بازار ناامن برای سفته‌بازان

گزارش این معاونت، به نوعی از رشد غیرتورمی معاملات خرید آپارتمان در یک سال و نیم اخیر رمزگشایی میکند و چگونگی اقبال متقاضیان مصرفی به خرید مسکن بدون حضور پررنگ تقاضای سرمایهای را توضیح میدهد. مطابق آمارهای رسمی، شاخص بهای کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوارها در فاصله سال 92 تاکنون، 48 درصد افزایش پیدا کرده است. این میزان رشد به معنای تورم 48 درصدی در مرداد امسال نسبت به مهر سال 92 است. با این حال، میزان رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی، به اندازه نصف تورم عمومی بوده است. متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران از 3 میلیون و 700 هزار تومان در مهر سال 92 هم اکنون به 4 میلیون و 600 هزار تومان رسیده است. این به معنای کمترین افزایش در مقایسه با افزایش قیمت سایر کالاها بوده است. به بیان دیگر، قیمت واقعی آپارتمان در تهران طی 4 سال گذشته 24 درصد کاهش پیدا کرده است. افت قیمت واقعی به معنای زیان سفتهبازهای ملکی ارزیابی میشود.

محتوای گزارش معاونت مسکن حاکی است در چهار سال گذشته قیمت مسکن پایینتر از نرخ تورم بوده و خریداران واقعی در بازار حضور پیدا کردهاند، این یک پیام مثبت برای خریداران واقعی مسکن است چرا که با مقایسه میزان افزایش قیمت مسکن و نرخ تورم عمومی، مشخص میشود چون افزایش قیمت مسکن پایینتر از نرخ تورم بوده صحنه معاملات در بازار ملک خالی از دست سفتهگران بوده است و فقط خریداران واقعی وارد این بازار شدهاند. شواهد کنونی نیز بیانگر ادامه وضعیت گذشته به لحاظ امن بودن بازار ملک برای تقاضای مصرفی است.

بخش دیگری از تحلیل مکتوب معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی مشخص میکند قیمت مسکن و تعداد معاملات انجام شده را میتوان پیشنشانگرهای رونق و رکود نامید. افزایش قیمت مسکن در تهران در پایان مرداد سال جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل حدود 6/ 5 درصد بوده است. در این مقطع میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان در تهران 65/ 4 میلیون تومان گزارش شده است. اگر چه در مناطق مختلف این رقم متفاوت است اما این میانگین افزایش، در کل کشور نیز اتفاق افتاده است. با توجه به اینکه افزایش کمتر از 6 درصدی قیمت مسکن و تورم حدود ۱۰ درصدی به معنای سودده نبودن بازار مسکن برای تقاضای سرمایهای است، شرایط برای رونق غیرتورمی معاملات ملک، مساعد و مناسب ارزیابی میشود. در این میان، همچنان گروهی از سپردهگذاران بانکی به اتکای سود سپردههای قبلی خود، هنوز به این نتیجه نرسیدهاند که پول را از بانک بیرون بیاورند و در بازار ملک سرمایهگذاری کنند.

حامد مظاهریان معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی در تحلیل این گزارش درباره آنچه برای آینده بازار ملک قرار است سیاستگذاری شود، اعلام کرد: سیاست ما این است که بتوانیم طرف تقاضا را تقویت کنیم. من معدود افرادی را میشناسم که با پول نقد، مسکن خریداری کرده باشند و اغلب همه ما تجربه کردهایم که خرید مسکن عمدتا با وام اتفاق میافتد. در این میان صندوق پسانداز مسکن یکم بهترین ایدهای است که در این راستا شکل گرفته است. نرخ سود این تسهیلات در بافتهای فرسوده شهری ۸ درصد و در دیگر مناطق شهری 5/ 9 درصد است که پایینترین بهرهای است که بانکها برای وام در نظر میگیرند. قبل از سال ۱۳۹۲ وام مسکن ۲۰ میلیون تومان با نرخ سود بالا بوده است. اما هم اکنون این رقم به ۱۶۰ میلیون تومان با نرخ سود 5/ 9 درصد رسیده که اتفاق مطلوب و قابلتوجهی است.

معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه سه گروه متقاضی مسکن در جامعه وجود دارد، به پایگاه اطلاعرسانی این وزارتخانه اعلام کرده است: یک گروه دو دهک بالایی هستند که خودشان میتوانند مشکلشان را حل کنند. حدود سه دهک پایین جامعه هم مسکن اجتماعی دریافت میکنند. سایر افراد، گروهی هستند که شغل دارند، ولی نیازمند حمایت هستند. صندوق پسانداز مسکن یکم بهترین مسیر برای این افراد است. پولی که در این صندوق سپردهگذاری میشود بعد از ۶ ماه به دو برابر میرسد. بنابراین اگر ۱۰ میلیون تومان سپرده بگذارید بعد از دو سال و نیم، منابع شما به حدود ۶۰ میلیون تومان خواهد رسید. سیاست دولت در این باره آن است که مبلغ تسهیلات افزایش و نرخ سود وام مسکن کاهش پیدا کند. دولت معتقد است میزان وام باید ۸۰ درصد قیمت مسکن را بپوشاند، بهره آن کاهش یابد و مدتزمان بازپرداخت وام افزایش پیدا کند. البته بانکها مشکلاتی دارند که آنها را در جهت این سیاستگذاری درست، محدود میکند ولی همواره مردم این خواست را مطالبه میکنند.

این مقام مسول در بخش مسکن معتقد است: درخصوص بازار مسکن باید از دو نوع رکود و رونق صحبت کنیم. رونق سفتهبازی را باید از بازار مصرفی مسکن تفکیک کنیم. از این نوع رونق تجربه بدی داریم که باعث افزایش پیدرپی قیمت میشود. ورود دولت به این بخش همیشه مخل بازار بوده است. همیشه در تاریخ ما مردم خودشان مسکن خودشان را ساختهاند. دولتها وظیفه دارند حمایت و از این طریق بازار را تنظیم کنند. هر زمانی که مداخله دولت وجود داشته، اشکالاتی پیش آمده است. البته عدم مداخله دولت در بازار مسکن به معنای بیتوجهی به نیاز دو دهک اول جامعه نیست. برنامه وزارت راه و شهرسازی برای تامین مسکن دو دهک اول جامعه، بر اجرای طرح مسکن اجتماعی در قالب یک برنامه پنجساله در قالب تامین 100 هزار واحد مسکونی ملکی و اجارهای استوار است.

مسکن اجتماعی برای محرومان و کسانی است که حمایتی نیستند و خودشان نمیتوانند برای مساله تامین مسکن خود اقدامی انجام دهند. این دست برنامهها در دنیا بهعنوان مسکناجتماعی شکل گرفته است. در برخی کشورهای اروپایی، سهم مسکن اجتماعی از کل موجودی مسکن شهرها، حدود 15 تا 20 درصد برآورد میشود که این سهم از قدمت اجرای این طرح با هدف تامین مسکن گروههای ضعیف جامعه حکایت دارد. مسکن اجتماعی در کشورهای اروپایی با همکاری مستقیم و تمام قد شهرداریها (دولتهای محلی) اجرایی میشود. شهرداریها با واگذاری زمین به قیمت ترجیحی به انجمنهای محلی و تشکلهای مردمی متولی اجرای طرح مسکن اجتماعی، بزرگترین حمایت را از این طرح به عمل میآورند.