پاییز بازار مسکن چگونه گذشت؟

این گزارش نشان میدهد: تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به کمتر از 12 هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 5 و 6 درصد کاهش نشان میدهد.در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 400 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان نیم و 8 درصد افزایش نشان میدهد.

در آذرماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 11832 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 6 درصد کاهش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در آذر سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 53 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند.توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در آذرماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 17 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 11 و 10 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند.

در مجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 15، 7، 1 و 3) بوده و 12 منطقه باقیمانده 26 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.در آذر سال 1395، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 430 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب کمتر از یک و کمتر از 8 درصد افزایش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 16 (معادل 16 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 10 (معادل 4 درصد) تعلق دارد.

در آذر سال 1395 از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 10 میلیون تومان به منطقه 1 و کمترین آن با 2 میلیون و 200 هزار تومان به منطقه 17 تعلق داشته است.در 9 ماه منتهی به آذر سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 117/4 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، حدود 9 درصد افزایش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 350 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، حدود 5 درصد افزایش نشان میدهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در آذر سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «30 تا 35» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 12 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی «25 تا 30» میلیون ریال با سهم نزدیک به 12 درصد و «35 تا 40» میلیون ریال با سهم 11 درصد، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه، توزیع حجم معاملات بهگونهای بوده است که بیش از 60 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (44/3 میلیون ریال) معامله شدهاند.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در آذرماه سال 1395 نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجامشده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 مترمربع هر کدام با سهمهای 13 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 52 درصد از معاملات انجامشده را به خود اختصاص دادند.در آذرماه سال 1395، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده برحسب ارزش هر واحد، حاکی از آن است که در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 100 تا 150 میلیون تومان با اختصاص سهم حدود 13 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجامشده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش 150 تا 200 و 200 تا 250 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص 13 و 11 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. درمجموع در این ماه، حدود 50 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است.

تحولات اجارهبهای مسکن

در آذرماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و حدود 10 درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان میکند سهم هزینه مسکن (اجارهبهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28 درصد است.در کل، حجم معاملات و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آذرماه سال 1395 به ترتیب معادل 11 هزار و 800 واحد مسکونی و 4 میلیون و 400 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتیب به میزان 6 درصد کاهش و 8 درصد افزایش نشان میدهند.

در مجموع با توجه به رشد ملایم قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم طی 9 ماهه منتهی به آذرماه سالجاری و نیز گشایشهای مالی اخیر نظام بانکی در این بخش (بهویژه تکرقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم بانک مسکن)، شرایط مناسبی جهت خانهدار شدن زوجین جوان و خانهاولیها در شرایط کنونی فراهم شده است. بررسی تحولات بازار اجارهبهای مسکن در آذرماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره است؛ بهطوریکه شاخص کرایه مسکن اجاره ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 10 درصد رشد نشان میدهد.