سه پیش‌نیاز «رونق ملایم» مسکن

این پیششرطها شامل دو سیاست برای طرف عرضه و تقاضا و یک اصلاح نگرش نسبت به بازار مسکن از سمت سازندهها و سرمایهگذاران است. با این حال دو گروه از تحقق رونق غیرمعیوب و طبیعی در بازار مسکن ناراضی هستند و تلاش میکنند تصویر غیرواقعی و نادرستی از بازار را بازتاب دهند تا شاید بتوانند از آب گلآلود التهابات احتمالی پس از آن، ماهی بگیرند. اما بازار مسکن اکنون سه محافظ دارد که مانع از التهاب قیمتی در یکسال پیشرو میشود.

کارشناسان اعتقاد دارند وضعیت فعلی بازار مسکن به شکلی است که انتظارات هم در داخل بازار و هم در بین طیف ناظر بر بازار را بر مدار خروج از رکود در هر دو بخش معاملات و ساختوساز رقم زده است. آنها سه پیشنیاز ضروری برای خروج مسکن از رکود را شناسایی و معرفی کردهاند که در صورت تحقق در سال جاری، نوع متفاوتی از رونق در بازار مسکن مبتنی بر ثبات و به دور از التهابات ناشی از سوداگری و سفتهبازی به وقوع خواهد پیوست؛ موضوعی که کارشناسان از آن به عنوان «رونق ملایم» یاد میکنند. بررسیهای کارشناسی حاکی است، بازار مسکن در بازه 6 ساله 90 تا 95، دو دوره رونق هیجانی را پشت سر گذاشت که یک دوره ناشی از بیشفعالی گروهی از سرمایهگذاران و انحراف بخشی از سرمایهها (سالهای 90 تا 92) و دوره دوم ناشی از روند حاکمیت رکود معاملات مسکن به دنبال رونق معیوب سرمایهگذاری ساختمانی در سالهای 93 تا 95 بوده که محصول آن، جهش کمسابقه تعداد خانههای خالی در سال 95 بوده است.

اما در آغاز سال 96 که مختصات بازار برای اوجگیری ساختوساز فراهم شده است، شرایط برای خروج هر دو بازار معاملات و ساخت مسکن از رکود مهیا شده است. در این مقطع زمانی تحقق سه پیششرط برای ورود به فاز رونق ملایم ضروری به نظر میرسد. نخستین پیششرط، سیاست «تحریک هدفمند تقاضای خرید مسکن» در بازار است که باید مانند دو سال گذشته توسط سیاستگذار پولی دنبال شود به نحوی که اولا تقاضای مصرفی برای ورود به بازار تحریک شود؛ ثانیا این تحریک با ابزارهای تسهیلاتی انجام شود و ثالثا این فرآیند کاملا کنترل شده دنبال شود. این سیاست در سالهای قبل در قالب راهاندازی صندوق سپردهگذاری مسکن یکم اجرا شد اما به حد کفایت در تحریک تقاضای مصرفی موثر نبوده است.

گروهی از کارشناسان اعتقاد دارند سقف تسهیلات باید افزایش یابد که با توجه به محدودیت منابع مالی بانک عامل بخش مسکن امکان آن میسر نیست. اما روشهای دیگری برای تسهیل شرایط دسترسی به وامهای موجود نظیر تعدیل اقساط ماهانه و افزایش طول دوره بازپرداخت اقساط، تسهیل شرایط وام برای خانه اولیها و حذف شرط سپردهگذاری معادل نصف رقم تسهیلات خرید صندوق یکم وجود دارد که میتواند در تحریک تقاضا موثر باشد. ضمن اینکه تسهیلات پیشبینی شده خرید در بانک عامل بخش مسکن، مناسب گروهی از متقاضیان خرید است که قصد تملک آپارتمانهای 200 تا 300 میلیون تومانی دارند، اما دهکهای متوسط رو به بالا نیازمند ابزارهای کمکی دیگری برای خانهدار شدن و تملک واحدهای 400 تا 600 میلیون تومانی نظیر «لیزینگ مسکن» هستند که هنوز فعال نشده است اما در صورت ایجاد سازوکار آن، قطعا در تحریک تقاضای خرید مسکن موثر خواهد بود.

پیششرط دوم ناظر بر استمرار سیاستی است که از سال قبل آغاز شده و در قالب آن سرمایهگذاران ساختمانی به بافتهای فرسوده هدایت شدند. این سیاست که به نوعی طرف عرضه را مدیریت میکند، از طریق افزایش سقف تسهیلات بافت فرسوده در سال گذشته دنبال شد به نحوی که امکان استفاده از وام صندوق یکم برای ساختوساز در بافت فرسوده فراهم و از طرفی نرخ سود این تسهیلات نیز تکرقمی شد. اکنون کارشناسان معتقدند با وجود اینکه دولت با مداخله غیرمستقیم، طرف عرضه را به سمت ساختوساز در بافت فرسوده هدایت کرده است، اما بانکها در پرداخت تسهیلات بهانهگیری میکنند. بنابراین دلیل این بهانهجوییها هرچه که هست باید برطرف شود. بافت فرسوده این ظرفیت را دارد که سالانه 100 هزار واحد جدید مسکونی در دل آن ساخته شود و اگر این هدف محقق شود، حجم عرضه مسکن در سال 96 نسبت به پارسال دستکم 30 درصد افزایش خواهد یافت؛ چراکه سال 95 حدود 300 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد و در صورتی که 100 هزار واحد نیز در بافتهای فرسوده ساخته و به این آمار اضافه شود، افزایش 30 درصدی ساخت آپارتمان مسکونی محقق خواهد شد.

پیششرط سوم برای انتقال بازار از فاز پیشرونق به فاز رونق ملایم که بسیاری از کارشناسان بر آن تاکید دارند، تعدیل انتظارات سود سرمایهگذاران ساختمانی است. توقع سود بالا از ساختوساز به این معنا است که سازندگان دوباره مسیر اشتباهی را که سال 92 پیمودند، طی میکنند به نحوی که با ساختوساز آپارتمانهای لوکس و بزرگمتراژ در مناطق گرانقیمت شهر، در شرایطی که تقاضای مصرفی در جاهای دیگری بیپاسخ مانده است، دچار مشکل حبس سرمایه خواهند شد و واحدهای ساخته شده با این مشخصات، فروش نخواهد رفت. از این رو سازندگان باید باور کنند که در یک بازار طبیعی هرگز نمیتوان سودهای نجومی به جیب زد و باید به سود معقول قناعت کنند.

بهروز ملکی، کارشناس مسکن در گفتوگو با «دنیای اقتصاد»، با اشاره به اینکه سازندگان مسکن به سودهای غیرمنطقی پیشین که در اوایل دهه 90 نصیبشان شد، عادت کردهاند، گفت: آنها اکنون باید انتظارات خود را تعدیل کنند. وی خاطرنشان کرد: بر اثر حجم نامتعارف ساختوساز در دولت قبل، سمت عرضه مسکن فربه شد و در اواخر دولت دهم، سکته ناقص کرد. سمت عرضه مانند فردی شده بود که با دریافت غذاهای انرژیزا (دوپینگ پول پرقدرت)، روز به روز چاقتر میشد و نیاز حادتری به رژیم درمانی پیدا میکرد. البته طبیعی است که برای چنین فردی خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسبتر از رژیم گرفتن است. اما نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. ملکی معتقد است اگر سمت عرضه مسکن پس از سال 92 نیز به روند سالهای 89 تا 92 ادامه میداد، آنگاه حجم خانههای خالی در سال 95 به بیش از چهار میلیون واحد میرسید و سمت عرضه مسکن، سکته کامل میکرد.

دو گروه ناراضی از رونق بازار

کارشناسان به چند دلیل وضع حال حاضر بخش مسکن را مناسب ارزیابی میکنند. نخست از این جهت که وضعیت نوسان قیمت مسکن در محدودهای رخ داده که هم برای تقاضای مصرفی مناسب است و افزایش چشمگیری نداشته و هم برای طرف عرضه و فروشندهها مناسب بوده؛ چراکه به هر حال قیمتها نوسانی بوده و اندکی رشد کرده است. از سوی دیگر حجم معاملات مسکن نیز رشد داشته است و از طرفی محرکهای سرمایهگذاری بهویژه وام ساخت نیز میتوانند در بازار نقش آفرین باشند. اما در این وضعیت دو گروه ناراضی وجود دارد که سعی دارد القا کند شرایط بازار مسکن همچون وضعیت سالهای رکود است. ملکی با بیان اینکه متقاضیان مصرفی مسکن بیتردید از ثبات چهار ساله قیمت مسکن نهایت رضایت را دارند، دو گروه ناراضی را این طور معرفی کرد: یک گروه تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کاهش فعالیتشان ناراضیاند که این کاهش ناشی از بیشفعالی بخش مسکن طی سالهای 89 تا 92 است. گروه دوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سالهای 86 تا 91 را در سر میپرورانند و بهطور طبیعی، دل خوشی از بازار فعلی ندارند.

به بیان دیگر، سفتهبازان و سوداگران بازار مسکن که امید دارند در بازار متلاطم بتوانند از طریق خرید و فروش مکرر ملک منتفع شوند و نیز بیشفعالان بازار ساختوساز که با تشخیص غلط در سالهای 90 تا 92، تیراژ ساخت را به شکل نجومی بالا بردند و با رفتارشان موجب شدند 50 درصد از ساختوسازهای جدید تهران در مناطق شمالی شهر صورت گیرد، دو گروه ناراضی از وضعیت آرام بازار کنونی هستند. با این حال قیمت مسکن به اعتقاد کارشناسان مسکن سه محافظ از جنس متغیرهای بازار دارد که اجازه جهش قیمت در سال 96 را در این بخش نخواهند داد. یکی از این محافظان که بازار را از التهاب قیمتی در امان نگه میدارد، حجم بالای خانههای خالی است که شمار آن در تهران 400 هزار و در کل کشور بیش از 5/ 2 میلیون واحد است. این واحدها پشتیبان سمت عرضه هستند و در دوره تغییر فاز بازار از پیشرونق به رونق ملایم که قاعدتا معاملات مسیر افزایشی خواهد داشت، در تنظیم بازار ایفای نقش میکنند. اگرچه بخشی از این خانههای خالی بزرگمتراژ هستند اما واسطههای بازار ملک اعتقاد دارند همین وضع کنونی هم میتواند برای پاسخ به تقاضای مصرفی تا حدی قابل قبول باشد.

دومین محافظ که ملکی از آن یاد میکند، روند کاهنده نرخ تورم است. از آنجاکه رابطه معناداری میان نوسان قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی وجود دارد، روند کاهنده تورم مانع از شیب تند تغییر قیمت مسکن خواهد شد. در نهایت نرخ بالای سود واقعی بانکی نیز سومین محافظ قیمت مسکن است که این کارشناس مسکن به آن اشاره کرد. نرخ سود واقعی بانکها در حال حاضر در حدی است که تقاضای سرمایهای را به سمت بانک جذب میکند. نرخ سود اسمی سپردهها نیز از نرخ سود بازدهی سایر بازارها و همینطور از میانگین نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب بالاتر است. بانکها در حال حاضر حداقل 20 درصد سود سالانه به سپردهها میپردازند و این در حالی است که کارشناسان عقیده دارند اگر یک سفتهباز وارد بازار ملک شود، بعید است که بتواند بیش از 10 درصد سود کند. به این ترتیب نرخ کنونی سود بانکی را نیز میتوان بهعنوان سومین محافظ قیمت مسکن در سالجاری برشمرد.