پاییز بازار مسکن چگونه گذشت؟

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 410 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0/1 و 7/3 درصد افزایش نشان میدهد.

در آبانماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 12459 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 4/1 درصد افزایش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آبانماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 52/2 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آبانماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16/4 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4، 2 و 14 به ترتیب با سهم 11/6، 9/3 و 6/3 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع 72/9 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 7، 15، 1 و 3) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27/1 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.

در آبانماه سال 1395، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4/4 میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 0/1 و 7/3 درصد افزایش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل 13/1 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 8 (معادل 0/7 درصد) تعلق دارد. در آبانماه سال 1395 از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9/8 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2/1 میلیون تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. در هشت ماه منتهی به آبانماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 106/1 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 10/3 درصد افزایش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 4/4 میلیون تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 4/4 درصد افزایش نشان میدهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آبانماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «30 تا 35» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 12/6 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی «25 تا 30» میلیون ریال با سهم 12/3 درصد و «35 تا 40» میلیون ریال با سهم 10/8 درصد، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونهای بوده که حدود 61/7 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران (44/1 میلیون ریال) معامله شدهاند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آبان سال 1395 نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع معادل 15/2 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» متر مربع به ترتیب با سهمهای 14/4 و 13/4 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 53/4 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در آبان سال 1395، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «150 تا 200» میلیون تومان با اختصاص سهم 13/3 درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش «100 تا 150» و «200 تا 250» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص 113/1 و 11/8 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع در این ماه، حدود 51/7 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300 میلیون تومان اختصاص داشته است.  در آبان سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10/4 و 9/3 درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان میکند سهم هزینه مسکن (اجارهبهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28/4 درصد است.

در مجموع حجم معاملات و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در آبان سال 1395 به ترتیب معادل 12/5 هزار واحد مسکونی و 4/4 میلیون تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 4/1 و 7/3 درصد افزایش نشان میدهد. در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی هشت ماهه منتهی به آبان سال جاری و نیز گشایشهای مالی اخیر نظام بانکی در این بخش (به ویژه تکرقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم بانک مسکن)، شرایط مناسبی جهت خانهدار شدن زوجهای جوان و خانهاولیها در شرایط کنونی فراهم شده است. بررسی تحولات بازار اجارهبهای مسکن در آبان سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره است.