نبض جهانی مسکن 2017

بررسیهای موسسه «فیچ» نشان میدهد شاخص جهانی قیمت مسکن در سال جاری میلادی، در دامنهای محدود، نوسان میکند؛ بهطوریکه بازار ملک در عمده کشورها، از ثبات نسبی برخوردار خواهد شد. قیمت مسکن کشورهای منتخب، در سال 2017، یکی از 4 وضعیت «کاهشی»، «رسیدن به نقطه کف»، «پایان افزایش» و «تداوم رشد مثبت» را تجربه میکند. املاک چین، مهمترین بخش مطالعه «فیچ» است که طبق آن، تب قیمتها سرد میشود.

دورنمای دو ساله از شاخص جهانی قیمت مسکن، توسط یکی از معتبرترین موسسات رتبهسنجی مستقر در آمریکا، ترسیم شد. موسسه «فیچ» با بررسی وضعیت بازار املاک 22 کشور منتخب دنیا، بازار جهانی مسکن در سال 2017 را «آرام» و «کم نوسان» نسبت به بحران قیمتها در سال گذشته میلادی، توصیف و در عین حال، بازار مسکن کشورهای مختلف را در 4 حالت مختلف، طبقهبندی کرده است. نتایج بررسیهای این موسسه رتبهسنجی، نشان میدهد بالاترین تورم مسکن طی سال جاری 6 درصد و برای کشور نروژ برآورد شده است.

از طرفی، کشورهایی که سال 2016 درگیر حباب قیمت مسکن بودند، در سال جاری میلادی با عبور از این بحران، به ثبات میرسند و شیب رشد قیمت ملک در آنها به صفر نزدیک میشود. مهمترین بخش گزارش موسسه «فیچ»، مربوط به سرنوشت بازار مسکن دومین اقتصاد جهان است. ارزش املاک مسکونی کشور چین سال گذشته با رشد 25 درصدی (عمدتا در پایتخت و شهرهای بزرگ)، اقتصاد این کشور را با خطر ورشکستگی مشابه بحران 2008 بازار مسکن آمریکا روبهرو کرد. رابطه تنگاتنگ اقتصاد چین با سایر کشورهای پیشرفته و در حال توسعه، میتواند در صورت ترکیدن حباب مسکن این کشور، اقتصاد جهان را به لرزه درآورد. اما مطابق پیشبینیهای موسسه رتبهسنجی «فیچ» تب بازار مسکن چین در سال 2017 میلادی بدون افت ناگهانی، بهصورت تدریجی کاهش پیدا میکند.

در سال جاری میلادی، شیب رشد قیمت مسکن در چین، تغییر محسوس مییابد؛ بهطوری که ارزش فروش خانهها در این کشور که سال 2016 رقمی معادل 25 درصد جهش کرده بود، امسال بهطور متوسط حدود 2/5 درصد افزایش مییابد. بنابراین سطح قیمت اسمی مسکن در چین اگر چه در سال جاری نیز افزایش پیدا میکند اما نرخ رشد، به اندازه یک دهم نرخ رشد در سال حبابی (سال گذشته) خواهد بود و میزان رشد نیز در حدی است که تحلیلگران اقتصادی موسسه «فیچ»، وضعیت بازار مسکن چین در سال 2017 را «باثبات»، توصیف میکنند. متوسط نرخ رشد قیمت مسکن در 22کشور منتخب جهان طی سال 2017 رقمی معادل 2/4 درصد پیشبینی شده که کمتر از نصف میزان رشد قیمت در سال 2016 است. مطالعات موسسه «فیچ» که ترکیبی از کشورهای آمریکای شمالی، آمریکای لاتین، اروپا و آسیا را در برمیگیرد، مشخص میکند دامنه نوسان شاخص جهانی قیمت مسکن در 2017 به مراتب محدودتر از سال گذشته میلادی خواهد بود.

دستهبندی بازار مسکن کشورها به 4 کلاس

گزارش «دنیای اقتصاد» از نتایج مطالعات موسسه رتبهسنجی «فیچ» درباره شاخص جهانی قیمت مسکن در 2017 حاکی است: بازار مسکن 22 کشور منتخب جهان، به لحاظ دورههای رکود و رونق و همچنین نحوه نوسان قیمت مسکن، در 4 کلاس قابل دستهبندی هستند. دسته اول، کشورهایی هستند که در سال جاری میلادی با کاهش قیمت روبهرو خواهند شد. در این کشورها، تحت تاثیر افت قیمت مسکن، ارزش فروش اوراق رهنی در بازار رهن ثانویه افت خواهد کرد و دولتها، بهزودی سیاستهای مهار قیمت (محدودکننده تقاضای خرید) را لغو خواهند کرد و شروع به اصلاح بازار ملک برای تحریک تقاضا میکنند.

بازار مسکن کشورهایی که در کلاس دوم قرار دارند، در سال جاری میلادی به وضعیت «کف قیمتی» دچار میشوند. در این کشورها، کمترین نوسان قیمت مسکن –رشد نزدیک به صفر- رخ خواهد داد. از آنجا که، رسیدن سطح قیمت مسکن به نقطه کف، بعد از دوره کاهش قیمت، اتفاق میافتد، دولت در کشورهای دسته دوم، با نیروی بیشتری نسبت به کشورهای دسته اول، برای تقویت تسهیلات رهنی، اقدام میکند. سومین دسته بازار مسکن در جهان 2017، کشورهایی را شامل میشود که دوره پایان رشد قیمت را تجربه خواهند کرد. در این کشورها، شیب رشد مثبت قیمت مسکن به سمت صفر، میل میکند. بازار مسکن چین، نروژ، کانادا و آلمان جزو این کلاس هستند. در این کشورها، قدرت خرید مسکن تضعیف میشود و مشوق خرید ملک، کاهش مییابد ضمن آنکه، تعداد آپارتمانهای در استطاعت خرید، کم خواهد شد. کلاس آخر بازار مسکن 2017، کشورهایی را شامل میشود که رشد محسوس قیمت مسکن را تجربه میکند. در این کشورها، ریتم معاملات خرید مسکن، تند خواهد شد و سرمایهگذاری ساختمانی، جذابیت پیدا میکند. آمریکا، در این کلاس، قرار دارد.

چشمانداز مسکن جهان

موسسه رتبهسنجی فیچ، یکی از سه موسسه معتبر جهان در عرصه رتبهسنجی اقتصادها، در تازهترین گزارش خود چشمانداز بخش مسکن جهان در سال 2017 را مورد بررسی قرار داده است. در این گزارش 36 صفحهای به مولفههای مختلفی پرداخته شده که نشاندهنده روندهای کلی تغییرات بخش مسکن در 22 کشور منتخب جهان هستند. بر اساس پیشبینیهای فیچ که در این گزارش آمده است، در سال 2017 چندین بازار حوزه آسیاپاسیفیک شاهد کاهش شدید رشد قیمت مسکن خواهند بود و دلیل آن این است که مشکل استطاعت خرید، عرضه روزافزون مسکن، سختگیری بیشتر در وامدهی و استانداردهای قانونی موجب کاهش دینامیک قیمتها خواهد شد.

بر این اساس، کشورهای استرالیا، نیوزیلند و چین، سه بازاری که این اواخر در منطقه بیشترین افزایش قیمت را داشتهاند، کندی قابل توجه رشد قیمتها را شاهد خواهند بود و انتظار میرود در سال 2017 رشد تکرقمی قیمتها را به ثبت برسانند. این در شرایطی است که سال گذشته رشد دو رقمی را تجربه کرده بودند. فیچ همچنین افزوده است که رشد باثبات یا رو به بهبود اقتصاد و اشتغال در کنار نرخ پایین بهره، عرضه محدود و تداوم رشد جمعیت در همه 6 اقتصاد حوزه آسیا پاسیفیک که مورد بررسی فیچ قرار گرفتهاند بهجز یکی موجب افزایش قیمتها خواهند شد. انتظار میرود تنها سنگاپور شاهد افت قیمتها باشد و فیچ پیشبینی کرده است که پس از 3 سال متمادی افت قیمت، امسال هم قیمتها 4 درصد افت خواهد کرد.

پیشبینی فیچ همچنین حکایت از آن دارد که افزایش قیمتهای اسمی مسکن در استرالیا در 8 شهر عمده این کشور کند خواهد شد و در سال 2017 به 3 درصد خواهد رسید. این افزایش در سال 2016 برابر با 10/9 درصد بود، گرچه رشد جمعیت موجب افزایش قیمتها در سیدنی و ملبورن خواهد شد. کاهش درآمدهای اجاره، افزایش عرضه و افت چشمانداز رشد سرمایه، بر بازار فشار وارد خواهد کرد. استانداردهای سختگیرانهتر برای وامدهی موجب سرکوب تقاضا خواهد شد. در نیوزیلند اما تقاضا برای مسکن در سطح بالایی باقی خواهد ماند اما فیچ انتظار دارد رشد قیمتهای اسمی در کل کشور به 5درصد افت کند که دلیل آن فشار بار مالی قیمتها و سختگیری بیشتر در قوانین خواهد بود. نیوزیلند در میان کشورهای مورد بررسی بیشترین ناهمگونی در رشد قیمتها را ظرف 4 سال اخیر تجربه کرد؛ به این معنا که طی این دوره رشد قیمتها بیش از 80 درصد تغییر کرد: در اوکلند قیمت مسکن 76/3 درصد افزایش یافت و در ساحل غربی قیمتها تا 5/1 درصد کاهش یافت.

فیچ همچنین در مورد مسکن چین پیشبینیهایی را ارائه و اعلام کرده است که انتظار میرود افت شدیدی در رشد قیمت مسکن در شهرهای رده اول این کشور مشاهده شود. بر این اساس رشد قیمت مسکن در این شهرها از 25 درصد در سال 2016 که در ادامه چندین سال رشد سریع مشاهده شد، در سال 2017 به 2/5 درصد خواهد رسید. دلیل این کاهش رشد تا حدودی واکنش به سختگیریهای بیشتر در قوانین مربوط به خرید مسکن و حداقل سپرده برای واممسکن عنوان شده است. بر این اساس، در دیگر شهرهای چین هم از تب قیمتها کاسته خواهد شد البته با اندازههای متفاوت؛ اما در مجموع افت شدید در این دسته از شهرها مورد انتظار نیست چون مقامات چینی بهطور مستقیم بر بسیاری از جنبههای بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن کنترل مستقیم دارند. روند شهریشدن، نرخ پایین بهره و رشد زیاد درآمد نیز از مولفههای حمایتکننده قیمتها خواهند بود. در ژاپن و کره جنوبی کندی کمی را در رشد قیمتها شاهد خواهیم بود. جمعیت رو به پیری از جمله معضلات دیرینه این دو بازار مسکن هستند اما پیشبینی میشود بازیهای المپیک سال 2020 موجب افزایش کوتاهمدت قیمتهای مسکن توکیو خواهد شد. عرضه بیش از حد و سطح بالای بدهی خانوارهای کره جنوبی بهتدریج موجب تعدیل بازار مسکن این کشور خواهد شد.

سنگاپور تنها کشور حوزه آسیاپاسیفیک است که فیچ برای آن چشمانداز باثبات منفی پیشبینی کرده است. تاثیر عرضه بیش از حد خانههای جدید، کندی جریان مهاجرت، اقتصاد ضعیف و سیاستهای جاری موجب کاهش اعتماد به این بازار خواهد شد. فیچ برای بخش مسکن آمریکا در سال 2017 احیا و رسیدن قیمتها به سطح سال 2006 را پیشبینی کرده و این در شرایطی است که یک دهه از آغاز بحران مسکن آمریکا میگذرد. وامهایی که سابقه آنها به پس از بحران بر میگردد، عملکرد قدرتمند خود را ادامه میدهند و قیمتها توسط مولفههای بنیادین اقتصاد مورد حمایت قرار میگیرند البته در برخی از بخشهای بازار شاهد رونق بیش از حد خواهیم بود. تمایل به وامدهی به وامگیرندگان ضعیفتر نیز احیا شده است و برای نخستینبار وامدهندگان غیربانکی هم اکنون بخش اعظم وامها را پرداخت میکنند.

بنا به پیشبینی فیچ، نااطمینانیهای ناشی از برگزیت و دوره طولانی استطاعت مردم برای خرید خانه در انگلیس موجب خواهد شد افزایش قیمت در سال 2017 متوقف شود. هر چند که کمبود عرضه، کمی از قیمتها حمایت خواهد کرد. علت این کمبود عرضه نیز مقررات سختگیرانه ساخت و ساز مربوط به مناطق محتلف شهری عنوان شده است. نگرانیهای ناشی از قیمتهای در شهر لندن دست به دست نگرانیها از برگزیت داده است. پیش از این لندن برای سرمایهگذاران بخش مسکن به یک پناهگاه امن سرمایهگذاری بدل شده بود و تقاضا برای مسکن در کنار رونق اقتصادی آن را از سایر مناطق جذابتر میساخت. حالا اما برگزیت موجب خواهد شد که جایگاه لندن بهعنوان یک مهد مهم بهویژه در صنعت مالی منطقه به خطر افتد و این باعث خواهد شد اختلاف زیادی که بین تقاضا برای مسکن لندن با سایر شهرهای انگلیس وجود داشت، کاهش یابد.