عرضه مسکن به یک سوم تقاضا رسید

هم اکنون در ازای صدور یک پروانه ساختمانی سه معامله در شهر تهران انجام میشود. همچنین طی سه دهه اخیر کاهش صدور پروانههای ساختمانی در سیکل دو یا سه ساله، مقدمهای برای رونق مسکن در آینده بوده است. در این شرایط می توان نتیجه گیری کرد که رکود مسکن به پایان خود نزدیک میشود.

طی ادوار گذشته بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ اتفاق افتاد. بعد از آن سال ۱۳۹۲ با بیشترین نرخ رشد قیمت مسکن مواجه بودیم و از آن سال به بعد این نرخ پایینتر از تورم عمومی مستقر شده است. تجربه نشان داده هرگاه سود ساخت و ساز افزایش مییابد با افزایش صدور پروانههای ساختمانی مواجه میشویم و عرضه با وقفهای ۲-۳ ساله وارد بازار میشود. بعد یکمرتبه با ورود حجم عظیمی از واحد مسکونی نوساز مواجه میشویم که از سال ۱۳۹۲ به بعد این اتفاق افتاد و بازار اشباع شد.

بهروز ملکی - کارشناس مسکن - در این خصوص میگوید: در سالهای ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱ تهران به کارگاه ساختمانسازی تبدیل شده بود که به تعمیق رکود در سالهای بعد انجامید. با این حال کاهش پروانههای ساختمانی در دو سه سال اخیر مقدمهای برای رونق آینده بخش مسکن است که دیدیم از اواخر سال ۱۳۹۴ معاملات مقداری افزایش یافت. البته نمیگویم که وارد رونق شدهایم، ولی تعداد معاملات معاملات امسال نسبت به سال قبل بیشتر بود. قیمتها نیز اندکی افزایش یافته ولی از آن تعبیر به رونق نمیکنم.

کاهش سرعت ساخت و ساز نسبت به معاملات قطعی از بهار سال ۱۳۹۵ به وضوح خود را نشان داده است. در بهار سال جاری ۱۷۹۳ پروانه برای ۱۵ هزار و ۷۱۲ واحد مسکونی صادر شده که ۲۱.۷ درصد از مدت مشابه سال قبل کمتر بوده و این تعداد در مقایسه با میانگین ۱۵ هزار معامله انجام شده در یک سال اخیر، یک سوم را شامل میشود.

با اینکه بعد از بهار، آمار پروانههای صادر شده در شهر تهران ارایه نشده، اما ادامه شرایط اولین فصل سال جاری میتواند ۲۵۰ هزار واحد مسکونی خالی شهر تهران را از طریق تقاضای مصرفی پوشش دهد و پس از آن احتمالا در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ شاهد افزایش سرعت صدور پروانههای ساختمانی شهر تهران خواهیم بود.

همچنین بر اساس تغییر رفتار سه شاخص کاهش عرضه، کاهش سود بانکی و افزایش صادرات و قیمت جهانی نفت میتوان نتیجه گرفت که بازار مسکن به دلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری در حال تکمیل دوره رکود خود است.

از سوی دیگر تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور حاکی از آن است دورههای رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول میانجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دورههای رکود قبلی به طول انجامیده، میبایست از خردادماه سال ۱۳۹۶ شاهد پیش رونق در بازار مسکن باشیم.