مسکن و چالش قدیمی تامین مالی

در عین حال، با نگاهی گذرا به سیر تحولات بازار مسکن در نیم قرن اخیر، میتوان به آسانی دریافت که این بازار دستخوش تغییرات بسیاری شده است. اگرچه تامین مسکن و سرپناه همواره مهم بوده است، اما خرید مسکن کمی قبلتر هرگز به عنوان اولویت برای افراد شناخته نمیشد و دلیل آن نیز مشخص بود. اجارهنشینی و خوشنشینی مثال معروف سالهای نه چندان دور در شهرهای ما بود. آن روزها هم تنوع منازل بیشتر بود و هم نرخ اجاره در مقابل دستمزدها و سایر هزینهها به نسبت معقول.

اجارهنشینها ترجیح میدادند، در کنار سایر هزینههای خانه، هزینه نگهداری و تعمیرات را هم پرداخت نکنند. همچنین نیازی به پرداخت مالیات ملک، بیمه و سایر هزینهها برای افراد اجارهنشین وجود نداشت و آنها هر زمانی که اراده میکردند به مکان دیگری که باب میلشان بود نقل مکان میکردند.

اما این روزها داستان کاملا برعکس شده و مردم ترجیح میدهند تمام مشکلات را تحمل کنند ولی اجارهنشین نباشند چرا که اجارهنشینی با ارقام نجومی امروز کاملا برابر با چند برابر هزینه کردن برای خانه شخصی است.

رکود بازار مسکن و گرانیهای گاه و بیگاه سبب شده که مردم به دلیل نداشتن قدرت خرید، چارهیی جز رهن و اجاره خانه نداشته باشند. اما تامین هزینه ودیعه مسکن نیز این روزها داستانی شده و نیاز مردم به محلی برای تامین این مبالغ بیش از پیش احساس میشود.

این در حالی است که نظارت درستی بر بازار رهن و اجرا وجود ندارد و به نظر میرسد برای ایجاد تعادل در این بخش، بهتر است دولت و دستگاههای متولی وارد میدان شده و آنچه در مورد فعالسازی صنعت اجاره از سوی مسوولان وعده شده بود به مرحله اجرا درآید. براساس آمار تهرانیها در صدر اجارهنشینی در کشور قرار دارند و همین لزوم سیاستگذاری جدی برای پایتخت در این بخش را میطلبد. بازار اجارهبها همواره بازار پر رونقی بوده و این در واقع یک مدیریت و برنامهریزی درست را طلب میکند که هم میتوان برای آن برای رونق بخش مسکن استفاده کرد و هم جلو سوءاستفادهها و عدم نظارتها در این بخش گرفته میشود. براساس آمارها اجارهنشینی در تهران بیش از سایر شهرهاست و طبیعتا کلانشهری مانند تهران با وجود 12میلیون جمعیت و این تعداد ساخت و ساز، بیشترین اجارهنشین را به خود اختصاص دهد و به تبع آن بیشترین میانگین قیمتی اجاره مسکن را داشته باشد؛ میانگین قیمتی که حداقل 700 هزار تومان در ماه را به خود اختصاص میدهد.

رقمی که برای خانوارهایی که حدود یک میلیون تومان درآمد ماهیانه دارند بسیار زیاد است و فشار اقتصادی زیادی به آنها وارد میکند. برهمین اساس عدم نظارت بر این بازار بلای جان مردم شده و هر فردی برای خود روی خانهاش نرخ میگذارد و بنگاههای معاملات املاک هم سعی میکنند از این شرایط سود لازم را ببرند.

با توجه به این نیاز، به تازگی برخی بانکها طرحی را به بانک مرکزی ارائه کردهاند که به موجب آن ودیعه مسکن مورد نیاز خانوارهای ایرانی و حتی فعالان بخش اقتصاد توسط بخش بانکی تامین شود.

در این طرح چند بانک درخواست راهاندازی ابزار قرارداد موازی برای تامین مالی بخش ودیعه مسکن و مغازهها را مطرح کردهاند که البته این طرح در حال طی کردن مراحل کارشناسی در بانک مرکزی است.

با توجه به شرایط فعلی و نیاز روز افزون تامین مالی خانوارها و فعالان عرصه اقتصاد برای تامین ودیعه مسکن و محل کسب و کار، علاوه بر اجاره، از سوی صاحبان املاک مبالغی به عنوان ودیعه یا همان اصطلاح عامه رهن طلب میکنند. که از قضا این مبالغ نیز برخلاف گذشته در برخی واقع بسیار بالاست. تا همین چندی پیش رهن یا همان ودیعه مسکن مبالغی در حدود 3 تا 5 میلیون را در بر میگرفت که مردم میتوانستند از طریق قراردادهای قرض الحسنه اقدام کنند اما اکنون کاملا وضعیت فرق کرده است.

ودیعههایی با ارقام بالای از 30 تا 100 میلیون و حتی بالاتر سازو کاری را میطلبد تا با ورود بخش بانکی تا حدی مشکلات مردم برطرف شود. مشخص است که به جهت ملاحظات بانکی ارائه این مبالغ برای بخش بانکی به صورت قرضالحسنه به صرفه نیست و از سوی دیگر مباحث مربوط به بانکداری بدون ربا هم مطرح است. از همین رو به نظر میرسد این بخش نیاز به مطالعات بسیاری دارد تا قراردادهای اجاره موازی به ابزار مناسبی برای این بخش تبدیل شود. براساس قراردادهای اجاره موازی، بانکها ملک اعم از منزل، آپارتمان و دفتر و محل کسب و کار را برطبق شرایط موجر اجاره کرده و از سوی دیگر آن را برطبق خواسته موجر و شرایط مستاجر اجاره داده و از مستاجر اجارهبها میگیرد. البته این امر مستلزم بررسی دقیق مسائل شرعی و اخذ نظر مراجع است تا براساس بانکداری اسلامی اجرایی شود. همچنین از نظر مسائل حقوقی نیز این قراردادها نیازمند بررسی است.

در این میان چند نکته وجود دارد. اقداماتی اینچنین باید از نظر کارشناسان بخش مسکن رصد شود و دولت قبل از هر چیز تاثیرات آن را بر بازار مسکن مورد بررسی قرار دهد. زیرا در چنین مواقعی همواره باید فرصت و تهدیدها و نقاط قوت و ضعف را با هم دید. باید بررسی شود که با توجه به رکود مسکن به ویژه در کلانشهرها مانند تهران آیا این اقدام میتواند سبب رونق بخش مسکن شود و از سوی دیگر چگونه این طرح میتواند گرهیی از مشکلات مردم حل کند. باید منتظر ماند و دید بالاخره نهادهای نظارتی وارد کارزار میشوند تا نرخ اجارهبها بطور منطقی کنترل شود یا خیر؟