت مابقی قیمت زمین، هزینههای مربوط به خرید مصالح و عوارض ساختمانی و... نیز تامین شود.

عمده سازندگان واحدهای مسکونی، خواستار خرید غیرنقدی و بیواسطه زمین از مالکان هستند؛ چرا که در اغلب آگهیهای خود برای خرید زمین، تاکید کردهاند که تنها مالکان زمینهای مسکونی که قصد فروش اقساطی زمین خود را دارند با آنها تماس بگیرند.هم اکنون عمده تقاضای سازندگان برای خرید غیر نقدی زمین معطوف به مناطق 1، 2 و 3 و مناطق 4 و 5 و 6 پایتخت است.این در حالی است که هنوز تمایل مشخصی از سمت عرضه برای تملک اقساطی زمین در محدوده بافتهای فرسوده که عموما در نیمه جنوبی پایتخت واقع شدهاند و از ذخیره قابل ملاحظه زمین و ملک کلنگی برخوردارند در آگهیهای نیاز به خرید زمین قسطی دیده نمیشود.سازندگان در شرایطی هم اکنون تلاش خود را برای ورود به ساختوسازهای جدید آغاز کردهاند که تثبیت هزینههای خرید مصالح ساختمانی نیز مشوق دیگر آنها برای ورود به پروژههای ساختمانی است.

مرکز آمار در تازهترین گزارش خود از وضعیت شاخص کل قیمت بالادست ساختوسازهای مسکونی در شهر تهران از تثبیت قیمت مصالح ساختمانی در سه ماهه دوم سال خبر داد.شاخص کل قیمت بالادست ساخت و ساز، در فصل تابستان تنها 1/4 درصد رشد داشته است؛ این شاخص در فصل بهار (یک فصل گذشته)، 183/9 گزارش شده بود.  با توجه به اینکه تغییرات این شاخص طی یک سال اخیر بسیار پایینتر از نرخ تورم عمومی بوده است، وضعیت فعلی قیمت مصالح ساختمانی نشاندهنده تثبیت هزینه تامین مصالح برای سرمایهگذاران ساختمانی و سازندگان است. به این ترتیب در شرایطی که بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق قرار گرفته و هم اکنون به واسطه تغییر فاز بازار مسکن از رکود به سمت رونق، متقاضیان مصرفی آپارتمانهای مسکونی، رفت وآمد خود را به بازار مسکن افزایش دادهاند، شرایط مناسبی نیز به لحاظ تثبیت هزینههای ساخت از محل ثبات شاخص کل قیمت نهادههای ساختمانی برای ورود مجدد سرمایهگذاران به عرصه ساختوساز مسکن فراهم شده است.