زمان نامناسب مالیات بر ساخت مسکن

هرچه کشوری از درجه دموکراسی و قانونمندی بالاتری برخوردار شود قوانین مربوط به اخذ مالیات شفافتر وبه روزتر خواهد بود. بهطوریکه ضمن تشویق سرمایهگذار به سرمایهگذاری و کسب درآمد و تولید ثروت، اجازه کسب سود نامتعارف و سفتهبازی از سوی اهرم مالیات از سرمایهگذار سلب میشود و به این ترتیب نیز، عدالت اجتماعی محقق میشود.

رسیدن به این مهم (عدالت اجتماعی) با اهرم مالیات نیازمند وضع قوانین ومقرراتی است که بر بستر مواردی از قبیل شفافیت، آمار به روز و دقیق، رقابتپذیری، ثبات سیاسی، اتصال وارتباط وتعامل با دیگر کشورها پایهریزی میشود تا بتواند اطمینان سرمایهگذار را جلب و ریسک سرمایهگذاری را کاهش دهد. با اتخاذ این راهبرد، اشتغالزایی و تولید ثروت ملی که وظیفه اصلی حاکمیت است بهطور خودکار عملیاتی میشود. سرمایهگذار علاوهبر موارد اشاره شده، برای تحقق اهداف سرمایهگذاری، نیازمند ابزار و منابع مالی پایدار است.

بانکها در تمام کشورهای پیشرو بهعنوان تامینکننده منابع مالی شناخته شدهاند که رسالت اصلی آنها است. در این کشورها بانکها از ورود مستقیم به فعالیتهای اقتصادی منع شدهاند. چراکه ورود بانکها با منابع زیاد و نامحدود باعث ایجاد رقابت منفی و زمینگیر شدن بخش خصوصی و در نهایت قفل شدن منابع بانکی و متزلزل کردن اقتصاد کلان میشود. بنابراین در کشورهای پیشرفته به هر بخش از اقتصاد اجازه فعالیت در حوزه اختیارات خود داده میشود و اجازه نفوذ و ایجاد التهاب در دیگر بخشها سلب میشود.

متاسفانه در کشورمان در طول چند سال گذشته بانکها و موسسات شبه دولتی با در اختیار داشتن منابع مالی زیاد و در نبود سیستم کنترلی موثر به جای ایفای نقش اصلی خود که همان تامین منابع مالی سرمایهگذار است، با ورود به بخشهایی ازجمله سرمایهگذاری در بخش مسکن و املاک لوکس باعث بر هم زدن توازن بازار مسکن شدهاند این ورود غیرقانونی، بخش خصوصی و درخواستکنندههای منابع مالی از بخشهای دیگر را به ستوه آورده و همچنین مقدمات ورشکستگیشان (به علت حبس منابع و ایجاد دیون معوق) را نیز فراهم کردهاست.

بخش مسکن و ساختوساز از حوزه فعالیتهای مهمی است که نقش بسزایی در رشد اقتصادی و اشتغالزایی دارد. وجود رشد و بازدهی منفی در این بخش سبب بیکاری فراگیر و عدم سرمایهگذاری در این بخش میشود. دولت محترم در سال جاری با ابلاغ فرمول جدید مالیات بر ساختوسازهای مسکونی اگر چه بعد از گذشت چند دهه جولان بساز بفروشها و سرمایهگذاران و سازندگان غیرحرفهای و غیرمتخصص، زمینه قانونمند شدن حرفه ساختو ساز را فراهم آورده اما فراموش شده است که با توجه به عمق رکود و هزینه بالای تامین مالی پروژههای ساختمانی و بازدهی این بخش در قیاس با نرخ سود سپرده بانکی، این ابلاغ در زمان کنونی، مقدمات فرار سرمایه از صنعت ساخت را فراهم میآورد.

این نوع فرمول مالیاتی در تمام کشورهای پیشرفته وجود دارد با این تفاوت که در آنها پیش مقدمه و مکانیزمی تعریف شده، وجود دارد که بتواند قابلیت دوسویه وکنترلی داشته باشد. به این معنی که هنگام رکود و با کاهش سود، سرمایهگذار بتواند محرکی در جهت افزایش سود و خروج از رکود شود و برعکس، در هنگام رونق و سفته بازی در بازار، مانعی برای سوداگری و سودهای نجومی باشد.

در طول دوره چهار ساله گذشته با توجه به تورم میانگین بالاتر از 10 درصد و نیز نرخ بالای بهره پولی برای تامین سرمایه احداث و سرمایه در گردش بنگاهها نمیتوان انتظار داشت که بخش مسکن با وجود ثبات قیمتی، سودی نصیب سرمایهگذاران کرده باشد در فرمول جدید مالیات ساخت هیچگونه از آمار و ارقام و واقعیت موجود در اقتصاد کلان ایران دیده نشدهاست به این معنی که سرمایهگذار بخش ساخت در طول دوره رکود چهار ساله گذشته اگر سرمایه خود را نزد بانکها به صورت سپرده به امانت گذاشته بود بی شک با نرخ سود، (بیست تا بیست وپنج درصد) سرمایه خود را بیش از دو برابر کرده بود.

این در حالی است که در طول چهار سال گذشته قیمت آپارتمان بهطور متوسط براساس آمار موجود حدودا 10 درصد افزایش داشته است اما در مقابل، هزینه ساخت، شامل عوارض تراکم، بیمه تامین اجتماعی و مصالح، متناسب با افزایش نرخ تورم افزایش یافتهاند. لذا در حال حاضر نهتنها نباید از سرمایهگذار بخش ساخت مالیات اخذ کرد بلکه باید با اقدامات ملی و مقتضی شرایط، سود آوری عادلانه و حرکت وتوسعه این صنعت مادر را فراهم کرد تا بتوان به ثروت ملی و نرخ بالای اشتغالزایی دست یافت.

رونق و سامان دادن بخش مسکن به (ابزارهای مالی، قوانین شفاف، بستر رقابتی سالم، قوانین صنفی و تخصصی لازم در حوزه ساخت و نظام مهندسی و شهرسازی، کاهش هزینه تامین سرمایه در گردش (سرمایه ساخت) با نرخ استاندارد بینالمللی در حد 3 تا4 درصد سالانه، در نظر گرفتن نرخ واقعی سود سرمایهگذار در خرید زمین با توجه به طول دوره ساخت وکسر نرخ بهره بانکی از سود واقعی با در نظر گرفتن نرخ تورم در هنگام فروش آپارتمانها) نیاز دارد و بهطور خلاصه انطباق خدمات و شرایط مالی و صنفی با استانداردهای بینالمللی تا بتوان با همان استاندارد بینالمللی از سرمایهگذاران مالیات اخذ کرد.