افزایش قدرت خرید وام مسکن

با توجه به اینکه این نقشه بهصورت علنی و کتبی، ارائه شد باعث میشود فعالان این صنعت روند مدنظر دولت و بانک مسکن را به خوبی پیشبینی کرده و بر اساس آن میزان و نحوه مشارکت خود را تنظیم کنند، این نقشه راه یکی از مشکلات بزرگ بخش خصوصی در کشور را که عدم ثبات سیاستهای دولتهای مختلف و عدم دانش بخش خصوصی از اقدامات دولت در سالهای آتی بوده را حل میکند.همچنین از آنجا که مفاد این نقشه راه، بهطور خلاصه تاکید بر توانمندسازی مالی سه دسته تقاضای مصرفی (شامل ساکنان بافت فرسوده، حاشیهنشینها و خانهاولیها) کرده و مورد تایید نظر بسیاری از اقتصاددانان و متخصصان این حوزه نیز قرار گرفته است. اما برای رسیدن به این مهم، وزیر راه و شهرسازی تاکید بر تطبیق دهی وامهای بانک مسکن داشتند، به طوری که در توان اکثریت وام گیرندگان باشد. بنابراین پیشنهادهایی از سوی ایشان و نویسندگان «دنیای اقتصاد» مطرح شده که در ادامه لازم است به اجرایی شدن آنها و پیشنیازهای لازم برای انجام آنها پرداخته شود.

اولین خواست وزیر در راستای رسیدن به «تسهیلات در استطاعت متقاضیان هدف» بازنگری و بازتنظیم «فرمول سپردهگذاری در صندوقهای پسانداز مسکن» بود. ضمناً در بانکداری متعارف هر تسهیلاتی که بخواهد پرداخت شود از قبل باید منابع آن نیز محاسبه شود. لذا تبدیل فرمول «هر 6 ماه یک برابر موجودی» به «هر 4 تا 5 ماه یک برابر موجودی» (که پیشنهاد نویسندگان روزنامه بوده است) قابلیت اجرا نخواهد داشت، مگر در شرایطی که یا منابع آن از جایی محاسبه شود یا نرخ تسهیلات افزایش یابد. در مورد توانمندسازی مالی حاشیهنشینها نکتهای که قابل ذکر است، آن است که معمولا این قشر، جزو اقشار ضعیف جامعه قرار میگیرند که حتی در صورت پایین بودن نرخهای تسهیلات یا اقساط وام، قادر به باز پرداخت تسهیلات نیستند. در سایر کشورها نیز این اقشار جزو جامعه هدف تسهیلاتگیرندگان قرار نمیگیرند و دولتها و نهادهای اجتماعی به روشهای دیگری نظیر مسکن اجتماعی یا تمهید ترتیبات ویژهای نظیر یارانه تفاوت سود یا یارانه تفاوت قسط، مشکل مسکن این عزیزان را رفع میکنند.

مشکل دیگری که در این زمینه مطرح شده است، کوتاه بودن طول دوره بازپرداخت در مقایسه با طول متعارف بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن در کشورهای مختلف است.بنابراین پیشنهاد شده که بازپرداخت وامها به جای 12 سال فعلی به حداقل 20 سال برسد که با توجه به محاسبات برای وام 160میلیونی صندوق یکم، افزایش طول بازپرداخت این تسهیلات به 20 سال، مبلغ قسط وام 160 میلیون تومانی (به روش بازپرداخت ساده) از حدود 7/ 1 میلیون تومان در ماه، به یک میلیون و 340 هزار تومان تنزل پیدا میکند که به نظر نمیرسد با توجه به این رقم کاهش و افزایش سود تسهیلات از 89 میلیون به 161 میلیون تومان این پیشنهاد مورد استقبال وامگیرندگان قرار گیرد یا مشکل آنها را حل کند. در این زمینه پیشنهاد میشود نرخهای اقساط پلکانی شده و روشهای پلکانی مختلف و با تنوع زیاد ارائه شود که با افزایش تنوع در بازپرداخت، هر زوجی با توجه به سبک زندگی خود و امید به آینده شغلی خود بتواند یکی از این پلکانها را انتخاب کند.

بهطور مثال یک زوج دانشجوی پزشکی که در حال حاضر مشکل بازپرداخت اقساط دارد، ولی چند سال دیگر با ورود به بازار کار قادر خواهند بود به راحتی اقساط مسکن را بپردازند، این خانوار نیاز به روش بازپرداختی دارند که در سالهای اول اقساط کم و در سالهای آتی اقساط بیشتر را بپردازند، ولی یک زوج کارمند ساده که انتظار دارند هرسال حقوقشان براساس نرخ تورم افزایش یابد روش بازپرداختی با پلکانهای منظم را نیاز دارند.

در حال حاضر متاسفانه این تنوع دیده نمیشود که دلیل آن مشکل سرمایه پایین بانک است. هر چند خوشبختانه سرمایه بانک مسکن در سال جاری افزایش قابل ملاحظهای یافت، اما از آنجا که این افزایش سرمایه بهدلیل تسویه بدهی بانک مسکن با بانک مرکزی بوده است، عملا منابع نقدی به بانک تزریق نکرد و فقط نسبت کفایت سرمایه را تصحیح کرد، بنابراین برای افزایش تنوع روشهای بازپرداخت، بانک مسکن نیازمند افزایش سرمایه نقدی است که در این زمینه پیشنهاد مدیرعامل بانک مسکن برای استفاده از خط اعتباری 40هزار میلیارد تومانی مسکن مهر جهت افزایش سرمایه بانک مسکن به نظر اجرایی میآید.

در پایان با توجه به تنوع اقشار هدف از جهتهای مختلف، بازار مسکن نیز نیازمند تنوع در ابزارهای تامین مالی است، لذا علاوهبر پیشنهادات مطرح شده در بالا، استفاده از صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات(REITs)، انتشار اوراق رهن ثانویه با ریسکها و نرخهای مختلف، حل مشکلات پیشروی فعالیت شرکتهای لیزینگ تخصصی مسکن، اتصال به منابع مالی بینالمللی برای تامین مالی ساخت و خرید مسکن و حل مشکل ضعف نظام رتبهبندی و اعتبارسنجی مشتریان میتواند این بازار را پویاتر و چابکتر کند.