تعداد معاملات و رونق و رکود مسکن

در ادبیات اقتصاد کلان عموما نوسان تولید ناخالص داخلی حول مسیر رشد بلندمدت، تحتعنوان دورههای رکود و رونق شناخته میشود. بهعبارت دقیقتر، اگر رشد ارزش افزوده واقعی بخش مسکن مثبت باشد اقتصاد مسکن با رونق مواجه بوده و در صورت منفی بودن، رکود بر این بخش حاکم خواهد بود؛ بنابراین ادبیات اقتصاد کلان تنها سنجه تعیین رکود و رونق را رشد ارزش افزوده معرفی میکند و سایر سنجهها از سوی تئوریهای اقتصادی حمایت نشده و جهت تصمیمسازی و سیاستگذاریهای اقتصادی اعتبار ندارد؛ گرچه میتواند با اهداف دیگر از جمله تصمیمگیریهای بخش خصوصی و سایر بنگاهها و نهادیهای غیرحاکمیتی بهکار گرفته شود.

یکی از سنجههای مهم که در ادبیات اقتصاد مسکن جهت تعیین دورههای رکود و رونق مطرح است و گاهی از سوی نهادهای حاکمیتی به اشتباه بهکار گرفته میشود، تعدد یا ارزش معاملات است؛ بهطوریکه رشد مثبت تعداد معاملات معرف رونق و رشد منفی آن، رکود بخش مسکن تلقی میشود.

نظریههای اقتصاد کلان اعتبار این سنجه را بهعنوان ملاک تعیین رونق و رکود رد میکند زیرا اولا معیار فیزیکی برای تعیین ادوار تجاری مناسب نیست، ثانیا چنانچه ارزش معاملات بهکار گرفته شود نواقص این معیار برطرف نخواهد شد، زیرا رشد و رونق بر مبنای کالا و خدمات نهایی تولید شده در سال خاص تعیین میشود حال آنکه، معاملات مسکن ترکیبی از واحدهای مسکونی نوساز و قدیمی را دربر میگیرد. طبیعی است واحدهای مسکونی غیرنوساز که تولید و تکمیل شدن آنها مربوط به سالهای قبل است، نمیتواند در تعیین رونق و رکود لحاظ شود.

نکته مهم آن است که در شرایط بروز شوک در بازار مسکن، سهم معاملات غیرنوساز که در سالهای قبل تکمیل شدهاند افزایش چشمگیری مییابد و عموما همین موضوع باعث رشد قابلملاحظه تعداد معاملات یا ارزش معاملات میگردد و به اشتباه این نتیجهگیری حاصل میشود که اقتصاد مسکن در دوره رونق بهسر میبرد. باید تاکید کرد با توجه به کشش بسیار اندک عرضه نسبت به شوک، عکسالعمل عرضه مسکن نسبت به شوک نزدیک به صفر است پس رونق نمیتواند اتفاق بیفتد، گرچه این امر باعث افزایش تولید در سالهای بعد خواهد شد.

اگر افزایش معاملات با افزایش ساختوساز مرتبط نباشد و بیشتر نقلوانتقالات واحدهای قدیمی را دربرگیرد، نهتنها رونق بخش مسکن اتفاق نمیافتد و بهبود در اهداف کلان بخش مسکن صورت نمیپذیرد؛ بلکه کثرت معاملات در سیکلهای تورمی ناشی از سهم غالب توجه بورس بازی در بازار مسکن بوده و موجب شکلگیری حباب قیمت خواهد شد که ضربات جبرانناپذیری را به اقتصاد مسکن و اقتصاد ملی تحمیل میکند.

واحدهای مسکونی قدیمی در ارزش افزوده و تولید ناخالص داخلی سالهای قبل لحاظ شده و بنابراین تاثیری در تولید ناخالص داخلی سالهای بعد که مجددا مورد معامله قرار میگیرد نخواهد داشت زیرا نقلوانتقال ملک قدیمی فقط به معنی تغییر مالکیت است. اطلاعات آماری در مورد شهر تهران بهعنوان موتور محرک تحولات اقتصاد مسکن در کشور نشان میدهد که سنجه تعدد معاملات نمیتواند بهطور کلی بهعنوان معیاری جهت تعیین رکود و رونق موردتوجه قرار گیرد.

جدول ذیل نشان میدهد با توجه به اینکه کارشناسان آزاد و سیاستگذاران و کارشناسنان بخش دولتی از سنجه تعدد و ارزش معاملات برای تعیین رکود و رونق استفاده میکنند، این شاخص در سال 93 نشانگر رونق در بازار مسکن میباشد (بسیاری از کارشناسان معتقد به رکود بخش مسکن در سال 93 هستند) زیرا ارزش واقعی معاملات نسبت به سال 92 بیش از50 درصد رشد داشته است واز 200 هزار میلیارد رالس به 300 هزار میلیارد رالش افزایش یافته و تعداد معاملات نیز از رشد تقریبی 50 درصدی نسبت به سال 92 برخوردار بوده است.

محاسبات اقتصاد کلان نیز این رشد و رونق را تایید میکند زیرا ارزش افزوده سال 93 نسبت به سال پایه 90 رشد 2/ 2 را نشان میدهد این در حالی است که همین شاخص در مورد سال 92 رشد 5/ 0 درصدی را نشان میدهد. کاهش واحدهای تکمیل شده از 28523 در سال92 به 18285 در سال 93 نشاندهنده رکود بخش مسکن در دوره ساخت است، نه بهرهبرداری و این در حالی است که مبنای رونق و رشد مجموع ارزشافزوده دوره تولید و بهرهبرداری است؛ بنابراین میتوان گفت در سال 93 مجموعا رونق در بخش مسکن حاکم بوده، نه رکود.

ماخذ بانک مرکزی و سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (جدول آماری)

نکته مهم دیگر که جدول آماری ذیل نشان میدهد، این است که نسبت تعداد معاملات به تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در دوره شکلگیری حباب و تداوم آن به مراتب بیش از سالهای فروکشکردن حباب است. (بحران ارزی و حباب قیمتی سال 90)، بنابراین میتوان گفت هیچیک از سنجههای تعداد یا ارزش معاملات، رشد تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده را نشان نمیدهد. آنچه مشخص است آمارهای فوق نشان میدهد که کثرت معاملات بسیار بیشتر از عرضه و تولید واحدهای مسکونی نوساز است و علت اصلی افزایش تعداد معاملات، افزایش تعداد و سهم واحدهای قدیمی میباشد؛ بنابراین باید از شاخص علمی و معرفیشده در تئوریهای اقتصاد کلان یعنی ارزش افزوده دوره تولید و بهرهبرداری استفاده کرد.

تحلیل

تفسیر این اطلاعات آماری بیان میکند؛ اگرچه ممکن است تمامی واحدهای نوساز ساخته شده مورد معامله قرار نگرفته باشند، اما این مفهموم کاملا قابل بیان است که تعداد معاملات بسیار بیشتر از تعداد واحدهای تولید شده است (وزن اصلی با واحدهای قدیمی که ارزش افزودهای ایجاد نمیکند، پس رشد و رونق واقعی وجود ندارد و آنچه هست یک رونق صوری است)؛ درصورتیکه سیاستگذار اقتصاد مسکن مبنای تصمیمسازی را کثرت معاملات بدون توجه به تفکیک معاملات مسکن نوساز و قدیمی قرار دهد، دچار اشتباهی راهبردی شده است و این سنجه ملاک رونق نخواهد بود و مطابق تئوریهای اقتصادکلان رونق در بخش مسکن وجود نداشته و به اشتباه رونق تشخیص داده میشود.

نتیجهگیری

1- شاخصهای فیزیکی نظیر؛تعداد معاملات، تعداد ساختوسازها و مشابه آن ملاک کارآمدی برای اندازهگیری رونق و رکود نیست.

2- ملاک و سنجههای استفاده شده باید ارزش ریالی داشته باشند، مثل ارزش افزوده.

3- توجه به شرایط بازار مسکن از جمله چسبندگی قیمت و غیررقابت بودن آن برای سیاستگذاری و تصمیمسازی بسیار مهم است؛ بنابراین قیمت مسکن هرگز شاخص مناسبی برای تشخیص رونق و رکود نخواهد بود.

سیاست کلی

تعداد معاملات میتواند شاخص مناسبی برای تصمیمسازیهای بخش خصوصی از جمله؛ سازندگان مسکن (بسازوبفروشها)، تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، بنگاههای معاملات ملکی و... باشد؛ ولی به هیچوجه سنجه مناسبی برای نهادها و دستگاههای حاکمیتی و سیاستگذار بخش مسکن نخواهد بود.