علایم خروج از رکود مسکن

بخش مسکن چهارمین سال رکود را پشت سر گذاشته با این تفاوت که در حال حاضر، اگر چه بازار مسکن – هم معاملات و هم ساختوساز- هنوز وارد فاز رونق نشده اما شدت رکود به کمترین حد خود رسیده و در برخی حوزهها از جمله حوزه فروش آپارتمانهای کوچک متراژ در پایتخت، رشد محسوس و البته ناچیز نیز اتفاق افتاده است.

 تجربه و دانش نشانگر آن است که دورههای رکود در بخش مسکن، معمولا بین ۳ تا ۴ سال در کشور به طول میانجامد. رکود کنونی بخش مسکن ۴ ساله شده اما باید توجه داشت که این رکود به تبعیت از اقتصاد کشور رخ داد و تنها شامل بخش مسکن نبود بلکه شامل مجموعه اقتصاد کشور میشد. با این حال، در بازار مسکن امسال علائم پیش رونق و خروج از رکود را میتوان مشاهده کرد و البته امسال پیشبینی رشد شدید در قیمت نمیشود زیرا انتظار آن است که میانگین قیمت مسکن در تهران به اندازه نرخ تورم عمومی افزایش پیدا کند.

چگینی درباره علت شکلگیری رکود عمیق در بخش مسکن طی 4 سال گذشته، گفت: عامل اصلی این رکود، ساخت و سازهای انبوه خارج از الگوی تقاضا در سالهای 90 تا 92 بود. مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه در این سالها حجم ساخت مسکن بسیار زیاد بوده است، ادامه داد: بر اساس آمار سرشماری سال ۱۳۹۵؛ دو میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد و همه میخواهند بفروشند بنابراین ظاهر بازار مسکن نشان میدهد به دلیل مازاد عرضه آماده فروش، انباشت تقاضا در بازار وجود ندارد و عرضه و تقاضا از تعادل لازم حتی به نفع عرضه برخوردار است اما در واقعیت، به دلیل عدم ارتباط حداقلی بین بخش زیادی از آپارتمانهای ساخته شده –عمدتا متراژ بزرگ و لوکس- و تقاضای مصرفی، بخشی از عرضه طی سالهای 90 تا 95 به شکل خانه خالی، باعث حبس سرمایههای ساختمانی شده است. در 5 سال اخیر، حجم کل موجودی مسکن کشور 18 درصد افزایش پیدا کرد اما در همین فاصله، حجم خانههای خالی با رشد 55 درصدی مواجه شد.

در این فاصله، کمتر از 4 میلیون واحد مسکونی جدید در شهرهای کشور ساخته شد اما یک میلیون از این حجم عرضه جدید، مستقیم وارد بازار خانههای خالی شد تا تعداد واحدهای مسکونی بدون استفاده از یک میلیون و 600 هزار واحد به 2 میلیون و 600 هزار واحد افزایش یابد. چگینی تصریح کرد: بازار مسکن تقریبا نزدیک به ۴ سال است که در رکود عمیق بهسر می برد و این اتفاق عمدتا محصول شوکهای قیمتی و تبعات ناشی از آن بوده که در سالهای ۹۰ تا ۹۲ در بازار مسکن ایجاد شد و سال 92 قیمت مسکن با جهش روبهرو شد.  مدیر کل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن درباره آینده بازار ملک با توجه به انتخاب مجدد حسن روحانی در انتخابات ریاست جمهوری، گفت: رونق ملایمی در بازار معاملات مسکن انتظار میرود و به روال دولت یازدهم در دولت دوازدهم نیز پیشبینی شوکهای قیمتی در بازار معاملات مسکن منتفی خواهد بود.

وی با اشاره به اینکه از اوایل سال ۹۲ به لحاظ معاملات، بازار مسکن، وارد رکود شد که این عامل نیز به دلیل کند شدن روند صدور پروانه اتفاق افتاده و تداوم یافت، تصریح میکند: سال ۹۵ به دلیل آنکه روند نزولی صدور پروانه ساختمانی متوقف شده بود، رونق نسبی را در بازار معاملات مسکن شاهد بودیم. قیمت مسکن طی این ۴ سال به لحاظ اسمی نسبتا ثابت بوده یا اینکه با ریز نوسان حدود 5 درصد همراه بوده است. اما قیمتهای واقعی مسکن، روند کاهشی بیش از 10 درصد را نسبت به تورم تجربه کرده است. رصد تحولات ۲ ماهه نخست سال ۹۶ یعنی ماههای فروردین و اردیبهشت نشان میدهد: تهران بهعنوان شهر پیشتاز و شهری که معاملات در آن دقیقتر و کاملتر از سایر شهرها، ثبت میشود، اندکی افزایش قیمت را در زمین (آپارتمانهای کلنگی) و مسکن تجربه کرده و در عینحال، تعداد معاملات مسکن در پایتخت ۶.۴ درصد رشد داشته است.

چگینی در همین رابطه تاکید میکند که به رغم آنکه حجم صدور پروانههای ساختمانی هنوز افزایش چندانی نداشته اما شاخصهای پیش نگر خروج از رکود، از روند نسبتا بهتری برخوردار شدهاند. مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن با تاکید بر آنکه مطالعات میدانی نیز موید بهبود پیشدرآمدهای رونق در بازار مسکن است، میافزاید: شاخصهای پیشنگر که شامل معاملات و قیمت، صدور پروانه ساختمانی، سرمایهگذاری ساختمانهای شروعشده، ساختمانهای نیمهتمام و تکمیلشده هستند بهبود نسبی را نشان میدهند. در عینحال شاخص سرمایهگذاری در ساختمانها خود را در ارزش افزوده مسکن نشان میدهد که نتیجه و تاثیر آن در فاصله زمانی 5/ 1 تا 2 سال قابل درک خواهد بود. بر اساس این گزارش، بررسیهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است: در سال جاری افزایش چندانی (رشد به مراتب بیشتر از 10 تا 15 درصد) را در قیمتهای معاملات مسکن چه در فروش و چه در اجارهبها نخواهیم داشت، اما افزایش ملایم در حد تورم عمومی قابل پیشبینی است.

چگینی در این رابطه گفت: در بحث اجارهبهای مسکن، روند افزایش قیمت، ملایمتر از سالهای قبلتر بوده است. باید توجه کنیم که سه مولفه اثرگذار بر روی بهای اجاره مسکن عبارت از تورم، قیمت ملک و درآمد خانوارهاست. با توجه به اینکه تورم کاهش یافته و قیمت ملک نیز تقریبا ثابت باقیمانده است، انتظار نمی رود در بخش اجاره بها افزایش زیادی اتفاق بیفتد. سال گذشته متوسط هزینه اجاره نشینی در تهران با کمترین افزایش در مقایسه با حداقل 10 سال قبل از آن روبهرو شد بهطوریکه متوسط بهای اجاره کمتر از 5 درصد رشد کرد. پیش بینیها از بازار مسکن در سال جاری حاکی است: معاملات مسکن در ماههای آینده از پتانسیل لازم برای رونق غیرتورمی برخوردار است. آنچه ظرفیت بروز رونق را افزایش خواهد داد، روند پرداخت تسهیلات جدید خرید مسکن خواهد بود. این تسهیلات مطابق سبد سال 96 وام خرید مسکن، «زوجین» و «خانه اولی ها» را هدف قرار داده است. این دو گروه تقاضای مسکن، در صورت توانمند شدن به لحاظ قدرت مالی خرید مسکن، میتوانند حجم معاملات را به شکل غیرتورمی –بدون تحریک قیمت مسکن- افزایش دهند.