چند میلیون خانوار ایرانی مستاجرند؟

روزنامه شهروند نوشت: «٧ میلیون خانوار ایرانی مستاجرند. این در حالی است که به گفته حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازی نتایج آخرین سرشماریها نشان میدهد اجارهنشینی در ایران به ٣٦,٨درصد افزایش داشته است. البته رقمهای غیر رسمی گاهی شمار اجارهنشینان ایرانی را تا دو برابر اعداد مراجع آماری رسمی میدانند. با وجود این مظاهریان معتقد است نسبت اجارهنشینی در ایران پایینتر از میانگین جهانی است و سود بازار اجاره در کشور ما تنها ٦درصد است که نسبت به سایر بازارها سود نسبتا کمی است. با این حال کارشناسان مسکن اعتقاد دیگری دارند. آنها با اشاره به ثبات نسبی قیمت مسکن در کشورهای پیشرفته و بازار سوداگرانه ایران معتقدند بسیاری از مردم جهان نه از سر ناچاری که با ترجیح شخصی به اجارهنشینی روی آوردهاند. آنها به کنترل بازار مسکن در این کشورها اشاره کرده و میگویند مردم کشورهای پیشرفته ترجیح میدهند به جای هزینه کردن سرمایهشان برای خرید ملک، پولشان را در سایر بازارهای سودآور سرمایهگذاری کنند. این در حالی است که تورم دو رقمی و بازار سوداگرانه مسکن و همچنین نبود ثبات شغلی در ایران باعث میشود که مردم کشور ما خرید مسکن را به اجارهنشینی ترجیح دهند.

بررسی همه ابعاد اجارهنشینی در ایران

آمار اجارهنشینی در مناطق شهری به ۳۶/٨درصد افزایش یافته است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازی با اشاره به این که آمار اجارهنشینی در دنیا از آمار ایران بالاتر است و ایران از این نظر در وضع نامناسبی قرار ندارد، افزود: اجارهنشینی فینفسه به عنوان وضع نامطلوب به شمار نمیرود. اکثریت گستردهای از جوانانی که دارای شغل بوده و قصد تشکیل خانواده دارند، طبیعتا ابتدا در مسکن اجارهای ساکن میشوند و پس از چند سال و به دنبال افزایش سپردههای خود و با دریافت تسهیلات برای خرید واحد ملکی اقدام میکنند. به گفته مظاهریان، میزان تسهیلات باید به میزانی باشد که بتواند ٥٠ تا ٨٠درصد از قیمت واحد مسکونی الگو را تأمین کند.

فردین یزدانی، مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور درباره این افزایش در آمار به «شهروند» میگوید: این افزایش تعداد مستاجران برای بازار مسکن نه اتفاق خوبی است، نه اتفاق بدی است اما میتوان گفت که این افزایش آمار در اجارهنشینی حکایت از کاهش قدرت خرید مردم دارد. در ایران کسانی که توانایی خرید دارند، به عنوان مالک وارد بازار میشوند و عموما این طور نیست که خانوادهای پول کافی داشته باشد و مستاجر بماند. در کشور ما بیشترین تعداد مستاجران مربوط به دهکهای پایین درآمدی هستند.

اجارهبها پابهپای تورم افزایش مییابد

«نرخ اجارهبها ١٠ تا ١٢درصد بالا میرود.» این پیشبینی معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازی است که به گفته خودش متناسب با نرخ تورم و عرف بازار مسکن ایران است.

حامد مظاهریان با تأکید بر آن که در مورد اجاره، باید ثبات قیمتها و تناسب با درآمدهای خانوارها را مدنظر قرار داد، گفت: «اگرچه سوددهی بازار اجاره برای صاحبان املاک، چیزی در حدود ۶درصد است که پایینتر از سوددهی در دیگر بازارها است، با این حال به نظر میرسد در بازار اجارهبها، زمینهای برای افزایش شدید اجارهبها وجود ندارد و از این منظر، در شرایط بحرانی قرار نداریم. به گفته او اجارهبها قاعدتا باید بر مبنای نرخ تورم افزایش پیدا کند.»

مظاهریان یکی از چالشهای حال حاضر بازار اجارهبها را نرخ بالای بهره بانکی برشمرد و گفت: به دلیل آن که نرخ بهره بانکی در کشور ما بالاست، این وضع برای مالکان و مستاجران اختلال ایجاد میکند، زیرا عموما مالکان با انتظار سودآوری وارد بازار اجاره میشوند و در این وضعیت نرخ سود بهره بانکی تعیینکننده میشود.

فردین یزدانی، تحلیلگر بازار مسکن هم این افزایش ١٠ تا ١٢درصدی اجارهبها را منطقی دانسته و میگوید: این افزایش معادل نرخ تورم است. اگر چه وضع درآمدها چندان تعریفی ندارد و احتمالا برای دهکهای پایین جامعه، باز هم مشکلساز خواهد بود.

سهم ١٢میلیون تومانی مسکن در سبد خانوار

ایرانیها سالانه بیش از ١٢میلیون تومان برای سکونت خود خرج میکنند. بررسی آمارهای بانک مرکزی بیانگر آن است که به طور میانگین هر خانوار ایرانی سالانه ٣٥درصد از کل هزینههای ناخالص خود را به مسکن اختصاص میدهد. در واقع هر خانوار  ایرانی سالانه ١٢میلیون و ٣٤٩هزار تومان برای سکونت خود هزینه میکند. این در حالی است که بر اساس آخرین آمارهای منتشر شده در سال ٩٤ متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار شهری که به مسکن اختصاص داده شده، ١٢,٤درصد نسبت به سال ٩٣ افزایش یافته است.

مدل اجارهنشینی در ایران و جهان متفاوت است

مسکن ٣٥درصد هزینههای ایرانیها و ٣٠درصد از هزینههای ناخالص آمریکاییها را تشکیل میدهد. این در حالی است که به گفته یزدانی اجارهنشینی در کشورهای توسعهیافته، قابل مقایسه با اجارهنشینی در کشورهایی مثل ایران نیست؛ چرا که در کشورهایی مثل آمریکا، خانوارها سرمایه خود را صرف فعالیتهای اقتصادی و پویا میکنند و ترجیح میدهند پول خود را در مسکن بلوکه نکنند. البته با همه اینها بر اساس مطالعه دانشگاه هاروارد، نرخ مالکیت مسکن حتی در آمریکا هم طی هشتسال اخیر رو به کاهش گذاشته است و از اوج خود با رقم ٦٩درصد در سال ٢٠٠٤، در فصل نخست سال ٢٠١٦ به ۶۳.۷ درصد رسیده است که البته هنوز غیر قابل مقایسه با ایران است. البته به نظر میرسد  میل شرقی ایرانیها به صاحبخانه شدن و به صرفه نبودن اجارهنشینی در مجموع برای ایرانیها، آنها را بیشتر از همه کشورها متمایل به خرید خانه نشان میدهد.

ایرج رهبر، عضو هیأتمدیره انجمن انبوهسازان در گفتوگو با «شهروند» هم تأکید میکند در ایران که فرهنگ مالکیت بیشتر حاکم و مورد علاقه مردم است، افزایش نرخ اجارهنشینی نشانه خوبی نیست.

رهبر در توضیح این موضوع میگوید: در کشور ما زمانی که واحد مسکونی در مالکیت یک فرد باشد، خیال او از بابت هزینهها آسودهتر است و دیگر مجبور به پرداخت کرایهخانه نیست و از سوی دیگر از آنجا که مسکن، کالای سرمایهای محسوب میشود، افزایش نرخ اجارهنشینی نمیتواند آلارم خوبی باشد.

این کارشناس ریشه این موضوع را رکود در بازار مسکن و کاهش قدرت خرید مردم میداند و میگوید: در حال حاضر رکود در خرید و فروش مسکن داریم اما از آنجا که نیاز به سرپناه برای خانوارها همچنان وجود دارد، افراد به سمت خانه اجاره کردن میروند و از همین رو شاهد افزایش نرخ اجارهنشینی هستیم.

به گفته رهبر در کشورهایی که در بخش مسکن تورم وجود ندارد و قیمتها ثبات است و افراد از تأمین مالی و شغلی خود مطمئن هستند، مردم اجارهنشینی را ترجیح میدهند اما در ایران که سال به سال خانه گران میشود و از سوی دیگر افراد از ثبات شغلی و تأمین مالی خود اطمینان ندارند، ترجیح میدهند که مالکیت داشته باشند.

تعزیراتیشدن اجارهبها به زیان مستاجران

معاون وزیر راهوشهرسازی در ادامه تعزیراتی شدن اجارهبها را غیر ممکن و انجامناپذیر دانست و گفت: تعزیراتی شدن اجارهبها نه انجامپذیر است و نه قابل توصیه. امکان ندارد که دولت بتواند در تمامی قراردادهایی که دو طرف معامله میخواهند انجام دهند، حضور داشته و قیمتگذاری کند. از یک سو تعزیراتی کردن اجارهبها امکانپذیر نبوده و بر فرض اجرایی شدن به غیر شفاف شدن قراردادها منجر خواهد شد. از سوی دیگر و با فرض موفقیت تعزیراتی شدن اجاره، مالکان تشویق به خروج از بازار اجاره شده و با انتقال سرمایه خود به بازارهای موازی در عمل کمبود عرضه واحدهای اجارهای رخ خواهد داد که خود عاملی برای افزایش اجارهبها خواهد بود.

مظاهریان با تأکید بر آن که سیستم نظارتی در کوتاهمدت شاید پاسخگو باشد اما در درازمدت به ضرر مستاجران است، گفت: نظارتی که در حال حاضر وجود دارد و مورد نظر وزارت راهوشهرسازی است، شفافیت بازار و کافی بودن میزان عرضه و تقاضاست. در حال حاضر میزان واحدهای مسکونی در کشور به اندازه تقاضا وجود دارد. بنابراین خریدار و مالک در فضای رقابتی و به نفع خریدار و مستاجر میتوانند وارد این بازار شوند و این مهمترین کاری است که از بازار میتوانیم انتظار داشته باشیم. موجودی به اندازه کافی است و باید شرایط شفافیت برای انتخاب دو طرف نیز فراهم شود.»