ارزیابی منابع اعتباری نظام بانکی

این اهمیت از آن رو است که بسیاری از تصمیمات کلان اقتصادی و حتی شخصی ایرانیان تحت تاثیر تغییرات این بازار تعیین میشود. تصمیمات کلان اقتصادی به روند بخش مسکن از این جهت وابسته است که این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایهگذاری، تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر قرار می دهد.از طرفی تصمیمات اقتصادی خانوارها نیز به این بخش بستگی دارد چرا که مسکن در اقتصاد خانوارها گذشته از نقش مصرفی آن بهعنوان کالای سرمایهای در تفکر سنتی خانوارها قرار گرفته است. به این معنی که برخلاف بسیاری از بازارها، در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا به دو دسته تقاضای واقعی مسکن (تقاضای ناشی از نیاز خانوار) و تقاضای سرمایهای (تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی) تقسیم میشوند.

این دو موضوع سبب شده است در چند دهه گذشته دولتها برای کنترل سمت و سوی بازار مسکن به این بخش وارد شوند. ورود دولتها به بخش مسکن گاه در شکل سیاستگذاری غیرمستقیم و گاه در قالب دخالت مستقیم در بازار بوده است. یکی از روشهای مداخله دولت یازدهم در بخش مسکن برای ورود این بخش به رونق از طریق افزایش وام خرید مسکن بوده است. مداخلهای که به امید نقطه پایان رکود در این بخش صورت گرفته است. افزایش سقف وام خرید مسکن و کاهش نرخ سود تسهیلات دو اقدام مثبتی بود که برای تسهیل در پرداخت تسهیلات خرید مسکن انجام شدهاست. در عین حال اخیرا برای ایجاد تحرک جدید در بخش مسکن پیشنهاد شده است که از یکسو طول دوره سپردهگذاری متقاضیان صندوق پسانداز یکم کاهش پیدا کند و از سوی دیگر طول دوره بازپرداخت وام بیشتر شود.

برای بررسی این پیشنهاد نیاز به ارزیابی منابع اعتباری است که برای پرداخت این تسهیلات پیشبینی شدهاست. در حال حاضر پس از تلاشهای چند ساله صورت گرفته با موافقت بانک مرکزی، منابع اعتباری برای پرداخت تسهیلات سه رقمی پسانداز یکم از محل بازپرداخت اقساط طرح مسکن مهر تامین میشود. از طرف دیگر پیشنهادی که مبنی بر افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات شده است باید از این جهت مورد بررسی قرارگیرد که بنا است تا چه اندازه بر میزان اقساط ماهانه متقاضیان تاثیرگذار باشد. اگر بنا باشد در مقابل افزایش طول دوره بازپرداخت تسهیلات، نرخ سود تسهیلات مجددا افزایش پیدا کند به نظر نمیرسد چندان مورد استقبال گیرندگان که عمدتا متقاضیان مصرفی هستند، قرارگیرد. در عین حال اگرچه افزایش سرمایه بانک مسکن به میزان 5 هزار میلیارد تومان میتواند در توانمندی این بانک عامل بخش مسکن موثر باشد اما نمیتواند پاسخگوی درخواست فزاینده متقاضیان مصرفی در بازار مسکن باشد.

در مجموع به نظر میرسد بسیاری از گرههای اقتصادی ایران از طریق رفع تنگنای اعتباری باز خواهد شد. به عنوان مثال یکی از علل بالا بودن نرخ سود سپرده تسهیلات، بدهی دولت به سیستم بانکی است. اگر دولت این بدهی را به اوراق بدهی تبدیل کند میتواند تنگنای اعتباری موجود در این بخش را رفع کند. بهطور کلی وقتی نرخ سود و بهره بانکی بالا میرود، تامین مالی برای بخش مسکن برای وامهای بلندمدت مشکل میشود. فرض کنید اگر مبلغ وام افزایش پیدا کند، با نرخ سود بیش از 20 درصد اقساط ماهانه برای بازپرداخت این وام بهویژه برای متقاضیان میان درآمدی سخت و سنگین خواهد شد. با توجه به اینکه طی چند سال گذشته از یکسو قیمت مسکن و از سوی دیگر نرخ بهره افزایش پیدا کرده است، به مرور زمان قدرت خرید و قدرت بازپرداخت اقساط گیرنده وام کاهش داشته است.

از این رو اگر تصمیمگیران حوزه مسکن و ساختمان در نظر داشته باشند با الگوبرداری از تجربه سایر کشورها، 70 تا 80 درصد از قیمت فروش ملک را به متقاضی خرید وام پرداخت کنند قطعا از توان متقاضیان دهکهای درآمدی متوسط و پایین خارج خواهد بود. برای روشنتر شدن این موضوع مثالی را تشریح میکنم. فرض کنید قیمت تمام شده یک آپارتمان در مناطق مرکزی شهر حدود 500 میلیون تومان است اگر یک خانواده جوان برای خرید این ملک تقاضای دریافت وامی را داشته باشند که 80درصد از قیمت ملک را پوشش دهد به وامی با مبلغ حدود 400 میلیون تومان نیاز دارد.

اقساط ماهانه این وام 400 میلیون تومانی با نرخ 20 درصد قطعا چند میلیون تومان خواهد شد که از توان هر حقوق بگیری خارج است. از سوی دیگر بانک مرکزی متولی اقتصاد کلان است و بحق، به خودش اجازه دخالت و ایجاد محدودیت در پرداخت تسهیلات خرید مسکن را میدهد، چراکه این بانک بهعنوان مرجع اصلی سیاستگذاری در حوزه پولی اقتصاد کلان به خاطر اینکه بتواند اقتصاد کلان را کنترل کند در بخش مسکن محدودیتهای مالی اعمال میکند. در واقع بانک مرکزی بهدلیل نقش نظارتی خود همیشه مانعی برای بخش مسکن در موضوع افزایش سقف وام خرید و پرداخت آن به متقاضیان تلقی شده است. به همین دلیل بود که در جریان جهش قیمت مسکن در دهه 80 بانک مرکزی به جای بررسی دلایل اصلی جهش و صعود قیمت، صورت مساله را پاک کرد و از افزایش سقف تسهیلات خرید و پرداخت آن به متقاضیان جلوگیری کرد.