سرعت‌گیر گردش سرمایه‌های ساختمانی

مدیریت شهری پایتخت با تدوین و تصویب برنامه پنج ساله دوم در اواخر سال 92، نقشه راه اداره شهر تهران طی سالهای 93 تا 97 را طراحی کرد. حالا با گذشت نیمی از راه، معاونت برنامهریزی و توسعه شهری شهرداری تهران، گزارشی از عملکرد دو سال ابتدایی شهرداری پایتخت را در شش حوزه ماموریتی منتشر کرده است. بیش از 100 صفحه از این گزارش که به نوعی خودآزمایی شهرداری تهران برای شناسایی میزان انحراف از احکام نقشه پنجساله دوم شهر محسوب میشود به حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری اختصاص دارد. بررسی احکام اجرا شده یا معطل مانده حوزه شهرسازی و معماری از وجود چهار دستانداز بزرگ در مسیر سرمایهگذاری ساختمانی در تهران حکایت دارد.

گزارش معاونت برنامهریزی و توسعه شهری شهرداری تهران از عملکرد حوزه شهرسازی و معماری طی دو سال ابتدایی اجرای برنامه پنج ساله دوم شهر تهران نشان میدهد در حال حاضر بازار ساختوسازهای مسکونی در تهران آن هم در مقطعی که برای خروج از رکود دچار تاخیر شده و انتظار میرفت اوایل پاییز نشانههای رشد مثبت تیراژ صدور پروانههای ساختمانی را شاهد باشد بهدلیل وجود نارساییهای بخش شهرسازی (مدیریت شهری تهران) و فنی (سازمان نظام مهندسی)، با چهار دستانداز بزرگ مقابل سرمایهگذاریهای ساختمانی مواجه شده است. این دستاندازها در دو دسته «مزاحمان سرمایهگذاری» و «خلأ محرکهای سرمایهگذاری» خود را نشان میدهد که مطابق گزارش ارائهشده به دلیل محقق نشدن اهداف تعریف شده در احکام شهرسازی و معماری برنامه پنج ساله دوم شهرداری، گریبانگیر بازار ساختوساز شده است و شش عارضه مهم را به این بخش وارد کرده است.

مزاحمان سرمایهگذاری

بررسیهای انجام شده از احکام برنامه پنج ساله دوم بیان میکند که دسته اول مزاحمان سرمایهگذاری ساختمانی در پایتخت بهدلیل پروسه طولانی صدور انواع گواهیهای ساختمانی به ویژه صدور پروانه ساختمانی ایجاد شده است.

سازندهها نیز از این دسته بهعنوان مانع بزرگ برای جذب سرمایه در بخش ساختوساز نام میبرند و شکایت دارند که این موضوع باعث ایجاد پروسه طولانی و پیچیده صدور پروانه ساختمانی است. در سال 92 (یعنی پیش از آغاز برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران) میانگین زمان صدور انواع پروانه ساختمانی در شهر تهران معادل 120 روز محاسبه شده است.مطابق اهداف برنامه پنج ساله دوم بنا بود این زمان در پایان سال 93 یعنی سال ابتدایی اجرای برنامه به نصف یعنی 60 روز کاهش پیدا کند. گزارش عملکرد سال ابتدای اجرای برنامه نشان میدهد که در پایان سال 93 میانگین زمان صدور انواع پروانه ساختمانی به 70 روز رسیده است. در سال دوم برنامه نیز میانگین زمان صدور پروانه ساختمانی 20 روز هدفگذاری شده بود اما گزارشها حاکی از توقف زمان صدور پروانه در همان 70 روز در پایان سال 94 دارد. به این معنا که طی سال گذشته مجموعه مدیریت شهری عملکرد محسوسی برای کاهش زمان صدور پروانه نداشته است.

در عین حال طبق برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران بنا بود که میانگین زمان صدور انواع گواهیهای ساختمانی از سوی شهرداری که در سال 92 معادل 90 روز ثبت شده بود، در پایان سال 93 به 50 روز و در سال 94 به 20 روز کاهش پیدا کند اما گزارش عملکرد این بند از برنامه نشان میدهد که در پایان سال 93 میانگین زمان صدور انواع گواهیهای ساختمانی به 55 روز رسیده است و در سال 94 نیز هیچگونه تغییری در روند کاهش زمان صدور گواهی ساختمانی اعمال نشده است. در حال حاضر بسازبفروشهای پرکار(آن دسته از بسازبفروشهایی که در دوره رکود بخش مسکن فعال هستند، فعالیت خود را در یک محله شهری متمرکز کردهاند و به نوعی پراکندهساز نیستند) در شهر تهران که بنگاههای املاک از آنها بهعنوان سازندههای مطرح منطقه یاد میکنند؛ حداکثر پروسه ساختوساز آنها حدود یک سال زمان میبرد که حدود 20 درصد از زمان مفید ساختوساز آنها صرف گرفتن مجوز شروع فعالیت ساختمانی میشود. این در حالی است که زمان صدور پروانه ساختمانی در بسیاری از کشورهای دنیا کمتر ازیک ماه طول میکشد.

گزارشی که معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی با استناد به آمار بانک جهانی درباره متوسط زمان انتظار سرمایهگذاران ساختمانی برای اخذ مجوز ساخت از شهرداری یا سایر نهادهای مرجع شهری در کشورهای مختلف تهیه کرده است، نشان میدهد بهطور متوسط بین 15 تا 25 روز پروسه اخذ مجوز ساختمانی به طول میانجامد. مقایسه این آمار با میانگین زمان انتظار برای اخذ گواهیهای ساختمانی در کشور نشان میدهد در حال حاضر این زمان در شهری همچون تهران بیش از 3 برابر متوسط جهانی یعنی 70 روز است. بهعنوان مثال در امارات متوسط زمان صدور پروانه ساختمانی معادل 24 روز، در سنگاپور 14 روز و در دانمارک 20 روز است.

البته برخی تحقیقات وزارت راه و شهرسازی در شهر تهران نشان میدهد طی یک تا دو سال اخیر بعضا زمان صدور برخی پروانههای ساختمانی تا بیش از 200 روز نیز به طول انجامیده است که یک سازنده بتواند مجوز قطعی شروع عملیات ساختمانی خود را از شهرداری دریافت کند. به گفته کارشناسان و فعالان بازار ساختوساز پروسه طولانی و پیچیده صدور پروانه ساختمانی و سایر گواهیهای ساختمانی، سازندگان و سرمایهگذاران بخش مسکن را به 6 عارضه مهم دچار میکند.

نخستین عارضه آن است که چون پیش از صدور پروانه ساختمانی امکان شروع عملیات ساختمانی وجود ندارد عملا یک زمان پرت در هر پروژه ساختوساز به وجود میآید و سبب میشود هزینههای کلی اجرای پروژه افزایش و سود سازنده کاهش پیدا کند. عارضه دوم این است که سازندهها برای صرفهجویی در هزینهها تا زمان صدور مجوز قطعی عملا نمیتوانند به خرید مصالح ساختمانی اقدام کنند. در عین حال سومین عارضه که از این محل نصیب سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی میشود این است که سازنده نمیتواند برای فرار از ریسکها و تبعات دورههای اوج رکود و زمان جهش قیمت مسکن، برنامهریزی کند. بهطور معمول سازنده در حالت عادی اگر بتواند روی زمان صدور پروانه ساختمانی حساب کند پروژه تکمیل شده به دوره اوج رکود یا جهش قیمت نمیرسد؛ چراکه در این دو دوره هر چه عرضه مسکن انجام شود تقاضایی برای آن وجود ندارد. اما در حال حاضر به دلیل تحمیل زمان پرت به سازندهها، سرمایهگذاران در این دو نقطه زمانی حساس وارد بازار میشوند و نهایتا واحدهای مسکونی آماده آنها در بازار فروش رسوب میکند و نمیتواند اثر مثبتی در تغییر روند بازار داشته باشد.

حامد خانجانی کارشناس ارشد مدیریت ساخت، نیز با اشاره به آمار بانک جهانی درخصوص میانگین زمان صدور پروانه ساختمانی عنوان میکند: در حال حاضر میانگین زمان صدور پروانه ساختمانی در کشور حدود 97 روز برآورد شده این در حالی است که در بسیاری از کشورها همچون کانادا زمان صدور پروانه ساختمانی کمتر از یک ماه است. او نارساییهای موجود در دو بخش شهرسازی و فنی را علت طولانی شدن زمان صدور پروانه ساختوساز میداند و میگوید: مجموعهای از عوامل درونی و بیرونی بخش مسکن سبب شده تا ورود سرمایهگذاران به بخش مسکن با مشکل مواجه شود. بهعنوان مثال درون بخش وجود کمیسیونهای متعدد همچون کمیسیون ماده پنج برای تغییر ضوابط بالادست، الزام انجام استعلامهای متعدد، اعمال سلیقه شهرداران مناطق در نحوه صدور پروانه ساختمانی و چندپارگی قوانین از مهمترین عواملی است که سبب شده است سرمایهگذاران و سازندگان ساختمانی در زمان شروع پروژههای ساختوساز با سردرگمی مواجه باشند. از سوی دیگر در خارج از بخش مسکن به دلیل بازده پایین سرمایهگذاری در حوزه ساختوساز، انگیزه چندانی برای ورود سرمایهگذاران به این بخش وجود ندارد که میتواند بهعنوان چهارمین عارضه این بخش به شمار آید.

مانع سرمایهگذاری به روایت سازندهها

همچنین سایر سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی سه عامل دیگر را در زمانبر شدن پروسه صدور پروانه ساختمانی موثر میدانند که پابند آنها برای شروع عملیات ساختمانی جدید شده است. به گفته آنها بوروکراسی و استعلامهای متعدد و زمانبر، ناهماهنگی بین سیستمهای هوشمند و صدور دستی مجوزهای میانی پروانه ساختمانی و کمبود کاربر مسلط برای هدایت و انجام کار در سیستم هوشمند صدور پروانه از جمله عواملی است که سبب میشود زمان صدور پروانه ساختمانی طولانی و پیچیده شود. وجود چنین عواملی موجب میشود دو عارضه و آسیب عمده دیگر متوجه بازار سرمایهگذاری ساختمانی شود. افزایش مخاطرات سرمایهگذاری یکی از این عوارض است؛ چراکه در حال حاضر بیش از 70 درصد پروژههای مسکونی به دلیل نبود زمین خام در محدوده شهر تهران، از طریق مشارکت با مالکان املاک کلنگی انجام میشود. طولانی بودن پروسه زمانی صدور پروانه ساختمانی سبب ایجاد شک و تردید مالکان نسبت به فعالان و سازندهها و بروز اشکالات حقوقی و نهایتا برهم خوردن توافقات میشود.

عارضه ششم آنکه بالا بودن میانگین زمان صدور پروانه و سایر گواهیهای ساختمانی سبب میشود تیراژ ساختوساز در سال برای سازندهها کاهش پیدا کند. در نتیجه عایدی کلی سرمایهگذاری ساختمانی با توجه به نرخ بازدهی بازارهای رقیب را غیراقتصادی میکند. اما دسته دوم مزاحمان سرمایهگذاری ساختمانی، انجام نشدن اقدامات لازم برای تدوین سازوکار TDR یا حق انتقال توسعه است. حق انتقال توسعه از تکالیف طرح جامع و طرح تفصیلی است و شهرداری تهران باید طی سالیان گذشته توسط مرکز مطالعات و برنامهریزی شهر تهران آن را به نتیجه و در فرآیند قانونی به تصویب میرساند که متاسفانه تاکنون به سرانجام نرسیده است. به موجب این طرح موضوعی، در گستره شهر تهران تمامی کسانی که به دلیل باغ بودن ملکشان یا قرار گرفتن در مجاورت بناهای تاریخی و میراثی، امکان استفاده از حقوق مکتسبه ناشی از قوانین و طرح تفصیلی و طرح جامع را ندارند، میتوانند حقوق توسعه یا همان تراکم متعلقه را به مکانهای دیگری از شهر که در آنجاها امکان بارگذاری وجود دارد منتقل کنند. زمان تدوین این طرح که در قالب برنامه پنج ساله دوم تا پایان سال اول مشخص شده بود، طبق گزارش عملکرد هنوز تکمیل و نهایی نشده است. تدوین نشدن سازوکار اجرایی حق انتقال توسعه سبب شده است بخش زیادی از مالکان و سرمایهگذاران ساختمانی به دلیل واقع شدن ملکشان در پهنهای که امکان ساختوساز را ندارند برای ورود به این بخش با مانع مواجه شوند.

خلأ محرکهای سرمایهگذاری

علاوه بر مزاحمان سرمایهگذاریهای ساختمانی، مطابق گزارش عملکرد دو ساله برنامه پنجساله شهرداری تهران، به دلیل وجود دو دسته خلأ محرک سرمایهگذاری، بازار ساختوساز طی دو سال اخیر با دستانداز مواجه شده است.

احکام حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری در برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران نشان میدهد که طی سال 93 یعنی سال ابتدایی شروع برنامه، شهرداری تهران تکلیف داشته است که در قالب یک طرح عوامل موثر و کلیدی بر تحولات قیمت و اجاره بهای زمین و ساختمان در شهر تهران را شناسایی و بهعنوان یک نقشه راه اقتصادی به عموم فعالان و سازندههای مسکن معرفی کند.

این در حالی است که گزارش عملکرد این برنامه تا پایان سال 94 نشان میدهد که هیچ گونه اقدامی در راستای اجرای این بند از برنامه صورت نگرفته است. به همین دلیل بسیاری از سازندهها و سرمایهگذاران بخش ساختمانی در حال حاضر در یک فضای تاریک و بدون نقشه راه در این مسیر حرکت میکنند. دومین خلأ محرکهای سرمایهگذاری که هم اکنون در بازار ساختوساز عارضه ایجاد کرده است ساختمانهای نیمهکاره است. براساس بندی از برنامه پنج ساله دوم شهرداری تهران بنا بود شهرداری با تهیه و تصویب لایحه اصلاحیه اخذ عوارض از ساختمانهای نیمهکاره، به نوعی ریسک رهاسازی پروژههای ساختمانی را بالا ببرد و سازندهها را به ساختوساز بیشتر تحریک کند. این لایحه اگرچه در سال گذشته به تصویب پارلمان محلی پایتخت رسید اما در مرحله اجرا به نظر میرسد با اشکالاتی مواجه شده است.

مطابق با مصوبه شورای شهر تهران در سال گذشته، شهرداری موظف شد از ابتدای امسال برای نجات سرمایههای محبوس در «ساختمانهای نیمهکاره»، از سازندههای این پروژهها، یک نوع مالیات شهری تحت عنوان «عوارض تعلیق» دریافت کند. نرخ این عوارض، ماهانه معادل 2 درصد قیمت روز ملک مسکونی محاسبه شده که هزینه احتکار آپارتمان –بنای متوقف شده در مراحل ساخت- برای سازندهها را مترمربعی حدود 80 هزار تومان تعیین کرده است. «عوارض تعلیق» بهعنوان اولین جریمه مالیاتی برای نوع دوم احتکار ملک، به لحاظ نرخ، از بازدارندگی موثری برخوردار است. اما اجرای این مصوبه خود با تعلیق مواجه شده است.