راه تامین مسکن کم‌درآمدها

بر این اساس دولتها موظفند برنامههایی را برای تامین مسکن گروههای کمدرآمد تدوین و اجرایی کنند. کما اینکه در ایران نیز حسب مواد 31 و 43 قانون اساسی، دولت موظف به تامین مسکن خانوارها بهخصوص برای گروههای کمدرآمد شده است و در این راستا دولتهای مختلف طی دهههای گذشته، برنامههایی را در بخش مسکن اجرایی کردهاند.

ولی در تامین مسکن اقشار مختلف جامعه باید توجه داشت که رویکرد اصلی دولتها باید توانمندسازی خانوارها از طریق ایجاد فضای مناسب کسبوکار و افزایش قدرت اقتصادی خانوار، کنترل تورم عمومی و ثبات در سایر متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین توسعه تامین مالی بخش مسکن برای پرداخت تسهیلات مکفی خرید مسکن باشد تا خانوارهای متقاضی مسکن به استفاده از تسهیلات خرید، واحدهای مسکونی تولید شده از سوی بخش خصوصی را براساس شرایط بازار خریداری کنند. این رویکرد منجر به کاهش لزوم ورود دولت به بخش مسکن میشود و امکان تمرکز اصولی دولت بر تامین مسکن اقشار موجود در دو دهک اول را افزایش میدهد.

با این وجود بررسی شرایط اقتصادی کشور و بخش مسکن نشان میدهد که طی دهههای گذشته به دلیل پایین بودن متوسط نرخ رشد اقتصادی کشور و درآمد خانوار از طرفی و نرخ بالای رشد قیمت مسکن از طرف دیگر و به تبع آن شکست بازار در تامین مسکن بسیاری از خانوارها و همچنین عدم توسعه متوازن منطقهای و افزایش مهاجرت به مناطق حاشیهای شهرها و توسعه بافتهای فرسوده، تا حدودی نیاز به مداخله دولت برای ورود به بخش مسکن افزایش یافته است. براساس آمارهای منتشر شده، حدود 19 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافتهای فرسوده و مناطق حاشیهای شهرها (سکونتگاههای غیررسمی) زندگی میکنند و سرشماری سال 1395 نیز نشان میدهد با وجود 6/ 2 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، حدود 37/ 1 میلیون خانوار فاقد مسکن هستند.

آمارهای فوق نشان میدهند که میزان نیاز به مداخله و کمک دولت برای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد و فاقد مسکن قابلتوجه است، اما نکتهای که در تدوین برنامههای تامین مسکن برای این خانوارها باید همواره مورد توجه قرار گیرد، توازن و همپیوندی بین برنامههای دولت در حوزه مسکن و ظرفیتهای اقتصادی کشور است. با توجه به میزان قابلتوجه منابع مالی مورد نیاز برای تامین مسکن اقشار کمدرآمد و فاقد مسکن، عدم لحاظ واقعیتها و محدودیتهای اقتصادی کشور و بلندپروازی در تدوین برنامههای تامین مسکن این اقشار، ضمن کاهش کیفیت اجرای این برنامهها و به تبع آن ایجاد مسائل عدیده فرهنگی و اجتماعی، منجر به بروز معضلات اقتصادی زیادی از جمله افزایش تورم عمومی، بر هم خوردن تعادل بین بخشهای مختلف اقتصادی و کاهش سهم سایر بخشهای اقتصادی از منابع مالی و غیرمالی میشود و این معضلات خانوارهای بیشتری را نیازمند به کمک دولت برای تامین مسکن میکند.

کما اینکه براساس نتایج مطالعات اقتصادی طرح جامع مسکن در سال 1384 مقرر بوده سالانه 50 هزار واحد مسکونی توسط دولت برای اقشار کمدرآمد در قالب واگذاری حق بهرهبرداری از زمین تامین شود ولی با انحرافی قابلتوجه از این برنامه، بدون لحاظ ظرفیتهای اقتصادی کشور و صرفا با لحاظ میزان کمبود و نیاز به مسکن در کشور، ساخت بالغ بر 21/ 2 میلیون واحد مسکونی، در قالب طرح مسکن مهر در دستور کار دولت قرار گرفت. این در حالی است که هیچ مطالعهای در راستای تامین منابع مالی سالم و پایدار برای ساخت واحدها و تامین امکانات سکونتی و خدمات زیربنایی و روبنایی این حجم از واحدهای مسکن مهر صورت نپذیرفته بود.

بنابراین دولت وقت برای پرداخت تسهیلات ساخت واحدهای مسکن مهر، از منابع بانک مرکزی استفاده کرد.

پس از اتمام عملیات ساخت واحدهای مسکن مهر نیز، به دلیل عدم تامین و لحاظ منابع مالی برای اجرای زیرساختها و امکانات سکونتی، بخشی از واحدهای مسکن مهر غیرقابل سکونت بودند و این مساله منجر به بلااستفاده شدن این واحدها با وجود حجم زیاد منابع مالی تخصیصیافته به آنها شد. همچنین با اجرای طرح مسکنمهر و به تبع آن افزایش نیاز به مصالح ساختمانی، سرمایهگذاریهای زیادی در صنایع وابسته به بخش مسکن از جمله صنعت مصالح ساختمانی صورت پذیرفت و با اتمام این طرح، صنعت مذکور با مازاد ظرفیت مواجه شد.

بنابراین تجارب گذشته نشان میدهد، عدم لحاظ ظرفیتهای اقتصادی کشور و عدم انجام مطالعات پشتیبان مالی و اقتصادی قبل از اجرای برنامههای تامین مسکن گروههای کمدرآمد، نه تنها منجر به حل قابل قبول مشکل مسکن این گروهها نمیشود بلکه به دلیل تبعات اقتصادی منفی ناشی از اجرای این برنامهها، رشد اقتصادی کاهش و به تبع آن تعداد خانوارهای نیازمند به کمک دولت در بخش مسکن افزایش مییابد. حال این سوال مطرح میشود که دولت برای تامین مسکن گروههای کمدرآمد چه سیاستی را باید در پیش گیرد. برای حل بخشی از این مشکل، باید در چارچوب یک برنامه مستمر رفاه اجتماعی و در حد توان اقتصادی دولت و نهادهای حمایتی، طی سالهای آتی برنامهریزی لازم برای تامین مسکن اقشار هدف جامعه صورت پذیرد. در شرایط فعلی به نظر میرسد این برنامه در قالب طرح مسکن اجتماعی به تعداد 100 هزار واحد مسکونی در سال قابل پیگیری باشد. راهکار دیگری که در خصوص حل مشکل مسکن خانوارهای کمدرآمد قابل ارائه است، استفاده از ظرفیت بافتهای فرسوده است. این بافتها به دلیل قرارگیری در محدوده داخلی شهرها، عموما از امکانات زیربنایی و بعضا روبنایی مناسب برخوردار هستند بنابراین استفاده از آنها برای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد، به منابع مالی کمتری نیاز دارد.

میتوان از روش مبتنی بر پسانداز نیز برای پرداخت تسهیلات ارزانقیمت خرید به خانوارهای فاقد مسکن استفاده کرد. البته این روش برای خانوارهای با درآمد متوسط قابل اجرا است و پیشنیاز استفاده از آن نیز وجود ثبات در متغیرهای اقتصاد کلان و به تبع آن قیمت مسکن است. زیراکه با وجود پیشبینی افزایش قابلتوجه قیمت مسکن، ریسک استفاده از روش مبتنی بر پسانداز به دلیل نیاز به سپری شدن حداقل دوره سپردهگذاری جهت دریافت تسهیلات، افزایش و به تبع آن استقبال خانوار از این روش کاهش مییابد. همانگونه که مشخص است در صورت رعایت پیشنیازها، راهکارهای فوقالذکر کمترین اتکا را به منابع مالی دولت دارند ولی در کنار استفاده از راهکارهای فوق برای تامین مسکن خانوارهای کمدرآمد، ضروری است استفاده از ابزارها و نهادهای دیگر همچون بانک توسعهای مسکن، راهاندازی موسسات وام و پسانداز مسکن منطقهای، تامین منابع مالی پایدار و ارزانقیمت برای بخش مسکن با استفاده از ابزارهای مالیاتی و ... در دستور کار قرار گیرد.