صعود اجاره با بی‌اعتمادی به بانک‌ها

به گفته او، براساس نتایج آخرین سرشماری (سال ١٣٩٥) آمار اجارهنشینی در مناطق شهری، به ٣٦/٨ درصد افزایش یافته است و در ادامه گفته براساس پیشبینیها، امسال در حدود ١٠ تا ١٢ درصد اجارهبها افزایش یابد. خبری که چندان خوشایند اجارهنشینها نیست، اما به گفته کارشناسان وقتی به امنیت بانکها در اذهان مردم خدشه وارد میشود، دوری از رهن و تمایل به اجاره در نزد صاحبان مسکن دور از انتظار نیست؛ در حالیکه آمارها نشان میدهد حدود ٣٠ درصد هزینه خانوارها در کشور، به بخش مسکن اختصاص دارد، حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازی میگوید قرار است در قالب مسکن اجتماعی، برای دهکهای پایین جامعه، یکسری سیاستهای حمایتی در نظر گرفته شود تا بتوان سهم اجارهبها را از سبد خانوار کاهش داد. طرحی که قدمت پرداخت به آن، به گفته یکی از کارشناسان قدیمی این حوزه به حدود ٣٠ سال میرسد و عدم نهادسازی در آن، منجر به بلاتکلیفبودن آن تاکنون شده است. سیاستهای تعدیل ساختاری و تراکمفروشی در سالهای گذشته به گفته کارشناسان سبب شده بهای مسکن حداقلی از حدود ١٨ برابر در دهه ٧٠ به حدود ٤٥ برابر درآمد سالانه خانوار اقشار سه دهک پایین تا امروز برسد.

به گزارش پایگاه خبری وزارت راهوشهرسازی، مظاهریان با اشاره به اینکه آمار اجارهنشینی در دنیا، از آمار ایران بالاتر است و ایران از این نظر در وضعیت نامناسبی قرار ندارد، افزود: اجارهنشینی فینفسه بهعنوان وضعیتی نامطلوب به شمار نمیرود. او با بیان اینکه درباره اجاره، باید ثبات قیمتها و تناسب با درآمدهای خانوارها را مدنظر قرار داد، گفت: اگر چه سوددهی بازار اجاره برای صاحبان املاک، چیزی در حدود شش درصد است که پایینتر از سوددهی در دیگر بازارها است، بااینحال به نظر میرسد در بازار اجارهبها، زمینهای برای افزایش شدید اجارهبها وجود ندارد و از این منظر، در شرایط بحرانی قرار نداریم. این مقام مسئول با اشاره به اینکه درحالحاضر بیش از هفت میلیون خانوار اجارهنشین در کشور وجود دارد، گفت: آن چیزی که ما رصد میکنیم و پیشبینی ما از بازار معاملات مسکن است، افزایش نهایتا درصدی نرخ اجارهبهاست.مظاهریان ادامه داد: اجرای طرح مسکن اجتماعی از ابتدای سال ٩٦ آغاز شده است تا براساس آن سالی صد هزار واحد مسکونی به مدت پنج سال در سراسر کشور برای اقشار کمدرآمد تأمین شود؛ یعنی قرار است در پنج سال تا ٥٠٠ هزار خانوار از مسکن اجتماعی بهرهمند شوند.

بهای مسکن ٤٥  برابر درآمد خانوارهای سه دهک ضعیف

به نظر میرسد مسئولان مسکن در وزارت راهوشهرسازی از خواب طولانی بیدار شدهاند. از زمان طرح نظام استیجار در ایران، درست ٣٠ سال میگذرد. سابقه توجه به امر استیجار در کشور به حدود سال ١٣٦٥ برمیگردد؛ در آن زمان گزارشی درباره نظام استیجار در ایران تدوین و در آن مطرح شد باید از خانوارهای جوان، کمدرآمد و مزد و حقوقبگیر حتما حمایت شود و نظام خاصی برای مسکن استیجاری برپا شود. این حمایت در آینده میتوانست منجر به پسانداز این خانوارها و سرانجام خرید مسکن ملکی شود و به این ترتیب سازوکار مسکن تکمیل میشد.

این گزارش در برنامه اول توسعه در نظر گرفته شد. آن زمان بنا بود بنیاد مستضعفان این موضوع را پیگیری کند که گویا بعدها پشیمان شد. سازمان تأمین اجتماعی و وزارت مسکن و شهرسازی این نظام را ساماندهی کنند تا پیوند بین نظام تأمین اجتماعی و برنامههای مسکن به این ترتیب برقرار شود. این مهم باید با نهادسازیهای لازم مانند تعاونیهای مستأجران همراه میشد که اداره این واحدهای مسکونی از طریق این تعاونی انجام شود تا یک طرف مستأجر نباشد و در طرف مقابل، موجر بزرگی به نام دولت، اما این روش در عمل به یک گرتهبرداری ساده از روش آمریکایی درباره مسکن استیجاری تبدیل شد که منطبق با ایران نبود و بههمیندلیل هم شکست خورد.دستکاری بوروکراسی و هراس از تعاونیها و تشکلها سبب شد موضوع تعاونیهای مستأجران کنار گذاشته شود و صرفا به بخش خصوصی رجوع شود.

بنیاد مستضعفان هم کنار کشید و نظام تأمین اجتماعی ترجیح داد به خانهسازی بپردازد و به همین سبب نهادسازیهای لازم انجام نشد. وزارت مسکنو شهرسازی هم به ناچار به بخش خصوصی جهتدهی کرد که وام ارزان بدهد و به خانهسازی بپردازد و برای مدت محدودی آن را اجاره دهد تا پس از آن مالکیت را به اشخاص بدهد.وقتی سیاستهای تعدیل اقتصادی آغاز شد، برای برنامهریزان در حوزه اقتصاد سیاسی، کاملا روشن بود که این سیاست، استیجار در کشور را بیشتر میکند. بااینحال تلاش برای نهادسازی برای مسکنهای استیجاری ناموفق بود و وضعیت مسکن برای اجارهنشینان روزبهروز رو به وخامت گذاشت و اجارهنشینی به سکونتگاههای غیررسمی تسری پیدا کرد.در برنامه چهارم به این مقولات توجه و قرار شد با رویکرد عدالتمحور، طرح جامع مسکن تهیه شود. در آن چارچوب، چهار برنامه ارائه کردیم که یکی از آنها همین مسکن استیجاری برای سهدهک پایین بود؛ اما با سودای مسکن مهر، همه نهادسازیها دوباره دور ریخته شد و با طراح اصلی طرح مسکن استیجاری از سوی پیامآوران مسکن مهر برخورد بدی شد.

به این ترتیب تلاش کارشناسانی که تجربه سیواندی سال در این حوزه را حمل میکردند، بر باد رفت. آن زمان مدام اعتراض کردیم و همین کسانی که امروز مسئول برنامهریزی حوزه مسکن شدهاند، یا سکوت میکردند یا در چارچوب مسکن مهر کار میکردند، زیرا همه کسانی که اعتراض کرده بودند کنار گذاشته شدند.سیاستهای تعدیل و تراکمفروشی به خانوارها فشار آورده بود تا به سمت استیجار بروند، زیرا بهای مسکن حداقلی از حدود ١٨برابر در دهه ٧٠ به حدود ٤٥ برابر درآمد سالانه خانوار اقشار سه دهک پایین رسیده بود؛ بنابراین در بازنگری طرح جامع مسکن، آغاز به بازنگری برخی از بخشها کردیم، زیرا بهعنوان نمونه یارانهها نقدی شده بود و باید راهحلی مییافتیم که نظام تأمین اجتماعی تغییریافته را با مقوله ساماندهی به نظام استیجار پیوند میدادیم.

تصمیم گرفتیم در بازنگری طرح جامع مسکن از یارانه نقدی در چارچوب اجارهبرگها استفاده کنیم و همانطورکه در برنامه چهارم در نظر گرفته شده بود، متصدی این برنامه مدیریت شهری در نظر گرفته شد تا از طریق پیوند بین نظام تأمین اجتماعی و مدیریت شهری با برنامه مسکن بتوان این مشکل را حل کرد؛ اما در نهایت متولی این بخش، بنیاد مسکن شد.از این طریق قصد داشتیم خلاف مسکن مهر که افراد کمدرآمد را در شهرهای جدید اسکان میداد با استقرار مسکن اجتماعی در بافتهای فرسوده از جداسازی کمدرآمدها از اقشار دیگر جلوگیری کنیم و اهداف دیگری در این راستا پیگیری میشد؛ اما در نهایت چنین اهدافی دنبال نشد و طرح در همین مرحله متوقف شد. حتی نهادسازیهای آن انجام نشد. علت آن هم بیش از هر چیزی به کمدانشی برخی مسئولان برمیگردد. این توقف به بهانههای مختلف از جمله افزایش وام مسکن انجام شد، درحالیکه اقساط وام مسکن دو، سه برابر دستمزد اقشار دهکهای پایین است و به کار آنها نمیآید.

خدشه به امنیت بانکها در اذهان مردم، اجاره را  افزایش داد

باید متوجه این ماجرا باشیم که هرگاه جلوی ساختوساز را گرفتیم، فشار آن روی مستأجرها آمد. امسال خوشبختانه، در حوزه اجارهنشینی، بیشتر با تمدید قراردادها مواجهیم و جابهجاییهای کمتری صورت میگیرد. بههمیندلیل افزایش اجارهبها امسال بین ٨ تا ١٢/٥درصد بوده است. وقتی امنیت بانکها در اذهان مردم به هم میخورد، افراد دیگر از فکر رهن خارج میشوند و رو به سوی اخذ اجاره میآورند که این امر منجر به فشار بر مستأجران خواهد شد. زمانی حدود ٢٥ درصد در کشور اجارهنشین داشتیم که این رقم بهشدت افزایش یافته است.

البته ناگفته نماند که در کشورهای پیشرفته ٧٠ درصد مردم اجارهنشین هستند و حدود ٣٠ درصد مالک هستند؛ اما در ایران به واسطه فرهنگ موجود، علاقه به مسکن ملکی بیشتر است. این رخداد به این علت است که حدود پنج سال است در رکود مسکن به سر میبریم. در چنین شرایطی اخذ مالیاتهای سنگین از انبوهسازان مسکن، منجر به بیانگیزهشدن آنها و استمرار این رکود میشود؛ درحالیکه باید سرمایهگذاران را تشویق کرده و امنیت سرمایه را نیز فراهم کنیم تا در کشور خودمان به ساختمانسازی بپردازند. اگر دولت تسهیلات بیشتری به مردم بدهد و قانون ارائه تسهیلات مسکن را تغییر دهد و زمانی که فرد دیرکرد در پرداخت اقساط دارد، به آن بهعنوان قلک نگاه نکند تا هم اصل پول و هم جریمه آن را دریافت کند، آن زمان میتوان به بهبود وضعیت امیدوار بود.